对比"中国典型城市住房同质价格指数" 看青岛十年房价变化

    【编者按】日前，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)。CQCHPI指数指出中国10年以来房价上涨的前八名，包括北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安这八个典型城市的中心城区。

    细细看来，这8个城市房价涨幅确实“令人咋舌”，10年间仿似坐上了火箭。不过这10年也是中国经济增长的黄金十年。其中，排名第一的深圳房价，10年来总体上涨508.5%；上海房价总体上涨384.6%；北京房价总体上涨380%。有了这“三甲”再看看在这份榜单中涨幅位于后三位的城市，它们依次为：大连房价总体上涨128.8%；西安房价总体上涨132.9%；成都总体上涨137.1%。

    大连、西安、成都都上榜了，那青岛情况如何呢？许多网友在朋友圈转发这条新闻之后，不不忘献身说法，自己这十年所经历的“青岛房价”。

    回顾这十年，青岛的房价也经历了几个黄金期，有过几次让人们记忆深刻的上涨。根据统计数据显示，10年来青岛房价的变化由2006年的6483元/㎡上涨到现在8686元/㎡，上涨了40%，属于“温和上涨”，但这“40%”可能许多人会感到“并不认同”。因为这份统计更多地是代表了一个“平均数”，如果单算主城各区的话，房价上涨的幅度就要远远高于40%了，甚至有些片区的房价涨幅达到300%，有的楼盘十年间涨价了400%。

    下面跟随记者一起盘点一下那些“坐了火箭”的片区和房价，看看崂山，市南，老市北，老四方和李沧区这10年来的变化吧。

崂山区房价整体上涨幅度最大

达到3倍多 麦岛区域镀金明显

    10年来房价整体上涨幅度最大的是崂山区，十几年前的崂山区房价低廉，用“白菜价”就可以买到背山面海的新小区。但那个时候青岛人“不认”这个地方，距离繁华的市中心太远，交通不方便且道路坑洼不平。而现在一提到崂山区便是就是“豪宅”“土豪”的代表，崂山区被定义为富人区，地理位置优越，依山傍海，环境适宜，且靠近青岛的政治、经济、文化中心市南的香港中路，集“万千宠爱”于一身。

    2005年的时候崂山区的房价均价是4000-5000元/㎡，然而现在的这个价格想在崂山买到商品房基本是不可能了，崂山中心区的商品房目前均价21031元/㎡，10年间房价上涨了将近4倍，而那些沿海片区的海景豪宅上涨幅度更是“惊人”。

    崂山区最具代表性的区域是麦岛区域，麦岛金岸2009年开盘时均价为13000元/㎡，现在麦岛金岸的二手房均价36548元/㎡，短短6年房价上涨了181%，而周边海信地产旗下后来开发的其他几处新楼盘均价一般在40000-43000元/㎡，对比10年前涨幅更大。

    石老人旁边的山水名园2006年当时开盘时价格比较低，直至2009年均价13000元/㎡，目前二手房均价更是达到了40000元/㎡，复式均价甚至高达50000多元/㎡，短短6年均价上涨了27000元/㎡，涨幅达到200%多。

市南东部沿海一线

房价快速上涨的十年 燕岛国际涨了4倍之多

    市南区东部进入快速发展期也就这十几年的光景，10年前的市南区房价和现在的李沧差不多，均价9290元/㎡，从奥运会分会场设在奥帆中心时，市南区房价迎来了一次上涨的契机，2008年均价已经达到14889元/㎡，短短两年上涨了60%。而目前根据最新的房价统计，市南区的房价均价为24404元/㎡，10年上涨了162.7%。

    市南的房价是呈阶梯状分布的，房价的高企主要是由市南东部大发展带动的，一些片区较为“激进”，尤其是奥帆中心沿线，最为著名的是燕儿岛路上的燕岛国际，燕岛国际于2005年开盘，当时开盘价格为8000元/㎡左右，尤其是2011年以后房价上涨速度飞快，2011年时燕岛国际的均价是18800元/㎡，而现在燕岛国际的二手房均价已经高达40679元/㎡，2005年到现在11年期间上涨了408.5%，是青岛房价上涨幅度最大的楼盘。

老市北新区多点开花   

浮山后成逆袭之王 10年间身价暴涨“青蛙变王子”

