[摘要] 在沉寂多年的改善购房市场重新兴盛之后，作为主体的改善型置业者与往年相比却出现了明显的变化。除了与以往一样对于楼盘品质、地段等因素的要求之外，在房屋单价、置业区域等方面却有了全新的界定。
【编者按】二胎新政实施、“营改增”发文，近来影响青岛楼市的新政纷纷“剑指”大户型。而与此同时，一向以刚需购房者为主力的青岛楼市则在各类政策的影响下凸显出一批改善置业者，他们以比刚需更雄厚的购房实力迅速占领了楼市半壁江山，致使大户型房源成交量复苏，豪宅楼盘全面回暖。
在沉寂多年的改善型购房市场重新兴盛之后，作为主体的改善型置业者也与往年相比出现了明显的变化。除了与以往一样对于楼盘地段、建筑质量等因素高要求之外，在房屋单价、置业区域等方面也有了全新的定义。
【变化一】
普遍追求品质社区 相比之前更重视物业服务
以前土豪们买房追求越贵越好，“依着山傍着海，面积大够气派”是他们选房的不二准则。但是现如今，追求品质社区的想法普遍存在于改善型购房者的需求当中，住宅的私密性、物业服务质量的好坏，以及是否是品牌开发商开发的楼盘都成为他们关注的重点。
“我们现在住的房子一开始物业还挺好，结果由于房龄越老越大，久而久之的居然变成了‘没物业’，这让我们非常头疼。”打算在今年换个大三居的沈女士告诉记者，以前大家对物业没什么概念，觉得物业费是一项没有必要的支出。但现在看一些物业服务健全的品质住宅小区更受大家追捧。而且在“身价”方面，物业服务健全的小区房价只涨不跌，相反一些物业服务跟不上的小区，即使占据绝佳地段，二手房也很难找到买家。
除了物业服务外，是否品牌开发商也成为改善型购房者考虑的首要因素。“我们在给购房者推荐一些房源的时候，说到小区的名字购房者都会首先问是谁家开发的楼盘，如果得知是海信、鲁信、中海、万科等品牌开发商的住宅，购房者普遍会露出满意的神色。”闽江路上一家二手房中介的工作人员告诉记者，即使在二手房市场，开发商的品牌依旧有着含金量。
【变化二】
二手房“房龄”遭挑剔 改善型购房者追求“次新房”
今年很多改善型购房者也不在盲目追求好地段的二手房了，相反对二手房的房龄比较挑剔。“我们年初在台湾路附近看好一套二手房，房子的位置非常好，18楼还能看海。”年初加入改善大军的李女士告诉记者，虽然这套海景房价格比较合理，面积也够大，但是最终她没出手的主要原因是房龄太老了。“2003年的房子，房龄已经有13年了，我们可以接受最多七八年的房子，超过十年的就不想考虑了。”李女士这样告诉记者。
像李女士这样对二手房房龄比较“挑剔”的改善型置业者今年明显增多，与往年不同的是，他们更多的看重次新房，大部分改善型可以接受的房龄8年以内的二手房，如果有特别满意某项条件，也会有适当放宽要求，但如果是普通住宅超过10年房龄，多数改善型置业者都表示不想接受了。
“早在前几年，还有不少购房者为了追求好地段，不惜买下价格较贵且房龄较大的二手房。而且这其中不乏有些人认为，好地段的房子即使将来被拆迁也会让自己大赚一笔。”资深房产经纪人刘先生说：“但是现如今很多改善型购房者考虑的是，好地段地价昂贵，拆迁变得越来越不现实；其次，房龄较久的住宅产权年限也会缩水，70年后住宅产权该何去何从如今还是个未知数，因此越来越多的购房者开始关注这类问题。”
【变化三】
改善置业出手渐豪气 购房预算“蹭蹭涨”
“往年18000元/㎡的楼盘很多置业者都觉得贵，但是今年很明显的市场火爆起来，单价20000元/㎡的房子居然也卖得很好。”对近几年的青岛楼市颇有研究的权威投资客老杨告诉记者，2014年的时候楼市明显衰落，很多单价在15000-18000元/㎡的楼盘门庭冷落。然而，在今年改善置业大军重回楼市之后，对于单价的接受程度让他颇感惊讶。
“很多近几年兴起的好地段，例如浮山后片区、新都心片区、市南区北部腹地等区域，新盘相继卖出20000元/㎡以上的单价，但由于楼盘位置好，小区配套设施优越且居住氛围浓厚，再加上是品牌开发商打造，让相当一部分改善型购房者‘很买账’。”
记者对几位改善型购房者进行采访时也发现，在楼盘单价的接受程度上，很多人以20000元/㎡作为理想价格，也有少数可以接受单价25000-30000元/㎡的高端项目。从年初开始，金地悦峰、鲁润静园、中城嘉汇以及都市果岭这几个“次豪宅”项目都得到购房者热捧，而还未开售的海信绍兴路66号项目，也因其优越的地理位置以及提前问世的高品质小区规划备受关注，即便如今还没有正式对外宣传，价格还未释放，也轻松地得到了大批购房者的青睐。
【变化四】
多数改善型购房者表示拒绝高层 多层|洋房|小高层受追捧
近几年来，由于房屋建筑业态的多样性，住宅不再以单一的高层，而有了小高层、多层、洋房等不同建筑业态的区分。高层房源价格较低，但公摊大，越来越不吃香。现如今，除了购房资金紧张的刚需购房者外，多数改善型购房者开始对高层“不买账”！
“改善”拒绝“高层”的现象，应该算是今年改善型购房者除了对价格接受度变宽松之外的另一大特点了。在多个项目的售楼中心记者实地采访时了解到，很多改善型置业者会直接开门见山的询问房源业态，并且会明确表示拒绝高层房源，而直接询问多层、洋房及小高层业态的房源。
“多层的公摊小、得房率高是主要原因，其次多层房源以及近年来大热的花园洋房，其居住舒适度都远高于高层。”业内人士解释，现如今不少电梯洋房打破了“6层以下无电梯”的窘境，甚至更有高端住宅会打造电梯入户的居住体验，此外洋房的绿化率比较高，花园面积大，会因为业态的稀缺而格外“值钱”，自己居住舒适、未来升值空间也大，这让手中资金雄厚的改善型购房者格外关注。
【变化五】
近郊置业接受程度普遍提升 “潮爸辣妈”有车代步住别墅
在当下“改善型置业众生相”中，除了以上四点外，越来越多的年轻中产阶级人群开始青睐并接受近郊，这也是今年改善型市场的一大特色。
往年，近郊置业大都是中老年客群为主，今年这种情况有了很大的变化。“我上个月在城阳区的鑫江水青花都买的新房，130㎡的小高层总价还不到100万，有我以前在台东的老房子两个那么大。”说起刚买的新房，林女士有些眉飞色舞。“现在每个家庭都有会开车的成员，并且有私家车，近郊片区置业交通方面的障碍减小很多。即使住到城阳区，往来主城区也是‘不费吹灰之力’”。
据业内人士介绍，现在越来越普及的私家车让近郊置业不再受限，尤其是年轻的中产阶级，更不会将交通及距离当成是购房的“绊脚石”。当购房的眼界放宽了，近郊片区楼盘的超高性价比就凸显出来了。在主城区买三居室的钱可以到近郊购置联排或叠拼别墅，这能让居住品质大大提升，如此大的诱惑吸引越来越多的中产阶级离开主城，前往近郊置业！
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