[摘要] 目前青岛至少有四大片区因大项目进驻而改变了区域的整体楼市格局，分别为浮山后居住区、四流南路、新都心以及灵山湾，大项目进驻后片区发展更为客观，房价持续上涨。
【编者按】近年来，随着“大青岛”城市规划的逐步实施，青岛新兴片区呈现一派欣欣向荣的景象。原本市民眼中脏乱不堪的“城乡结合部”华丽变身现代化都市新兴区。然而，新兴片区的前景想要得到众人的认可，除了自身完善的规划之外，进驻的新建项目同样起到至关重要的作用。
小编盘点发现，目前青岛至少有四大片区因大项目进驻而改变了区域的整体楼市格局，除了带动周边新房成交外，一些原本价格没有迟迟没有上涨过的二手房房源，也跟着“水涨船高”，大项目的“领头羊”作用可见一斑。
代表区域：浮山后居住区
代表项目：金地悦峰 平均房价：2万+
传统意义上来讲，劲松五路东、劲松八路西、辽阳路南、银川路北合围区域，是浮山后居住区内房价上涨最快、涨幅最大的区域。早在多年前，区域内的两大住宅大项目——海尔东城国际和鲁信长春花园的平均房价就比周边房价高出近3000元/㎡，但上涨至1.7-1.8万/㎡之后开始进入“瓶颈期”，在这个价格上稳定了相当长的一段时间，因为在这期间没有刺激房价上涨的关键因素出现。
直至国内房企销售前十强，金地集团的强势进驻后，该区域内的房价才再次进入上涨通道，但涨价幅度依旧有限。去年年中，金地在青岛的第一个住宅项目——金地悦峰在万众瞩目之下隆重开盘，随后加推楼座的价格基本保持在2万以上，周边的住宅项目也纷纷比照金地悦峰的定价而进行了提价，记者走访看到，以目前鲁信长春花园的均价为例，基本保持在1.9万-2.2万/㎡之间，与去年同期相比上涨明显，按照目前价格来计算，一套百平米的房源总房款就得300万-350万左右。
与金地几乎同期拿地的城建地产，开发建设的青岛印象畔虽然还未开盘，但预期定价也会在2.1万-2.5万/㎡。据业内人士透露，城建拿地之初规划建设的是以青年客群为主的住宅小区，定价参照北侧的远洋风景，预计每平米还能便宜千元左右，但随着金地悦峰的高价开盘，城建也更改了规划方案，对外释放的预期价格也从原先的1.7万/㎡大幅提价，项目也从规划之初的毛坯交付变为后期的高标准精装交付。
当然，该区域内的房价之所以能直冲至2万以上，除了金地这个“引领者”外，周边生活配套的陆续完善成熟也是房价上涨的直接动力，“环境好、配套全、地处城区核心区，房价想不涨都难。”业内人士这样告诉记者，但他们也坦言，今年这周边涨价幅度如此之高，也很超出他们的意料之外。
【代表片区】：四流南路周边
关键项目：万科未来城 平均房价：1.3万/㎡
四流南路周边原是青岛主城区工业聚集区，随着青岛老企业搬迁工程启动，几家知名的大型化工企业先后搬离主城，腾出地块上多变更用途，用于规划建设住宅、商业等，由于老企业规模面积较大，所以不少国内知名房地产企业都虎视眈眈地盯着这些地块。这其中就包括原海晶化工地块，在去年末经过疯狂竞拍老海晶化工地块终于被“房企大佬”万科地产收入囊中，总价40亿元，顺利问鼎2014年总价地王。
“总价地王”、“房企大佬”，单单这两大关键词就足以让四流南路片区重现生机，事实也证实了这一点，自万科进驻后，原本死寂沉沉的四流南路开始得到越来越多人的关注，万科在此定案名为万科未来城，立志继新都心万科城后再次打造以“城”为概念元素的超级大盘。另外，距离万科未来城不远处的启迪协信青岛科技城，也对片区发展起到了“锦上添花”的作用，两大项目相继问世，为老工业区迈向现代化商住区提供了良好的发展契机。
