[摘要] 青岛的改善购房市场正在悄然生变。
青岛的改善购房市场正在悄然生变。
二孩先看一组数据：根据青岛卫健委的公开信息显示，2024年青岛市二孩家庭占比超40%；在新出生人口中，二孩家庭成了生育主力。
结婚率低与出生率低是事实，但是，该生的还在生。尤其是“三代同堂+二孩”的家庭组合，伴随着老龄化的加剧，四室正在成为真正的改善产品。
即使是现在不和老人一起住的二孩家庭，也迫切需要“四房”：两个孩子各一间房+主卧+书房才是改善标配。
即使正住着100㎡-120㎡“小三房”的置业者，下一步改善的目标必然是四居室。
而在二手房市场中，四居室的占比十分有限。
二手房
贝壳找房青岛站在售房源数据显示，目前在售三居室和四居室占到在售房源五成以上：三居室占总在售房源的42.6%，为占比最高的户型；四居室占总在售房源的8.8%。这意味着，四居室在二手房市场中，属于“稀贵”产品。
新房市场中，常见一种“擦边”户型——建面约139㎡的户型。这个面积恰好在契税优惠线内，能为买家省钱；但也正因差了这关键的1㎡-2㎡，很多产品往往只能设计成三居，与更为实用的四居室失之交臂。
事实上，建面约130㎡-150㎡的户型本可以规划为四居，但在市区，总价300万-400万想买到这个面积段的四居并不容易。
好在，现在青岛新房市场悄然生变：个别新盘已经捕捉到这部分市场的强烈需求，正在弥补市场空白——
1东李四居起步新盘129㎡也做四居
在崂山张村河新房市场都是119㎡户型起步的当下，改善当道的东李新房市场率先迈入“四居”的新房市场：目前在售的项目基本上以建面约140㎡以上的“大四居”为主：世园金茂府主要在售建面约160㎡、190㎡的四居；璀璨璟园主要在售建面约143㎡、160㎡、170㎡的四居；和达和山主要在售建面约173㎡以上的四居洋房……
总价300万在东李买不到四居室呢？非也。
新盘青特璟誉的新品入市，将大大补充东李的新房市场。
据了解青特璟誉最小建面约129㎡的户型也可以做到四居室，典型的“成长型”户型，南向宽厅约7.9米，得房率约为96%；而建面约143㎡的户型得房率能达到约99.84%。
如此高的得房率即使是129㎡做成四居也会较为舒适，就等其户型图出炉看看设计是否合理了。
按照目前东李的新房定价，预计300万出头是可以拿下青特璟誉的四居室。
2市北四居看老四方主要集中在143㎡
目前，市北的新房项目主要集中在老四方区域，四居的产品也主要集中在老四方，即使是新都心新盘棠玥和境目前主推建面也是约105㎡-120㎡三居户型。
而目前老四方在售的四居产品主要集中在建面约143㎡这一面积段，中海雲境、中车四方云汇二期、国信和悦这些楼盘的143㎡的户型设计基本类似，三南卧+横厅，差别主要在得房率。
国信和悦建面约143㎡的四居户型，采用的是规划面积而非建筑面积，因此成为同类143㎡户型中得房率最高的产品——无论是小高层还是高层皆是如此，其建面约119㎡的户型套内面积已经相当于140㎡的套内面积约108㎡，得房率可想而知。
据亮嫚个人预估，国信和悦高层的143㎡四居户型总价预计300万左右即可入手。
300万都能买市区套四了，那能不能买到四居室的海景房呢？
3金沙滩海景房 137㎡四居上线
要不说，现在是最好的购房时机，寸土寸金的金沙滩，300万起可以上车的四居也给大家找到了——
今年的新盘海信金沙滩建筑面积约137㎡的四居户型也很不错，虽然因楼层的不同，价格跨度有点大，均价23000元/㎡-35000元/㎡，但低楼层的300多万也能拿下；而且是8层-10层的洋房产品。
其实，在金沙滩旁能不能看海已经不重要了，重要的是与金沙滩仅一路之隔，步行不到5分钟可以享受“面朝大海春暖花开”的松弛，别人羡慕的诗和远方，就是自家楼下。
当然，若你就想要市南的海景房，新盘保利青铁天珺瑞海地与海直线距离仅约30米，但保利天珺青铁瑞海地建面约159㎡的户型都是三居室，想要四居则要在建面约177㎡以上。这种159㎡三居户型的"格局"在海景上，而非布局。
写在最后
总价300万起的四居，想要安静，可以选青特璟誉；想要烟火气，可以选国信和悦；想要海景，可以选海信金沙滩……现在是换房改善的好时机。
更何况，现在青岛的房产新政对多子女家庭特别友好：二孩家庭购房补贴5万元，三孩家庭购房补贴10万元；公积金贷款额度多孩家庭还可上浮30%。好政策+好房子+好价格=好时机。
