[摘要] 日前，记者深入青岛二手房市场走访调查了解到，除了“房龄”因素外，地铁、物业服务、学区、景观等因素都在影响着二手房售价，甚至成功打破了房龄这道“魔咒”，助力房龄超过十五年的老房“逆势”升值。
【编者按】 近年来，关于房龄对于二手房价格影响的报道频现各地新闻报道中，在岛城也时常出现旺角房源售价“性价比程度”远胜居住新区住宅的案例。这样的大背景下，不少置业者也将“房龄”作为购买或出售二手房源的价格预期标尺，房龄超过十年卖家就会不够“自信”。不过，日前记者深入青岛二手房市场走访调查了解到，除了“房龄”因素外，地铁、物业服务、学区、景观等因素都开始影响着二手房售价，甚至成功打破了房龄这道“魔咒”，助力房龄超过十五年的老房“逆龄”升值。
地铁通车“威力”大 沿线10年房龄老房子都升值
2016年青岛发生了一件大事儿，山东首条地铁线3号线从青岛北站开始正式通车至青岛火车站，这让人们第一次尝鲜“地铁生活”。地铁的贯通不仅潜移默化地影响着人们的出行方式、生活方式，还影响着人们的居住方式，地铁沿线惠及的区域房价普遍上涨，哪怕是有着10年房龄的二手房能乘坐“开往春天的地铁”，成功逆袭。
北半段沿线的居民率先受益于地铁时代，并先后经历两次房价的上涨。始建于2005年的瑞康花园在2014年底时，房价不过9000元/㎡左右，当时居民需步行6-7分钟才能抵达附近公交站，出行并不便利。2015年底，北半段通车之后，小区距万年泉路地铁站118米的优势开始显现出来，房价进行第一次浮动，涨至14000元/㎡-15000元/㎡。当2016年12月18日，3号线完全贯通之后，住在李村的居民可在20分钟内到达五四广场、30分钟到达火车站。于是房价开始新一轮上涨，目前均价达到19000-20000元/㎡，一个81㎡的套二户型房挂牌价大都在153-155万元/套。
南半段途径的太平角站旁有一个小区名叫矿泉花园，这也是一个房龄超过14年的老式高档小区。小区不仅毗邻八大关、太平角这类著名景区，闹中取静，而且还是一个多层洋房小区，有低密度低公摊的优势，再加上小区“嘉峪关小学学区房”的光环，2016年年初房价已经达到35000元/㎡左右，地铁通车后，小区交通配套升级加持，报价涨了5000元/㎡，均价如今在4万/㎡左右。
同是二手房“封不封闭”差太多 物业好的房子最值钱
除了地铁带来影响之外，小区封闭与否也影响房价的涨跌。市民李先生今年想把位于辽阳西路的二居室出手卖掉，但他眼睁睁看着周边房价都涨起来了，自己家的却怎么也卖不上好价钱。“李村的老房子都能卖1.5万/㎡了，我这纯市北的房子还紧靠着地铁口，要价1.3万/㎡都卖不出去，这是为什么？”李先生找到附近一家品牌二手房门店进行咨询，中介给出了答案。尽管该房子周边有新业广场、富尔玛等大商场，商业配套齐全，距离错埠岭站地铁口也不过300米的距离，但是没有封闭式小区是房价疲软的“硬伤”。而同处于位置的芙蓉花园却因为是封闭的小区、完善的物业管理房价一直居于高位，即便18399元/㎡挂牌均价也经常快速成交。
2016年以来新都心板块大热，特别是有着成熟居住氛围的次新房小区最受欢迎。虽然这些小区交付时间接近，房龄相差不大，不过小区管理不同，即使是在同一条马路上的三个小区房价差别也非常大。去年10月，清江路上的中海清江华府、海信淮安郡二手房挂牌价在18000元-19000元/㎡左右，而一路之隔的鸿仕雅居均价则只有15000-16000元/㎡。
鸿仕雅居业主孙先生告诉记者：“小区以前‘有封闭之名，无封闭之实’，虽然有物业有保安管理，但是随便什么车、什么人都肆意进出，乱停车现象非常严重，整个小区显得脏乱差，每次下班回家心都堵得慌。”不过，令人欣慰的是，鸿仕雅居11月16日开始全小区业主齐心协力搞封闭，清理无登记之车、僵尸车，即便是业主，没有门禁卡、蓝牙卡均不可入内。“现在小区整洁了，房价与邻居小区差距越来越小，没想到车位也跟着涨了30%左右”，孙先生高兴地说。
学区|景观等因素都影响二手房价 “不可复刻”是重点词汇
科威不动产青岛区总经理孙杰坦言，除了地铁和小区自身的物业服务，其实很多因素都在影响着二手房价。例如市场上热销的学区房多数都是十年以上甚至二十年左右的，因为决定这些房子身价的是其所拥有的学位，与其他配套，甚至房子适不适合居住都没有关系；市南及崂山东部海景房主打海景，虽然多数建设于十年之前，但目前手房龄影响并不大，毕竟很多人买海景房是用来自住的，通过装潢改造可以改善居住功能，但窗外的景观是绝版的，所以这些海景房源即便房龄超过十年甚至二三十年依然不愁销路。
“即便是主城区别墅，有的单价2万以内，而有的单价在14万以上，左右其价格的并不是建筑质量和房龄，而是不可复刻性，独一份。”青岛一位业内房产分析师表示，虽然“房龄”对于房源价格确实存在较大影响，但是“不可复刻”才是房源保值或者升值的根本要素。无论是地理位置还是景观配套，再或是商业、学区配套，当这些元素遇到“不可复刻”时都会产生经济价值，而这一重点要素近年来在楼市中也逐渐被认可，时常可以看到旺角地段的新盘或二手房虽售价颇高但仍引“万人空巷”。
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