[摘要] 回顾青岛楼市这一年，房价从年初一路“磕磕绊绊”跌到了年尾，可在房价最低点的11月却迎来了1.4万套的单月最高销量。
房地产市场的动荡离不开房价的涨跌，因为它的一升一降都牵动着千万买房人的神经。眼下，2015最后一个月也即将走向尾声。回顾青岛楼市这一年，房价从年初一路“磕磕绊绊”跌到了年尾，可在房价最低点的11月却迎来了1.4万套的单月最高销量。不少准备置业的购房者不免心生疑惑：房价动荡，买什么样的房子能“只涨不跌”呢？
关键词：地铁盘
青岛地铁时代来临地铁盘成开发商竞争法宝 地铁盘升值潜力大
日前，青岛首条地铁M3号线北段开通试运营，青岛地铁时代也随之开启。地铁联通的“1小时生活圈”遍布大青岛。然而除了此次北线十站开通最先受益的李沧交通商务区、李村商圈和新都心之外，在岛城还有不少区域的新房是发展潜力巨大的“地铁房”。业内人士分析，在接下来陆续开通地铁的沿线，房价继续上涨也将成为不可更改的事实。
根据最新规划调整，至2020年我市将形成由11条轨道交通线路联通的立体交通，全长470.4公里，而远景年规划路网将由16条线路及2条支线构成，全长807公里。届时，几乎涵盖整个大青岛的立体交通网将形成。而从具体规划来看，有三条线路完全在市内穿梭。其中，包括已于年底半幅通车的3号线，还有4号线和5号线。
如今，位于李村站附近的海信东山郡、位于青岛北站附近的越秀星汇蓝湾、位于新都心的万科城等新建项目都已经成为青岛地铁开通的首批受益新建楼盘项目。这些项目的售价也在房价动荡的这一年中稳中有升，并未出现较大的波动。
“地铁开通以后不光大家出行方便了，估计周边的房价也还会大涨!”不少准备购房的市民称，如今购房又有了一条重要的参考标准，看房子附近有没有地铁。记者走访也发现，如今打着地铁概念涨价的楼盘不在少数。刚刚开通的地铁站口，更是有不少开发商借地铁之名宣传项目。地铁盘显然已经成为各家开发商们争抢客源的法宝。
不过业内普遍认为，真正的地铁楼盘，应该是距离地铁站点200与500米之内，路程在5—10分钟之内。这样的距离，将使地铁楼盘的便利性和安全性都达到最佳。由此，在200米到500米之间的楼盘才是地铁物业的完美体现。
此外，业内人士提醒，买规划有地铁的楼盘，对地铁的通车时间一定要准确把握。远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考虑在内。由于预售房一般都是在售后一到两年内交房，如果地铁规划5年后开通，那在没有开通地铁的这段时间里，工作生活会受到影响。因此购房者在选择地铁盘时应尽量考虑那些接近通车或者业已通车的线路。
关键词：学区房
学区房房价已无法用面积衡量 十多年间单价涨十倍
对很多家庭来说，从孩子降生的那一刻起 ，便与数不清的“比”、“抢”、“争”脱不了关系。小学，就是孩子踏上人生竞争舞台的第一步，也因为这个原因，挤破头上名校成了多年来一道特殊的社会景观，而因为这个原因造就的天价学区房，是家长们探讨的热门话题。今年年初，全面取消择校的消息在家长中引起不小的震动，想上好学校，学区房成了唯一的出路。
有人形容前几年学区房房价像坐上了“火箭筒”，一点也不夸张。自2000年以来，学区房的价格飞涨，大学路周边2000年左右的好房源单价从最高2000元/平方米左右涨到了如今2.3万元/平方米左右，而小户型的老房子更没法用单位面积来衡量，十几平方米、房龄三四十年基本没法住的老房子，2000年单价2000元/平方米左右，如今可以卖到50多万元，涨幅惊人。不过，从今年开春，学区房价格一直比较稳定，“基本就是2%～3%的涨幅，这跟正常二手房涨价的幅度差不多。”链家地产市场分析师孙旭告诉记者。
说起热门的学区，青岛市实验小学、大学路、太平路等几个小学都是一直以来的大热学区，学区房价格也是一路看涨，今年热门学区有没有什么变化呢？“因为比较好的小学都集中在西部，所以西部的学区房仍然是成交热点，但是今年与往年不同的是，德县路小学周边的学区房特别热，好多家长过来咨询，现在那边的房价也到了2万元/平方米左右了。”孙敏杰说，另外，文登路小学也是一个热门片区。在东部，南京路小学周边算是比较热门的学区，根据房子不同价格在2万～2.5万元/平方米。
业内专家预测，学区房作为楼市的一项特殊的“功能性产品”，短时间内身价或将继续走高。不过，随着不少名校在新区建设分校，未来青岛优质教育资源的分布会愈发合理，届时，让适龄子女就读好学校可能不再局限于市南老城区，学区房价变动或将逐渐趋于平稳。
关键词：主城海景房
主城海景房只涨不跌 部分新盘3万/㎡只是起价
青岛作为滨海城市，海景房是青岛房地产市场的特色产品。每年5～10月份，不少海景房开发商、房主就把其当成热销季节。如今步入12月，伴随气温降低青岛海景房“季节性遇冷”也开始出现，不少海景房看房、租赁客流量萎缩明显。但值得注意的是，主城区一些海景房却并不会受到销售淡季的原因而降价，反而会“只涨不跌”。
麦岛位于市南区和崂山区交界处，背依浮山，南邻黄海。依山傍海的优越地理位置注定了该区域高不可攀的房价。
记者调查了解到，目前该区域的新房价格均在13000元/㎡以上，最高者海信君汇达到了90000元/㎡，这个价格也是该区域目前定价最高的项目。除此之外，这一片区的保利漫月山、世茂拾贰府、亚麦山城三期住宅项目的均价也在25000元/㎡上下；海信天玺、海信天悦等项目的均价则达到了3万/㎡以上。
驻守该区域多年的一位资深二手房经纪人告诉记者，麦岛片区在过去的五六年时间内，房价涨了2—3倍。未来这一区域的房价还有可能会继续上涨，毕竟作为主城区内为数不多的海岸线，单凭这一地域优势，麦岛的房价就很难会下跌。
除此之外，东海路、香港路、江西路及宁夏路沿线的海景房也都存在类似情况。它们全都位于发展成熟的主城区，且均属于稀有的海景房。根据市场供求关系来定，即使房价动荡，这些区域的房价较稳定，不会出现较大波动。
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