[摘要] 青岛新闻网针对房屋质量差、消费欺诈、无证预售等买房过程中可能遇到的纠纷，咨询律师。另外，对购置新房或二手房中存在的可能问题予以总结，帮助购房者避免纠纷
【编者按】 在购房过程中，很多置业者或许遭遇过各类房屋问题，面对突如其来的“变故”，置业者们不知所措，如何处理才能和开发商博弈，完美解决问题并维护好自身合法权益，成为他们首要面对的难题。在3.15消费者权益日，小编整理出《3.15购房者维权指导》，归纳各类在买房过程中可能遭遇的问题，并咨询相关专业律师，指导和帮助网友以最快捷的方式顺利解决问题，维护我们自己的合法权益。
之前，我们曾针对违规交房、延期办理房产证、地下出售租售等问题咨询律师（详情请点击>>>），按照现行法律法规，给予业主相应建议和解决措施。此次，小编将针对房屋质量差、消费欺诈、无证预售等买房过程中可能遇到的纠纷，向律师寻求帮助。另外，对购置新房或二手房中可能会存在的问题进行归纳总结，如果您正在忙着买房，不妨看看，多个心眼儿，避免纠纷。
【无证预售】
媒体对于某些楼盘违规销售的新闻报道的最多，特别是在没有预售证的情况下， 私自向购房者释放房屋价格，催缴意向金或定金。当然为了避免处罚，开发商都是“偷偷行事”，通过低价格促销或与第三方签订协议来执行，如此以来，业主的合法权益更加无法保障。
律师建议：我们国家实行商品房预售制度，在没有取得预售许可证的情况下，开发商无权利以任何形式对外出售，或变相对外出售。目前一些开发商采取向销售者收取意向金或者第三方平台，规避法律规定。
消费者若采取这样的方式买房，会面临两个风险，第一，房屋未取得许可证，烂尾可能性大；第二，再未签署正式合同的情况下已经缴纳一部分意向金或定金，这笔资金多数情况下无法退还，一旦发现合同消费者己不利，被迫签署霸王条款。
【虚假宣传|合同欺诈】
买房后，你可能遭遇这样的问题！说好的景观园林不见了，说好的家门口的名校没有了，说好的封闭社区成了摆设……买房时开发商承诺的种种，交房时却没有一一兑现。以黄岛新区某楼盘为例，开发商标注的室外装饰挡光条不在低楼层，为此低楼层房价反高于高楼层。实则交房后，业主却还是在自家楼层，看到了装饰挡光条……
律师建议：在目前的司法实践当中，我们认为，房地产的广告以及宣传材料，若足以影响房屋的价格，以及房屋买卖合同是否订立，则认为其构成合同一部分。若开发商在此情况下作出虚假宣传或欺诈消费者，开发商则构成违约责任，根据违约程度大小，消费者可以选择赔偿损失或解除可同。
相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【房屋质量问题】
兴高采烈收了房，却发现房屋质量问题频现，不是墙体空鼓漏雨严重，就是门窗密封差，关合不上，如果遭遇地暖管道开裂，楼上楼下一起遭殃。此前记者采访某楼盘，曾出现一期、二期交付标准完全不一样的现象，二期业主的房屋质量远不及一期业主，花更多的钱，却买了质量更差的房屋，业主既气愤又无奈。
律师建议：房屋质量问题分为两大类，一类是房屋质量问题，包括房屋主体结构不合格以及房屋无法实现居住目的，该类可以达到法律规定退房条件，消费者首先可咨询当地建委质监站，通过相关部门进行检验检测后向法院起诉，要求解除购房合同，退还房款，赔偿损失。
第二类为轻微房屋质量问题，根据开发商提供的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，在质保期内向开发商要求进行免费维修；即使已过质保期，通过检验之后，若证明房屋在建造时质量不达标而非使用时造成的损害，同样可要求开发商承担赔偿责任。
相关法律规定：
《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。
《消费者权益保护法》第四十五条对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。
【新房置业建议】
1、先看合同再付款。
目前很多开发商要求先付定金再签合同，为了定金不受损失，消费者被迫签署“霸王条款”。
2、消费者收房时要求开发商提供相应证件材料。
具体包括《房屋竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及消防、规划等验收材料，并且对水、电、气、暖进行充分检验。
3、违约金条款为买卖合同“重中之重”。
开发商延期交房和违规交房现象屡见不鲜，违约金的约定是购房者维护自身权益的“有力武器”。违约金成立条件、违约金比例，均需消费者认真考虑，只有合适比例的违约金以及有利成立条件，才可挽回损失，维护合法权益。
4、及时关注工程进度。
日常关注中，若发现开发商有违规行为，需及时向政府相关部门反应情况。
【二手房置业建议】
1、在确定购买二手房之前，要落实清楚房屋是否存在查封、抵押、权属争议等基本情况。
2、在交纳定金前，要先仔细研究购房合同，注意合同里是否有对自己及其不利的霸王条款。
3、消费者尽量不要签署“阴阳合同”（价格等条款不一致的合同），若同时存在几份合同不一致的情况，极易导致争议纠纷。
【延伸阅读】
违规交房|地下车位租售|房产证办理难 律师支招315业主维权
