[摘要] 对于青岛房地产市场而言，今年上半年是有转折性的时段，在多重利好政策的影响下，无论新房还是二手房在成交方面都有出色的发展。在下半年临近时段，记者综合整理数据，回顾上半年那些助力青岛楼市的政策消息。
【编者按】 随着盛夏的来临，2016年上半年也步入尾声。对于青岛房地产市场而言，今年上半年是有“转折性”的一个时段，在多重利好政策的影响下，无论新房还是二手房在成交方面都有出色的表现。也给2016下半年的楼市无限的想象空间，在此小编综合整理，回顾上半年那些助力青岛楼市的政策，看看到底是哪一条真正影响到市民朋友们买房了！
【宏观政策篇】
·不限购城市首付最低降至20%·
2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
政策分析：
首付下调将“水”引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。
该项政策一出，对于持币观望的购房者可以起到强烈的入市刺激作用，对于接下来扩大楼市有效需求，稳定房地产市场有着极大的推动作用。
·存款准备金率下调0.5%·
自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
政策分析：
3月1日的降准是2016年的首次降准，也是去年以来第六次降准，之前一次宣布降准是在去年10月23日。理论上，此次降准预测能释放资金7000亿元左右。业内人士认为，央行此举对于持续走低的股市是一场及时雨，不仅让市场资金流动性得到释放，同时也增强了投资者的信心。降准给房地产提供了进一步的催化剂，加快房地产去库存。
【税费篇】
·房地产交易环节契税和营业税双降·
2月19日，财政部联合税务总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
根据《通知》，在契税优惠政策方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
政策分析：
本次的政策调整对二手房影响比新房更大。这是因为二手房实时交税，而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。而针对此次契税的调整，主要是二套房及144平方米以上的首套房，降幅为1%－2%这一情况来看，受利好影响最大的还是改善型产品。
营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。
·营改增全面推行·
从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖。
政策分析：
由于建筑业、房地产业、金融业、生活服务业都是和人民生活息息相关的行业，一时间，营改增成为业内热议的话题。而且，营改增是当前最为迫切的一项税制改革，其意义不仅在于其本身，而且对于经济的发展、税收情况、财政体制和税收体制的改革都有深远的影响。
专家表示，这对房地产行业是利好消息，营改增将降低企业的税负，目前房地产行业已经进入薄利时代，减轻税负无疑给房地产企业提供闪转腾挪的空间，增加企业的利润。同时，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此而获益。
·山东首套房认定按区划分·
自2月22日起，山东省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”（市、区）。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。
政策分析：
山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，这条新政进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。
【落户篇】
·西海岸购60平方米以上新房可落户·
2月，青岛西海岸新区发布《关于调整购房落户条件的通告》按照《通告》，在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在西海岸新区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证（含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证）的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，还包括推进市区户口自由迁移。
通告实施后，购房落户红岛经济区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区和城阳区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。
·红岛购60平方米以上新房可落户·
在西海岸落户新政之后，红岛经济区官方微信随即发布消息称，经市政府研究同意，红岛经济区放宽购房落户条件。在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在红岛经济区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证（含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，还包括推进市区户口自由迁移。
通告实施后，购房落户红岛经济区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区和城阳区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。
政策分析：
黄岛区与红岛经济区，这两大区域均在青岛“三城联动”的城市大规划下扮演着其中重要的“两翼”。尤其是随着教育、医疗、交通等城市大规划的纷纷落地，两个区域的未来发展前景也越发为人所看好。
其实自2014年下半年8月份青岛第一次限购放开时开始，以红岛经济区为代表的“北岸新城”和以黄岛区为代表的“西海岸新区”就已经成为市民关注的焦点。2015年初时青岛市就曾颁布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，规定在新区购买单套新建商品住宅，并且建筑面积达到70㎡以上并取得房地产权证的人员，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女均可在新区购房申请落户。这里所说的新区是指青岛黄岛区（不含青岛经济技术开发区）和青岛红岛经济区。2016年初，两大新区再出户籍新政，这对于外来务工人员来说，在新区买房无疑是又添了几分吸引力。
【公积金篇】
·青岛购经适房可用公积金付首付·
3月3日，青岛市住房公积金管理中心发布通知称，职工购买本市经济适用住房，可申请提取本人及其配偶住房公积金支付首付款。通知自2016年3月5日起执行，有效期至2019年3月4日。
通知指出，职工取得购买本市经济适用住房资格，已签订经济适用住房购房合同，尚未交付购房首付款的，可申请提取本人及其配偶住房公积金支付首付款，提取金额不得超过购房合同约定的首付款应付金额。按规定可予提取的住房公积金，由市住房公积金管理中心以转账方式直接划入售房单位收款账户。售房单位应与市住房公积金管理中心签订购房转账协议。据了解，通知自2016年3月5日起执行，有效期至2019年3月4日。
政策分析：
青岛市还有在建未配售的经适房项目33个、房源5315套，待项目达到销售条件时，市国土资源和房屋管理局将另行发布销售公告。在新规规定的时效期限内，购买上述这些房源的职工，可以享受此次新规的利好。依据《青岛市人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》规定，我市今后不会再新增经济适用住房。
·青岛放宽公积金二次贷年限·
自5月1日起，青岛市将调整住房公积金个人贷款政策及租赁住房提取公积金有关政策。
调整二次住房公积金贷款政策：将二次贷款由结清5年方可再次申请，调整为结清2年即可申请。将二次贷款新建住房最高贷款额度由60万元调整为50万元、 二手房最高贷款额度由35万元调整为30万元；二次贷同样实行单方缴存为双方缴存60%的贷款额度限制。二次贷款计算单笔贷款额度的缴存余额倍数由15倍，调整为10倍。
调整二手房住房公积金贷款最低首付款比例：将首次和二次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例分别由40%和60%，统一调整至30%，同时，首付款比例与房龄挂钩。
扩大住房公积金异地贷款范围：将省内异地贷款政策放宽至全国范围，对具有青岛市户籍，在其他城市缴存公积金的职工，可以在青岛使用住房公积金贷款购房。
政策分析：
关于青岛市公积金政策的调整，主要体现就是“两降一扩”，降低额度、降低门槛和扩大范围。在单次贷款的总额降低同时，也缩短了再次贷款的年限，降低了二手房的首付。政策施行后，单套贷款的额度下降，能更好的适应当今市场成交量大增的情况。而同等额度下，则可以让更多的购房者享受到公积金的红利。因为公积金贷款对工程进度要求较高，大部分商品房楼盘并不符合条件，所以新房市场影响有限。
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