    “宁要市南一张床，不要浮山后一间房”，这曾是青岛楼市流传较广的一句谚语。从这句谚语中可以看出青岛人对于曾经的浮山后有多么的“嫌弃”。浮山后的一套房都不及浮山前的一片瓦，不过这也真实反映出了浮山后当年在青岛楼市版图上的地位。

    浮山后，很多年以前是一片片的小村庄，分布着浮山后村、埠西村等多个自然村，交通闭塞，配套落后。90年代单位分房，被划分到浮山后的青岛市民可以说是捶胸顿足。那时的浮山后，被动地承受着人们不情愿的入驻。

    然而，作为安置区的浮山后正因大批的居民“被迫”迁入而开始了发展的脚步。 随着90年代市区大规模的拆迁改建开始。2003年之后的一段时间内，浮山后区域相继开始建立一批新型现代社区，浮山后也借用开发商品牌宣传了其区域价值，并且凭借着距离主城区较近的区位优势，迅速“上位”，速度令人惊讶。

    浮山后10年前的房价在1200-1500元/㎡，到目前20000-25000元/㎡，房价几乎翻了17倍，当之无愧的青岛新兴片区的“逆袭之王”。

    浮山后的一些楼盘也代表了浮山后房价的上涨，海尔东城国际2006年开盘时均价8000元/㎡左右，而目前二手房价格为20000元/㎡左右，10年间上涨了150%，周边新盘里去年新开的金地悦峰开盘均价就已经达到19000元/㎡，并且是一开盘即被抢购一空了。

老四方全靠“两改”

旧城形象逐渐蜕变 新都心问鼎房价新高度

    老四方原本的区域形象确实“高大”不到哪里去，老企业“集中营”、职工宿舍遍地，人们耳熟能详的专汽、双桃、海晶化工等让很多人对老四方的偏见就是尘土飞扬的工业区。而且道路，商业等配套落后，此外，区域内还有大山看守所、旧村落、火葬场等被众多置业者诟病。

    2006年时老四方的房价均价为5058元/㎡，随着大规划的落地和老企业的搬迁，老四方逐渐迸发出新活力，尤其是2007年万科进驻新都心片区以及2012年市北和老四方合并后，老四方的破旧形象渐渐淡出人们的脑海，现在老四方的房价均价为11434元/㎡，上涨幅度为126.1%，

    这其中新都心的房价上涨最为明显，新都心片区的房价目前高达15000元/㎡，是老四方的金字塔塔尖，直逼浮山后。2009年新都心建设指挥部成立的时候周边的房子均价是七八千元，随着新都心建设的推进，以及周边商业，道路，地铁等配套的完善，新都心的房价经过6年翻了一番。最值得一提的是，该区域内的海信淮安郡，中海清江华府，万科城等已经入住的成熟社区，二手房均价都在15000元/㎡以上，甚至高于新房，是目前青岛楼市上“一二手房价”倒挂的典型区域。

    李沧打了一场漂亮的翻身仗 成功晋身主城区

    与老四方相似，老青岛人对李沧的认知也并不高端，大多数人都觉得这里曾是“农村地儿”。早些年的李村是青岛市区内农业人口、外来人口和流动人口都比例极高的地域之一，让李村成为了多数人印象中的“城乡结合部”。

    十年前，在世园会的号召下，李沧中部以相对便捷的交通条件和靠近李村商圈的商业配套优势先发展起来，并且在市南、市北区房价高涨之时，迎来了首批刚需购房者。很快，在世园会的带动下东李的旧村改造也开始如火如荼的进行，“世园效应”带来的是区域整体变迁后大批房企的进驻，以及房价的疯狂上涨。

    2006年时李沧的房价为均价4574元/㎡，而现在均价9974元/㎡，10年间房价118.1%。据网友回忆，李沧知名的住宅小区百通馨苑在2006年均价还不足4000元/㎡，而现在二手房均价10538元/㎡，这能代表李沧房价上涨的一个缩影。

    综合以上来说的话，10年间房价40%的增长对于青岛的主城区来说描述是其实是不够准确的。根据网友亲身回顾，青岛主城区的任何一个片区，这十年间房价上涨幅度都能达到一倍以上，重点片区更是高达4倍，真是“不算不知道，一算吓一跳”呀！

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