[摘要] 市南、市北新房的价格确实非常人所及，但这些片区却有一些二手房，它们占据着得天独厚的地理优势，却因为种种原因，价格保持在不可思议的低位上。
【编者按】李嘉诚曾经说过，买房最主要的三个因素，地段、地段还是地段。足以看出好地段对房子价值的影响。显而易见，好地段的房子价格比其他区域高出一大截。着眼整个青岛来看，最好的地段无非集结在市南、市北等几个房价最高的片区。尽管购房者都想在这几个区域买房，但大多都被高不可攀的房价吓退。
诚然，市南、市北新房的价格确实普遍较高，但在这些房价最高的片区却有一些二手房，它们占据着得天独厚的地理优势，却因为种种原因，价格保持在不可思议的低位上。
【市南区】
滨海花园 均价：1.5万——1.9万元/㎡
香港花园：1.5万——1.7万元/㎡
辛家庄小区：1.2万——1.7万/㎡
滨海花园是这些小区中最典型的一个，该小区位于东海西路和山东路交汇处，东北侧250米是市政府，往北300米就是青岛目前最火爆的商场——万象城。香格里拉大酒店、中铁青岛中心、五四广场等皆环绕其左右，从该小区四周望去，所见之处可谓集结了整个青岛最繁华的元素。最值得一提的是，该小区距大海仅有200多米，是地地道道的海景房。
滨海花园
然而，就是这样一个集所有优势于一身的小区，其身价并不高。据记者调查，该小区如今的二手房单价在1.5万—1.9万元/㎡之间。要知道，与滨海花园相隔不远的海逸天成，起价就要3.3万元，对比之下，滨海花园的价格就真的是“相当便宜”了。
为什么会出现这个情况呢？据了解，滨海花园建于2000年，随着年岁久远，它渐渐暴露了自身的缺点。其中之一便是户型设计很“奇葩”，在其中一个住户里面，记者看到客厅开间约4-5米，呈不规则的五边形形状，一侧延伸出的长长的走廊，走廊两边及尽头分别为主卧室、次卧室、书房、厨房及洗手间。走廊两边都是门，空间基本就废弃了，而厨房距离餐厅较远，给生活上带来很多不便。
滨海花园
此外，物业管理不善也是该小区“要不上价”的一大原因。记者观察到，滨海花园小区除了正大门外还有几个“偏门”，行人可以自由出入小区。据小区居民介绍，大大小小多家公司在小区里“安营扎寨”，每天有许多人进进出出，保证不了住户的安全，导致越来越多的业主已经撤离。
香港花园
出现类似问题的还有香港花园，香港花园位于香港中路和泉州路交汇处，紧邻麦凯乐商场，位置的优越性不言而喻。不过，香港花园的二手房单价仅有1.5万—1.7万元/㎡。该小区最大的问题在于，它几乎已经被商业“包围”，处于“出入自由”的状态。香港花园一位业主告诉记者，楼内有几家美容美体机构，因此小区每天都络绎不绝的有陌生人出入，保安室只能拦截车辆却拦截不了行人。
辛家庄小区
占据香港中路、燕儿岛路、江西路等交通主干线的辛家庄小区，目前的身价也不高，均价在1.2万—1.7万之间。辛家庄小区建于上世纪八九十年代，分为四个片区建筑，是开放式小区，所以没有物业管理。尽管它处在较好的地段上，也没有商业的嘈杂，但由于房龄过大，因此二手房价格一直不高。
【市北区】
福安小区 1.1万——1.3万/㎡
浮山后小区：1.1万——1.3万/㎡
福州路和辽阳西路是青岛是南北、东西的两条交通动脉，沿线的二手房房价基本要在1.5万/㎡上下，新都心片区甚至高达1.9万。然而就是在这两条路的交汇处，有一个小区——福安小区，它的单价仅仅在1.1万—1.3万/㎡之间。
与福安小区只有一路之隔的香缇树，均价在1.6万左右，这个价格应该能代表周边二手房价的基本水平，相比之下，福安小区的价格就显得有些不可思议。最让人惊讶的是，福安小区建于2008年，目前仅有8年的房龄，这在二手房市场上，算得上“小龄”了。那么问题来了，如此好的地段，如此新的房源，价格为什么这么低？
福安小区
记者来到福安小区，第一感受就是：乱。进入大门时，安保人员连问都不问，大门敞开随意放行。小区里，记者还看到不少二手房中介带着客户看房子，一波又一波。尽管该小区房龄只有8年，但看起来像是至少十几年以上，小区绿化率很低，单元门损坏严重，楼道内贴满小广告...本应该是充满现代气息的新小区，却呈现了一副“老龄化”状态。
除了物业的原因外，该小区户型也是不受待见的一大因素。据了解，不少住户的户型甚至呈不规则多边形，十分别扭。此外，该小区有一部分房源是回迁房，这也是很多购房者排斥该小区的一大原因。
要说起市北区的好地段，就不得不说浮山后了。回顾这片曾经被青岛人称为“宁要山前一片瓦不要山后一间房”的浮山后，十几年前还作为福利分房的片区，当时人们都是“不情愿”入驻的，谁能想到日后这里的房价已非常人企及。随着道路交通的拓宽改造，劲松三路、劲松五路及劲松七路等现在平坦宽阔，银川路更是作为青岛交通主干道带动了整片区域的发展。知名二手房小区湖光山色、鲁信长春花园及海尔东城国际等经过几年发展变化，如今凭借成熟的居住氛围、愈发便捷的交通及直达主城区的距离，房价都已经翻番上涨。
浮山后小区
不过，见证了浮山后成长的浮山后小区，如今却仍处于价值洼地。浮山后小区分为6个片区，始建于1999年。虽同为“浮山后小区”，但这几个片区的价格却相差很大，三、四、六、八小区的均价目前在1.4万—1.7万/㎡之间，算是浮山后比较正常的价格。但是一、二小区单价仅在1.1万—1.3万/㎡之间，个别房价甚至刚刚过万元线。
从现场走访不难看出，这些价格偏低的片区都是开放式小区，没有物业管理，平时只有居委会进行简单的打理。其次，由于房龄久远，当初设计时不像现在这么讲究，所以户型也有不少缺陷，暗厅、拐角多、浪费空间大等问题都是常见现象。因此，二手房价格一直上不去，也在情理之中了。
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