[摘要] 记者走访调查了解到，青岛二手房市场中，是否出现一二手房倒挂现象，与区域发展规划、周边生活配套、学区配套等因素有直接关联，也是影响二手房房价走势的关键因素之一。其中，青岛新兴片区、青岛沿海区以及学区房，二手房房价倒挂现象明显。
学区房房价倒挂最突出 70年老房卖到3.5万/㎡
大学路周边学区房房价高昂
除了上述的几大片区外，二手房倒挂最明显的莫过于学区房。青岛的学区房卖得十分疯狂。即使房屋破旧不堪，无法入住，还是有不少人为了孩子能上名校而甘愿牺牲生活品质。记者走访青岛大学路、龙山路、小鱼山路时，沿路几乎看不到大型房产中介的身影，但四处都分布着私人中介小门店。
一套78㎡、建筑年代为49年的房源，挂牌价格竟然高达268万，折合单价3.5万/㎡，而纵观中介门店张贴出来的房源信息，其中类似的房源数不胜数，房龄基本在60-70年左右，房屋面积狭小，有的房屋质量甚至可以被评定为“危房”，但依旧阻止不了家长购置学区房的热情。由于青岛的几所名牌小学均位于西部沿海老城区，为了保护原有自然风貌不受破坏，学校周边几乎没有大型新建住宅，多为上世纪四五十年代建设的筒子楼或独栋洋房，就是这些条件很差的老房子，房价却比任何一个沿海高端新盘的价格都高出，“倒挂”现象尤为突出。
或许还没有到入学季，前来中介咨询学区房的置业者并不多，而中介门店的工作人员却一点也不担心生意不好，“现在家长都希望孩子不要输在起跑线上，所以学区房热潮会一直持续下去，我们也不担心房子卖不出去”，另外，该名工作人员还表示，多数房源都没有什么议价空间，“因为很多房东坚决不讲价，久而久之，房价越炒越高，甚至高过很多高端盘”。
青岛大多数区域仍保持新房价格略高于二手房
滨海新区周边二手房房价分布（数据来源链家网）
走访中记者了解到，其实青岛二手房市场的房价倒挂分布区域非常明显，并且分布的范围相对集中，除了这少数片区之外，多数片区依旧保持着新房价格略高于二手房价格，比如市北滨海新区、李沧区等区域。业内人士告诉记者，在二手房市场中，供求关系影响明显，“一般情况下区域内新盘量大、二手房房源选择也相对较多，购房者的选择范围会相对广泛一些，为了促使快速成交，议价空间较大，房主会主动让步降价，所以也就不存在一手房倒挂的问题”。他向记者介绍，前两天刚刚成交的一套昌盛花园二居房源，成交单价为1.2万/㎡，“当时房主的挂牌价格是104万，此前曾经有过几组意向客户，但后来价格均没有谈拢，后来我们建议房东降价出手，没想到当天就有购房者咨询，后来以单价1.2万/㎡的价格成交”。
据记者了解，其周边的新建项目中海临安府、金域府邸等均价在1.05万-1.3万/㎡之间，按照该二手房的成交金额来看，的确没有出现二手房房价倒挂的情况，“老四方的二手房源基本是10年左右，和新建商品房根本没有任何可比性和优势，所以房东都会通过降价来促进成交”。
另外记者走访发现，除了像李沧区、老四方这些区域没有出现二手房房价倒挂情况外，青岛市北、市南交汇处的片区，也并没有出现没有的明显的二手房房价过高现象，记者走访宁夏路、延吉路、辽阳西路周边的二手房中介发现，房龄在10年左右的二手房房价基本保持在1.5-1.7万/㎡左右，与周边新建商品房基本持平。
