[摘要] 一套面积相同、结构相近的住宅，因为在不同城市、不同位置有了天壤之别的价差。这是为什么？原因其实再简单不过了，任何商品都有一个基准价格，还有在这个基础上的溢价。
【一】教育资源溢价
所谓教育溢价就是学位的潜在价值。
教育资源分布的不均衡在很多城市都是普遍现象，在青岛，幼儿园、小学、初中都是就近入学的，好的学校是人人都想上的，而在好学校周边学区买一套学区房更是很多家庭送孩子上好学校的首选解决方案。这样的情况造成了学区房价格上涨快，老旧学区房房子在老，舒适度再差却很畅销。学区房比周边房价高很多，这也是见怪不怪的现象。
对于很多有适龄儿童的家庭来说，学区甚至是买房子首要考察要素，小区附近有没有好的幼儿园，有没有好小学，以后能上哪所初中，是家长们最关注的事。房价与教育资源的关系密切相关。
【二】交通资源溢价
任何一个区域，有没有四通八达的交通都在很大程度上决定了区域的发展潜力。我们只需要看看桥隧通车之后的青西新区；在建新机场的胶州楼市，以及各条地铁线覆盖的区域如今所受的关注程度，就可以看到交通资源对房价的影响有多么直接而且深远了。
就具体的住宅小区而言，交通溢价主要体现在轨道交通（地铁）上，附近拥有多条地铁线的小区，肯定比只有一条地铁线，或者“十三不靠”小区要贵一些。现在青岛的地铁房价格不断上涨就是证明。
【三】医疗资源溢价
从风水的角度来看，住宅不宜距离医院太近，而且距离医院近通常还意味着交通可能受影响。但是事实上，距离医院也不能太远，因为看病太不方便。
所以医疗资源也是会影响房价的，而且是从整体上影响着一个城市的房价。中国最优秀的医疗资在哪？在北京和上海，其次是成都、武汉、广州这些区域中心城市。所以，这些城市房价里都有医疗溢价的成分。
【四】城市级别溢价
级别越高的城市，拥有更多发展机遇。北、上、广是第一类城市，深圳、重庆、天津是第二类城市，然后才是其他的省会城市、计划单列市等等。还记得吗？不久前青岛列入新一线城市的消息，让多少青岛人欢欣鼓舞。
【五】邻居溢价
这里主要说的是圈层的价值。
有人说，买房子就是买邻居，此话一点不假，在中国尤其如此。物以类聚，人以群分，如果邻居都是精英阶层。那么耳濡目染，自己的圈层也就大不一样。其实，在同一区域购房的人，经济实力、受教育程度基本都处在同一社会阶层，本身就有很多共同点，人人都不是一座孤岛，住在哪里，就会融入哪里，甚至孩子也会有同样的起点，会上同样的学校，同样的辅导班，有相似的爱好。邻里关系在未来的社会有可能得到更多关注。邻居，也会是你成长的起点之一。
多说一句，现在有情怀的开发商都很注重业主社群的营建，房子不是冷冰冰的钢筋水泥，它是给每个活生生的人，每个具体的家庭居住的，房地产开发中的人文关怀和意义同样重要。
【六】开发商品牌价值溢价
品牌的意义就在这里。
不同开发商开发的项目，很多方面是有差异的，有一些购房者，非常在意开发商品牌，比如绿城的业主自带满意度自豪感；相同区域，万科的房子会比别家贵一些；高品质代表星河湾也有自己的粉丝群体。同样的地脚，购房者很多时候更愿意买大开发商的房子，因为房屋质量、户型设计、物业服务都会感觉更有保障。
【七】自然环境溢价
深圳楼市为什么在过去的两年领涨全国？原因非常简单，在市区拥有500万人口以上的大城市中，空气质量有超过深圳的吗？绿化覆盖率有超过深圳的吗？海滩有比深圳漂亮的吗？统统没有，同理，依山傍海的青岛房价也远超山东各市，这里面有明显的自然环境溢价。
在这方面，青岛有着得天独厚的优势，优美的海岸线，崂山、浮山绵延的山峰，多条改造中及改造成功的河流，拥有这些资源的房子，价格超过同区域的其他房子，这就是环境溢价。
