[摘要] 2016伊始，一大拨楼市新政又接踵而来。眼下，上半年楼市传统旺季“金三银四”即将到来，在新的一年中，楼市又将经历怎样的反转剧情呢？日前，小编根据最新出台的各类新政，结合各方专家观点，为准备在新年购房的置业者提供一份买房参考。
2015年，岛城楼市经历了从冷清、转晴到逐步回暖的过程，最终在年末来了一个漂亮的收尾。2016伊始，一大拨楼市新政又接踵而来。眼下，上半年楼市传统旺季“金三银四”就将到来，在新的一年中，楼市又将经历怎样的反转剧情呢？日前，小编根据最新出台的各类新政，结合各方专家观点，为准备在新年购房的置业者提供一份买房参考。
预测一：楼市旺销态势将保持 房价上涨区域分化
最近，被誉为地产大炮的任志强又开炮了，称2016年房价还将继续上涨！
任志强称，随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会。对于房价上涨的判断，是基于供求关系的变化。如果按眼下的趋势判断，2016年房价又会上涨。
纵观岛城楼市， 2015年全年新房成交13.36万套，商品住宅共计成交11.96万套，不仅同比2014年大涨四成，还超越了房地产曾经最为辉煌的2013年。业内人士分析，2015年房地产市场之所以能够大卖，主要得益于政策红利，轮番利好政策激活市场。2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松，旺销态势将会保持。
岛城业内人士分析，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松，化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，旺销态势将会保持。就青岛而言，价格仍然会有区域分化，“物以稀为贵”，市南、崂山等“金贵”之地凭借得天独厚的区位优势，自然具备“涨”姿态，而在青西新区、胶州、平度的库存量较高的区市，平稳跑量仍是新一年的基调。
预测二：首付降低拉动刚需改善购房门槛
2月初，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，下调不实施限购城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次购房的首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点至20%。同时，二套房最低首付款比例调整为不低于30%。
记者通过前期调查走访的青岛15家银行发现，目前工行、农行、建行、招行、兴业、平安以及青岛银行都已开始执行首付20%新政，首套房贷门槛已降低。二套房方面，上述银行首付款比例调整为不低于30%，而在农历新年之前，青岛市面上大多数银行都是参照最低40%首付执行的。
此次新政对市民购房贷款会产生什么样的影响呢？农行青岛市分行个贷部相关负责人李怡认为，此次新政降低刚需购房者买房门槛，可以进一步拉动刚需购房者买房。他认为，此次新政尤其对刚毕业不久、准备买房的小白领产生积极影响。“他们积蓄不多，但其中不少人月工资不低，新政对他们还是比较适用的。
李怡给记者算了一笔账，以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月；20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激作用更大。
预测三：二孩时代“套三”成买房“新刚需”
青岛市场上套二户型为主的刚需房曾一度是市场主流。但在2015年，套三户型的住房异军突起。全面二孩政策放开以后，套三也名正言顺的成为了“新刚需”。
业内人士表示，目前选择生育二胎的人群，一般都有着一定的经济基础，对于住房要求配套完备的客群。纵观如今青岛楼市，市南区、崂山区房价过高，新项目又为数不多，所以全面二孩放开后大市北区、李沧区的套三住房，无论是供给量还是成交量都将会有所上升。由套二升级到套三的需求也会增加，两区的二手房成交也会有所增长。全面二孩政策对于大市北区、李沧区所起到的作用将会最为显著。
全面二孩政策会促进学区房以及新商业概念的兴起，但想从根本上起到拉动楼市的效果，是一个政策无法达到的。目前青岛市的库存房屋主要集中在郊区，而郊区的库存房型包含别墅、大套房、大户型、小户型等，仅靠全面二孩是无法消化的，但不论怎么说，全面放开二孩对于楼市去库存的推动作用还是不可小觑。
预测四：政策助推西海岸楼市
新年刚过，黄岛区就出台了购房落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的市外人员，在黄岛区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米（含60平方米）以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，可在购房地申请落户；同时规定，购房落户黄岛区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区和红岛经济区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。该政策目前已经开始实施，有效期至2017年12月31日。随后，红岛经济新区也发布了相同的“买房落户新政”，一时间，买房落户又成为焦点话题。
黄岛区不动产登记中心主任钟淑君认为，购房落户新政既可为新区带来“人气”，预期的拉动楼市、去库存作用也将日益显现：“这个60平方基本上相当于不再设门槛了，对新区的楼市它起到了直接的拉动作用。”
与前一阶段的落户政策相比，新区此次出台的新政还有两大进步，一个是实现了新区内原胶南和原黄岛区落户政策的全面一致，第二是新区与青岛市其他六区间的户籍变动成为可能。张洪芳说，“这一次规定，你在新区满五年，只要是你在其他六区也有固定住所，符合迁入条件就可以申请迁过去。”
预测五：地铁开通将模糊区域概念 拉动郊区楼市
地铁的开通，让岛城的楼市一下子迈入“地铁时代”，这在一定程度上将改变岛城市民的居住习惯。伴随着地铁M3号线北段试运营的进行，周边商圈的明显变化也映入市民眼中。除了地铁口周边的商铺，大型商场也在布局“地铁商业”，将商场与地铁连接。而从房产置业的角度来看，有楼市业内人士分析，今后伴随着其他地铁线路的开通，线路继续往市内延伸，“北宿南工”的优势将逐渐显现，让市民的居住生活环境得到大大的改善。
科威不动产青岛区总经理孙杰表示，2016年地铁对于房地产市场的影响不容小觑，虽然有关地铁规划并不是近期发生的，但M3北段的正式运营，让青岛市民真切体验到居住在地铁站附近的优势，这种从梦想体现到实际生活中的影响力让人深有体会。地铁可以真正的避免交通拥堵，住在地铁站附近，即便距离办公区较远，到达速度和时间也是可以保障的。由此可以预测，2016年“日光”现象将更加可能发生在新兴地铁楼盘当中。
预测六：首套房认定以区为准 购房限制进一步降低
自2月22日起，我省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”（市、区）。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。房地产业内人士表示，这是山东省对全国契税、营业税优惠新政加码的表现，将进一步鼓励、刺激改善性住房等需求。
青岛科威国际不动产总经理孙杰表示，山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。至于对市场的影响程度，孙杰认为，刺激作用很大，新政实施以来二手房市场就已经有了一定升温。不过，对多数购房者来说，山东省的政策只是增加了0.5个百分点的契税优惠，与房价相比仍然有限，所以不会出现投资性需求爆棚、房价大涨的现象，青岛楼市依然以稳为主。
