[摘要] 告别旺季后，各楼盘房源仍十分充足，对岁末业绩仍大有期冀，同时随着宽松的货币政策持续发酵，不少人打算在年底出手，岁末青岛楼市或将以冲刺方式收尾。
随着日历上的号码快速跳动，今年“金九银十”已经正式和岁末楼市完成交接棒，回顾刚刚过去的传统旺季，青岛新房、二手房市场成色十足。不过告别旺季后，各楼盘房源仍十分充足，对岁末业绩仍大有期冀，同时随着宽松的货币政策持续发酵，不少人打算在年底出手，这或将使得青岛楼市能以冲刺的方式收尾。
回顾“金九银十”：新房卖26926套涨三成 二手房同比暴涨80%
从数据上看，今年“金九银十”青岛共成交新房26926套新房（住宅+商用+办公），同比2014年“金九银十”上涨31.7%，新建住宅成交24560套,同比涨幅也超过三成。其中9月新房成交14146套，其中新建住宅成交套数高达12875套，并且再次刷新了之前的成交记录，轻松问鼎近一年来的单月成交量榜首，用实际数据诠释了“含金量”；“银十”表现同样“成色十足”，10月青岛新房成交12780套，其中住宅成交11685套，住宅成交面积为12063.69㎡，虽然环比9月有所下降，但如果扣除“黄金周”的影响，10月青岛楼市表现还是相当不俗的。
今年9月、10月时段内，记者在多个楼盘售楼处感受到“旺季”市场的高温。十一黄金周最后一天，位于市南区的中城嘉汇加推，当天去化率便超过六成；位于高新区的中欧国际城，开盘当天610套全部售罄，去化率接近100%；10月17日，绿城理想之城郁金香岸首开认筹300多组；10月18日，崂山中联依山伴城一期随着3#楼座的顺利开盘也已基本售罄；10月31日，金地悦峰首次开盘，凭借绝佳的区位，3小时内销售额达10亿。
二手房在今年旺季的表现则更为抢眼，9月、10月共成交二手房7555套，同比2014年“金九银十”暴涨80%。相比去年同期，今年金九银十二手房最大的不同就是改善型置业者的崛起，主力成交户型也已从六七十平的户型提升至百平户型。此外，虽然“金九银十”时外地购买力已经退却，但今年青岛本地改善型置业者表现却十分出色，成为了高端二手房市场的“中流砥柱”。
深秋遭遇“政策蜜月期” 岁末开端频迎“福利”
在10月23日央行“双降”后，二孩政策全面放开也备受关注，房地产业迎来了近几年少有的“政策蜜月期”。上月23日的央行“双降”已经是年内第五次降息，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是“历史最低”。
此外，与往年四季度银行贷款行情不同的是，房贷行情未出现收紧情况。山东路一家银行的信贷经理接受记者采访时表示，从当下市面房贷情况来看，今年四季度房贷行情或将优于往年。“从以往情况来看，一般进入四季度后首套房利率优惠门槛也有所升高，银行批贷的审核也越来越严格，批贷时间大为延长。这主要是由于银行前期放款过多，临近年底，银行全年的房贷授信额度所剩无几，使得四季度审批的贷款放款基本都被拖到了第二年年初。但今年四季度还暂未出现此类现象，目前各家银行门槛并无明显收紧，放贷时间也基本控制在半月时间左右。”
在10月下旬全面二胎政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，改善型需求有望出现大幅回升，这给楼市注入的新的活力。“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”有分析师表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，“首改”产品对他们而言将转变为刚需，四居室则成为市场上真正意义的改善型产品。
岁末行情预测:或将以“冲刺”方式收尾 改善力量壮大
房价点评网青岛机构分析师邵凯接受记者采访时表示，伴随央行轮番降息、二孩政策全面放开等政策、人口红利，虽不能在短期内激励成交，但开发商势必把握难得的利好，加快推售步伐，第四季度或将出现成交“翘尾”。市北一家楼盘的销售负责人坦言，包括他所在的楼盘，他已获知青岛多家楼盘针对今年岁末的业绩格外重视，因为已是今年业绩最后一个考核期，所以无论是在优惠活动还是人员配备上，都将保持冲刺“状态”。
科威不动产青岛区总经理孙杰认为，10月底全面二孩的进一步放开，虽然影响力发酵尚需时日，但其利好导向已快速传送至房地产市场，改善需求将得到进一步释放。岁末“降价让利”行为将会充斥新房和二手房改善市场，毕竟开发商和房东都希望在年前完成房源销售，这对于购房者来说是十足的诱惑，加上金融环境良好，改善型置业者在今冬发力的可能性较大。
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