业内人士告诉记者，原本四流南路周边的二手房市场十分惨淡，由于这里的二手房房龄较老，周边配套也跟不上，房价一直保持在低位水平，但在万科未来城和启迪协信青岛科技城两大项目进驻后，周边二手房彻底打了个“翻身仗”，有的房龄在10年左右的房源平均房价都是直线上涨。
根据最新统计数据显示，目前四流南路的二手房平均价格为10875元/㎡，环比上月上涨3.24个百分点，同比上涨11.34个百分点，业内人士表示，部分业主还要求继续提价，一些户型较好的房源已经上涨至近1.3万/㎡左右，而万科未来城精装住宅均价仅为12500元/㎡，也就是说，四流南路也开始出现新房、二手房倒挂，只是这种情况还并不普遍。
【代表片区】新都心
领头项目：万科城 平均房价：1.9万-2万/㎡
新都心是青岛城区内最具规模的“次成熟”新兴片区，如果说新都心是从万科城开始崛起，并确立“青岛新中心”地位的也一点不为过。2009年万科城开盘问世，经过五年的建设发展，目前住宅项目已经全部售罄，而当初随之开盘上市的中海清江华府、海信淮安郡、鸿仕雅居等项目均参照万科城的定价来确定最终价格。
不得不说大房企、大项目带给楼市的影响是深远的，有了万科城的成功探市，新都心的土地拍卖也是异常顺利，几乎每宗地块都是经过房地产企业的疯狂竞买，最终只有资金财力雄厚的大房企才能成功竞得，此后开发建设的项目更是个顶个的敢喊价，房价随之水涨船高，但绝大多数项目的销售成绩却好的不得了，即使在楼市不景气的前两年，销售周期也很快。
七年的时间，新都心已从原本低矮破旧的“城乡结合部”华丽变身，除了住宅大项目云集外，国际顶级商业购物中心、五星级酒店的进驻更是让这里成为名副其实的“青岛新中心”。当新都心到达一定发展规模后 ，一批二手房房源纷纷挂牌上市，如今万科城小区二手房源的定价又成为周边其他小区确定价格的“风向标”，业内人士表示，如果万科城的基本定价在1.9万/㎡，那周边的二手房房价也基本会保持一致，甚至更高。
【代表片区】灵山湾
关键项目：万达青岛东方影都 平均房价：万元线上下
今年青岛整体楼市趋势为“西进北上”，随着西海岸经济新区越来越成熟的生活配套以及可见的发展潜力，西海岸楼市正在逐步摆脱“人少房多”的印象，特别是灵山湾附近的楼盘，近两年的销售成绩十分可观。与新都心以万科作为楼市风向标截然相反，灵山湾片区新房的价格则是因后来进驻的万达而开始出现涨价现象的。
规划总投资额达300亿元的灵山湾影视产业园区立志打造“东方好莱坞”，万达几乎包揽了周边大大小小所有上市地块，用以建设商业中心、写字楼、产业园区和住宅等。万达的强势进驻，已不仅仅是万达集团自身规划建设的主题产业园区，更快速推动了灵山湾整体的经济发展模式和发展方向，为此早先开发建设的楼盘终于有了涨价契机和理由。
记者走访周边多家在售热盘，很多置业顾问在介绍自己项目时都会提及万达建设的影视产业园所带来的深远影响，目前包括世茂诺沙湾、保利海上罗兰、凭海临风、万科青岛小镇等，在售房源均价基本都在万元线上徘徊，与两年前相比平均房价均有所提高。另外这里的置业顾问也表示，与市区更多人是买房自住不同，在灵山湾片区及周边置业的人群很多都是以投资型置业居多，特别是今年政策利好的前提下，投资客群人数与日俱增。
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