[摘要] 记者走访调查了解到,青岛二手房市场中,是否出现一二手房倒挂现象,与区域发展规划、周边生活配套、学区配套等因素有直接关联,也是影响二手房房价走势的关键因素之一。其中,青岛新兴片区、青岛沿海区以及学区房,二手房房价倒挂现象明显。

    学区房房价倒挂最突出 70年老房卖到3.5万/㎡

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大学路周边学区房房价高昂

    除了上述的几大片区外,二手房倒挂最明显的莫过于学区房。青岛的学区房卖得十分疯狂。即使房屋破旧不堪,无法入住,还是有不少人为了孩子能上名校而甘愿牺牲生活品质。记者走访青岛大学路、龙山路、小鱼山路时,沿路几乎看不到大型房产中介的身影,但四处都分布着私人中介小门店。

    一套78㎡、建筑年代为49年的房源,挂牌价格竟然高达268万,折合单价3.5万/㎡,而纵观中介门店张贴出来的房源信息,其中类似的房源数不胜数,房龄基本在60-70年左右,房屋面积狭小,有的房屋质量甚至可以被评定为“危房”,但依旧阻止不了家长购置学区房的热情。由于青岛的几所名牌小学均位于西部沿海老城区,为了保护原有自然风貌不受破坏,学校周边几乎没有大型新建住宅,多为上世纪四五十年代建设的筒子楼或独栋洋房,就是这些条件很差的老房子,房价却比任何一个沿海高端新盘的价格都高出,“倒挂”现象尤为突出。

    或许还没有到入学季,前来中介咨询学区房的置业者并不多,而中介门店的工作人员却一点也不担心生意不好,“现在家长都希望孩子不要输在起跑线上,所以学区房热潮会一直持续下去,我们也不担心房子卖不出去”,另外,该名工作人员还表示,多数房源都没有什么议价空间,“因为很多房东坚决不讲价,久而久之,房价越炒越高,甚至高过很多高端盘”。

    青岛大多数区域仍保持新房价格略高于二手房

青岛一二手房'倒挂'区域特性明显

滨海新区周边二手房房价分布(数据来源链家网)

    走访中记者了解到,其实青岛二手房市场的房价倒挂分布区域非常明显,并且分布的范围相对集中,除了这少数片区之外,多数片区依旧保持着新房价格略高于二手房价格,比如市北滨海新区、李沧区等区域。业内人士告诉记者,在二手房市场中,供求关系影响明显,“一般情况下区域内新盘量大、二手房房源选择也相对较多,购房者的选择范围会相对广泛一些,为了促使快速成交,议价空间较大,房主会主动让步降价,所以也就不存在一手房倒挂的问题”。他向记者介绍,前两天刚刚成交的一套昌盛花园二居房源,成交单价为1.2万/㎡,“当时房主的挂牌价格是104万,此前曾经有过几组意向客户,但后来价格均没有谈拢,后来我们建议房东降价出手,没想到当天就有购房者咨询,后来以单价1.2万/㎡的价格成交”。

    据记者了解,其周边的新建项目中海临安府金域府邸等均价在1.05万-1.3万/㎡之间,按照该二手房的成交金额来看,的确没有出现二手房房价倒挂的情况,“老四方的二手房源基本是10年左右,和新建商品房根本没有任何可比性和优势,所以房东都会通过降价来促进成交”。

    另外记者走访发现,除了像李沧区、老四方这些区域没有出现二手房房价倒挂情况外,青岛市北、市南交汇处的片区,也并没有出现没有的明显的二手房房价过高现象,记者走访宁夏路、延吉路、辽阳西路周边的二手房中介发现,房龄在10年左右的二手房房价基本保持在1.5-1.7万/㎡左右,与周边新建商品房基本持平。

    

    

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