龙湖“杀”回主城 官宣代建东李惠水路低密地块

一直网传的龙湖代建海创惠水路地块的传闻终于迎来官宣！近日，龙湖龙智造与海创发布海报，龙湖龙智造签约海创集团，代建东李惠水路3宗优质地块，提供开发管理服务。

这3宗地是去年青岛的总价地王，在去年12月2日由青岛海创置业有限公司摘得。3宗地块容积率最低仅1.11，最高1.25，总占地面积约157985.1㎡，总建面约18.96万㎡，未来有望打造为高端别墅、洋房社区。

LC0302-33地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积59391.8㎡，容积率三宗地块中最高，1.25，建筑面积约74239.75㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10520元/㎡，成交总价7.81亿元，竞买保证金1.56亿元，占比约20%。

LC0303-16地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积54143㎡，容积率1.22，建筑面积约66054.46㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10560元/㎡，成交总价6.98亿元，竞买保证金1.4亿元，占比约20%。

LC0303-17地块，位于李沧区惠水路以南、平川路以西，占地面积44450.3㎡，容积率是三宗地块中最小的，1.11，建筑面积约49339.83㎡，建筑密度40%，绿地率30%。地块成交楼面地价10940元/㎡，成交总价5.4亿元，竞买保证金1.08亿元，占比约20%。

3宗地是海创在2020年7月拿下的“老地”，当时总价21亿元，楼面地价10000元/㎡，总建面为20.98 万㎡，但商业占比高达49%，产权型人才公寓占6%，住宅仅占45%，经去年控规调整后，商住混合用地全部调整为二类居住用地，住宅总量明显增加，同时容积率由之前的1.3调整为1.11、1.22和1.25，低密属性更突出，地块开发方向也从“居住—商业复合”转向“纯居住低密社区”。

调整后的三宗地块备受瞩目。近年来，虽然新地块的容积率普遍在降低，但是市区整体容积率1.1-1.3的低密地块还是凤毛麟角。低密属性结合依山傍河的优越环境，再加上龙湖的代建，三个地块将成为东李新的改善高地，项目未亮相已充满了想象空间。

当前东李新盘市场呈现显著分化态势：刚需端，融海启城推出部分工抵房低价房源，引发刚需群体关注；改善盘中，和达城投和川、青铁芳华地等已步入清盘阶段，青特璟誉作为去年拿地的新选手，两开两摇创下“光速”去化佳绩，目前销售近尾声；高端改善领域，金茂璞逸世园的叠拼别墅、4.5代宅小高层稳居板块焦点，依托东李片区最高产品力代表，项目开盘首月签约额即突破2亿元，成为比肩前海的高端改善盘代表。

迈入2026年，东李板块的市场热度与竞争烈度持续升级：郑庄丰昊56号地块规划正式出炉，青特36号地块始终聚焦市场目光，加之海创惠水路三宗低密用地，竞争难免激烈。而龙湖时隔多年重磅回归青岛主城，成为东李市场最具分量的全新看点——龙湖自2009年初入青岛便以滟澜海岸、锦璘原著等墅居作品奠定高端市场地位，更曾以春江郦城等项目深耕主城核心。此次时隔多年重返主城舞台，择定东李片区代建低密地块，其33载造墅修为与东李的生态低密属性高度适配，自带行业与市场双重关注。

龙湖此番强势入局，为板块发展注入全新活力。这位以五维园林、定制化墅居打造闻名业界的“中国别墅专家”，将以怎样的产品创新与诚意之作，在高手云集的东李市场突围出圈，值得期待。