[摘要] 今年年初LPR横空出世后，对还贷的实际影响一直是购房者热议的话题。对于刚需一族来说，经过几个月的观望，各大银行首套房LPR利率都维持在5.35%
无论是刚需置业、改善置业、养老置业群体，还是购买学区房的家长型置业群体，在出手买房置业前，如何合理的进行一次购房预算规划都是一项让人“头疼”的必答题。
针对广大置业者这一共同难题，日前，记者联系了到几位岛城金融从业者，为以上四类置业群体支招“买房如何从专业金融的角度，做好预算规划”！
刚需置业：优先选择组合贷款，还款年限选"尽量长"！
今年年初LPR横空出世后，对还贷的实际影响一直是购房者热议的话题。对于刚需一族来说，经过几个月的观望，各大银行首套房LPR利率都维持在5.35%，没有出现期望中的大幅降低。
对于刚需族置业，金融业内建议，从长远需求出发，合理选择贷款方式，是长期应对房市波动的办法。有条件的购房者首选公积金贷+商贷的组合贷款方式。目前青岛公积金贷款五年以上利率为3.25%，远低于商业贷款利率。在贷款金额方面，青岛住房公积金管理中心规定，个人最高贷36万，家庭最高贷60万。
没有条件选择组合贷，纯商贷购房者这时便应当选择合适的贷款期限和还款方式。比如刚需购房后期的装修及生活开销较大，在本身收入状况预期不能明显提高的情况下，选择长期贷是比较理性的，不会因为还房贷让自己的经济状况捉襟见肘。
另外，从现实情况出发，不少刚需族未来都有二次置业或者刚改的需求，这种情况下建议不要手头资金尽交首付，可以把贷款期限选到最长，然后利用手头多余资金进行适当的稳健投资，为未来换房置业做好一定资金储备。
改善置业：刚改"卖小买大"压力小，经济优质改善者可增加首付比例！
从二胎时代到三代同堂，从区域潜力到圈层价值，升级改善型置业已经是楼市的主旋律之一，为此换房是许多朋友当下少不了要面对的问题。很多改善型购房者除了注重房屋品质和社区环境，同时也十分看重居住区域的发展前景和社交层次的提升。他们往往手握多年积蓄，寻找合适的机会实现对生活品质追求的跃升。
对此金融业内给出的建议是，刚改群体，一种情况是先买再卖，前提是手头资金足够支付最低40%的首付款，之后卖掉一套住宅可根据自身经济情况留出一部分资金做还款准备。
对于刚改来说，倘若想要贷款压力更小，也可考虑先卖再买，之后一步到位购买一套满足长期需求的住房，但这种方式可能会让部分置业者要暂时重回“租房生活”。
对于经济基础更好的改善群体来说，在保留首套房的情况下，购买二套房时需要提前进行资产配置的考量。目前，青岛二套房利率LPR利率转化后维持在5.69%左右，在这种情况下，二套房如较大比例贷款，对每月偿还能力要求较高。如置业者希望减少月供压力，建议增加首付款比例，将首付提升至50%或60%以上。再如首套房无自用计划，可以将其租出，用租金收益减轻二套房贷压力。
养老置业：不建议卖房后,用全部资金在郊区买入养老房
中老年人买养老房，可能就要受到贷款年限影响，不少置业者在选购养老房时，会将现有主城区住房卖掉后，用全部购房款加手中积蓄来购买近远郊的亲近田园的养老房，在追求良好环境的同时，居住面积和品质也实现一步跨越。
对这类购房方式，金融业内表示，并不建议养老型置业者卖房后用全部资金在郊区买入养老房。首先当下岛城近远郊医疗等必须性养老配套和主城区仍有差距，即便去近远郊居住，日后回主城医疗仍是必须要面对的问题。
对于在青岛主城区只有一套房的养老型置业者来说，不建议通过卖房加积蓄的方式去近远郊购买养老房。如果资金允许，可保留主城区的住房，用手中现有积蓄力所能及的去近远郊购置养老房；或将主城区房源售卖后，将售房款一分为二，在主城区购买一套更小户型，剩下的房款和部分积蓄可以去近远郊购买养老房；再或卖房后拿出部分卖房款分别用作活期和定期理财，为养老中遇到的一些问题做应急储备，用不超过卖房款70%的额度去购置养老房。
学区房置业：全款买房不建议超过家庭储蓄额70%
对于家长型置业者来说，购买学区房是把孩子送上优质起跑线的泛型选择。对此，金融业内表示，由于岛城不少知名学区内有不少房龄大于30年的房源，这类住房在交易中心已很难再申请到贷款，仅能一次性付款购买，因此购买学区房必须准备大笔资金已经成为买卖双方共识。
在这种情况下，不少家长有时难免头脑发热，存着为了孩子“砸锅卖铁”也要买学区房的观念。这种非理性的购买方式是不建议的。
金融业内建议，如全款购买学区房，房款应不超过家庭储蓄额度的70%，手中需预留生活开销款项、应急款、理财款项。
如遇到购买可以贷款的学区房，建议贷款购买，首付额度尽量低于家庭储蓄额度的50%，因为孩子入学其实只是第一步，日后的教育经费开销还会加大，建议月供还款额控制在家庭月收入的30%以内。
图/文于灏源
