[摘要] 公寓由于首付比例较大、贷款利率上浮，投资后能否快速盈利成为了不少购买者关心的问题。近期，记者走访调查发现，“短租”模式已成为公寓房东的首选必修课，较之常规的整年租赁更容易盈利。
为了迎接旅游季，青岛又有一批公寓进入市场销售，市南、市北、崂山等区域都有房源入市。相对住宅产品而言，公寓目前仍具有明显的价格优势，对部分有投资需求的买家具有一定吸引力。但与此同时，公寓由于首付比例较大、贷款利率上浮，投资后能否快速盈利成为了不少购买者关心的问题。近期，记者走访调查发现，“短租”模式已成为公寓房东的首选必修课，较之常规的整年租赁也更容易盈利。
公寓地理位置优势明显 但政策利好难享
从近期上市的公寓产品布局来看，市南区和市北区仍然是公寓项目分布的主要区域，崂山和青西新区 、城阳等区域也有部分公寓类新项目入市。相比新建住宅，近期入市的公寓产品主要分布在各商圈核心或交通要道，在地理位置上有明显优势。
但公寓产品自身也存在很多先天不足，商务公寓产权年限短、难以落户、不少不具备双气 、以小户型为主、物业费较高等限制条件，让公寓和普通住宅相比，吸引力有所不及。此外，无论是近期购房优惠政策还是信贷优惠政策，都把公寓这个非普通住宅项目隔离在外，较高的首付比例，上浮的贷款利率，相比普通住宅较高的过户交易费用，都让公寓被很多购房者“嫌弃”。
不过，公寓的价格优势十分明显，例如市北重庆南路附近一公寓项目，周边商品房价格已普遍在每平方米15000元左右，而该项目的公寓带有精装修，价格却每平方米不到12000元；市北CBD一处新入市公寓房源总价不到50万，并配有精装地暖，而周边套一住宅房源早已达到100万以上的总价。可见公寓产品在价格上有着不小的价格优势，让不少购房者着实心动。
如何盈利决定公寓投资成败 “短租”成必修课
丁先生在香港路和山东路交叉口青岛中心拥有一套70平的套一公寓，当时买入总价是168万，交房后他首先选择年租形式，租给了一个在香港路办公的白领。“年租一年总房租是6万元，5000元/每月，这个租价可能对于套一住宅不少了，但是作为公寓来说它却不算高，毕竟贷款利率是上浮的，这个收入还不够我还月供的。”
“今年3月收回房子后，我听从儿子的建议在网上进行了短租，最初挂出价680元/天，3月和4月房间共租出37天，收入近2.5万元，是之前年租时俩月租金的2倍还多。5月份后，我把房租调成了780元/天，5月共出租20天，单月收入1.5万元。初步计算，我今年的房租收入可以轻松超过12万元，这样的收入不仅足够我偿还月供，还可以够我们老两口的日常开销，我感觉我找到了公寓的盈利方式。”
据记者调查了解，公寓在月租、年租方式下，仅能比同区域、同等面积住宅租价高15%左右，若高出20%则较难出租，而在短租市场，装修精良、物业高端的公寓价位却能比同区域同等面积住宅高30%-50%，这让越来越多的公寓房东开始尝试短租运营模式。
业内：公寓产品可盈利模式多元 如何运营需谨慎规划
青岛一家数据机构的负责人坦言，虽然公寓产权年限短、贷款利率高等劣势让公寓在当下楼市不及住宅产品那样表现耀眼，成交量也无法和住宅媲美。但是不少拥有海景、山景或者商圈核心的公寓却拥有更加多元的盈利点，除了近期逐渐兴起的高端公寓短租，拥有商住两用优势的公寓也可租给小型工作室、小公司作为办公地点或接待处，这样的租金往往比租给常规住宿租客高30%左右，但想要租个好价，对户型、朝向也有较高的要求。
科威不动产青岛区总经理孙杰建议称，由于公寓产品的盈利模式不是转售而是租赁，所以对于公寓产品的运营需要谨慎规划。前期的选址除了要看公寓产品自身条件外，还要着重考察周边景观和商业氛围，拥有海景或者占据商圈核心位置的公寓，出租时身价也会更高。另外，在运营模式上，专业机构托管收入比较中庸但稳妥，自己运营收入较高但也有空租风险，应结合自己房源情况和投入成本科学规划的安排。
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