走访：青岛一二手房房价"倒挂"看区域 热门片区|学区房倒挂现象尤为突出

    【青岛新闻网房产讯】一、二手房倒挂似乎是个老生常谈的话题，特别是时至年末，新房市场为冲刺销售业绩纷纷推出一系列促销优惠，导致新房价格远低于二手房价格。然而，2015年临近年末，记者在进行岁末盘点时却发现，房价“倒挂”问题并不可一概而论，以青岛楼市现状为例，房价高低与否与区域、周边生活配套、学区配套等因素有直接关联，这些都是影响房价走势的关键因素。

    对比青岛各区域的新房、二手房房价后记者发现，浮山后崂山区域、东部沿海以及新都心等片区，的确出现较为明显的二手房倒挂现象，而老四方、李沧区的房价则依旧保持着新房价格略高于老房房价的情况。

    高端新兴片区二手房房价倒挂明显

    二手房房价倒挂问题，在每年年末时最为突出，记者采访二手房中介相关负责人表示，出现这样的情况，主要有四点原因：第一，现房以期房为主，购房者要等待的时间较长；第二，二手房可直接出租，每年有固定收入额度；第三,新房不确定因素太多，特别是近两年楼市不景气的背景下，新房市场更是不稳定；最后，后期装修等方面很闹心。

新都心二手房挂牌信息

    记者走访时发现，一般地理位置优越、周边生活配套成熟、自然环境优美的区域，普遍存在二手房房价要高于新房的情况，其中以浮山后崂山区域、东部沿海的高端住宅和新都心这样的新兴片区尤为突出。

    作为青岛最大的居住片区——浮山后成为越来越多购房者的置业首选，除了交通便利、教育资源优质外，近两年来片区的中、高端商业购物中心陆续开业纳客，生活更加便利，为此二手房市场逐渐火爆。以劲松七路两侧的东城国际和鲁信长春花园为例，房屋单价基本在1.9万-3.2万/㎡之间，而与之相邻的新盘金地悦峰，首期开盘的均价在2万左右，也就是说，周边二手房价格要远超于高端新盘房价。

    另外，记者走访的新都心也发现同样出现类似的情况。众所周知，近两年新都心的利好规划促使双山四周新项目“遍地开花”，海尔时代广场、海信淮安郡、中海清江华府、青建太阳岛、鸿仕雅居、万科城均已交付使用，这两年出现了大批二手房源出售。走访时记者看到，仅仅不足五十米就有三家二手中介门店，其中中海清江华府的单价在1.6万-1.8万/㎡，鸿仕雅居的单价也基本保持在1.7万/㎡左右，而与这些项目相邻的新楼盘鑫源向上均价仅为1.3万/㎡，和达中心城的均价1.5万/㎡。

    “新都心的规划好，地段好。另外，周边二手房房龄基本在五年左右，今年以来，新项目选择范围反而减少了，所以购买二手房相比于新房更加合算”，一位正在挑选二手房的李先生夫妇这样告诉记者。另外，二手房门店的工作人员也表示，近年来新都心的二手房成交量出现明显的上涨趋势，“由于地段好，房源新，配套全且日益成熟，所以很多置业者会选择放弃新房，选择购买可直接入住的二手房”。

    学区房房价倒挂最突出 70年老房卖到3.5万/㎡

大学路周边学区房房价高昂

    除了上述的几大片区外，二手房倒挂最明显的莫过于学区房。青岛的学区房卖得十分疯狂。即使房屋破旧不堪，无法入住，还是有不少人为了孩子能上名校而甘愿牺牲生活品质。记者走访青岛大学路、龙山路、小鱼山路时，沿路几乎看不到大型房产中介的身影，但四处都分布着私人中介小门店。

    一套78㎡、建筑年代为49年的房源，挂牌价格竟然高达268万，折合单价3.5万/㎡，而纵观中介门店张贴出来的房源信息，其中类似的房源数不胜数，房龄基本在60-70年左右，房屋面积狭小，有的房屋质量甚至可以被评定为“危房”，但依旧阻止不了家长购置学区房的热情。由于青岛的几所名牌小学均位于西部沿海老城区，为了保护原有自然风貌不受破坏，学校周边几乎没有大型新建住宅，多为上世纪四五十年代建设的筒子楼或独栋洋房，就是这些条件很差的老房子，房价却比任何一个沿海高端新盘的价格都高出，“倒挂”现象尤为突出。

    或许还没有到入学季，前来中介咨询学区房的置业者并不多，而中介门店的工作人员却一点也不担心生意不好，“现在家长都希望孩子不要输在起跑线上，所以学区房热潮会一直持续下去，我们也不担心房子卖不出去”，另外，该名工作人员还表示，多数房源都没有什么议价空间，“因为很多房东坚决不讲价，久而久之，房价越炒越高，甚至高过很多高端盘”。

    青岛大多数区域仍保持新房价格略高于二手房

滨海新区周边二手房房价分布（数据来源链家网）

    走访中记者了解到，其实青岛二手房市场的房价倒挂分布区域非常明显，并且分布的范围相对集中，除了这少数片区之外，多数片区依旧保持着新房价格略高于二手房价格，比如市北滨海新区、李沧区等区域。业内人士告诉记者，在二手房市场中，供求关系影响明显，“一般情况下区域内新盘量大、二手房房源选择也相对较多，购房者的选择范围会相对广泛一些，为了促使快速成交，议价空间较大，房主会主动让步降价，所以也就不存在一手房倒挂的问题”。他向记者介绍，前两天刚刚成交的一套昌盛花园二居房源，成交单价为1.2万/㎡，“当时房主的挂牌价格是104万，此前曾经有过几组意向客户，但后来价格均没有谈拢，后来我们建议房东降价出手，没想到当天就有购房者咨询，后来以单价1.2万/㎡的价格成交”。

    据记者了解，其周边的新建项目中海临安府、金域府邸等均价在1.05万-1.3万/㎡之间，按照该二手房的成交金额来看，的确没有出现二手房房价倒挂的情况，“老四方的二手房源基本是10年左右，和新建商品房根本没有任何可比性和优势，所以房东都会通过降价来促进成交”。

    另外记者走访发现，除了像李沧区、老四方这些区域没有出现二手房房价倒挂情况外，青岛市北、市南交汇处的片区，也并没有出现没有的明显的二手房房价过高现象，记者走访宁夏路、延吉路、辽阳西路周边的二手房中介发现，房龄在10年左右的二手房房价基本保持在1.5-1.7万/㎡左右，与周边新建商品房基本持平。