多城市松绑限购放宽落户政策 对刚需放松门槛

还记得去年年底也就上个月，本号对2018年楼市的预测吗：2018年一些城市必定会以竞争人才为由头，隐性松绑限购政策，以增加楼市成交量，继续维持楼市稳定。

话音未落，松动便开始了！

昨天，南京出台楼市新政：允许40岁以内本科生在南京可先落户再就业！

1月4日，南京市召开创新名城建设专题新闻发布会，对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。其中关于人才落户购房方面是这样说的：

入户与安居，是一个城市吸引人才必须考虑的两大因素。南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书，就能先落户南京。

在安居上，南京将建立市场化社会化人才认定机制和多主体供给、多渠道保障、租购并举的人才安居政策体系。“南京即将拿出更大力度的人才安居政策，作为市委1号文件的配套文件下发。

这意味着，南京落户条件放宽了，更多的人应该说是更多40岁以内的刚需可以在宁买房了。此前，南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业，现在降了一个级别。

研究生与本科生之间的藩篱一破，带来的就是上百万的购房需求，对南京楼市房价的影响，可想而知。

与南京隐性放松限购不同的是，合肥在1月3日宣布，放宽限价。

这个信息是在合肥市政府回复一封投诉信件中捕捉到的。合肥市官方回复信件内容核心如下：

合肥市自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

意思很明确，符合限价条件的是2016年11月之后出让的地块，2016年11月之前出让的地块不限价，上市售价应当不收限制，随市场而定。

这意味着，2016年11月之前的高价地块，按照市场规律应该也会卖出更高的价格。

在南京、合肥分别放松限购和限价之前。武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由，针对部分人隐性放松了楼市限购。郑州甚至都不用落户就可以买房。

郑州：不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，也不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

长沙：在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

济南：取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

武汉：大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。

成都、西安、重庆、沈阳也在2017年竖起了“抢夺人才”旗帜，均采取了相对低的落户门槛。

因为这些政策，过去一年里，以上城市的房价依然非常火热。

南京是在限购、限价、摇号多重举措并施的情况下，房价还是上涨了11%。

那么刚进入2018年，南京就迫不及待地放宽落户政策，最终放松了限购，对南京自身与中心城市意味着什么？

业内认为有两点：

1、2018年，会有越来越多的城市放宽对刚需客的限购。

堵永远解决不了问题，2016年10月以来全国中心城市逐渐进入限购模式，这其实是“缓兵之计”，短时间里通过行政手段强摁住房价再说。历经一年，效果也确实基本达到了，从上图南京、武汉、长沙、成都等城市最近几个月的房价起伏可以看到，基本趋稳。

2018年调控将进入第二种差异化调控模式：继续打压投机客，放松对刚需和改善性需求人口的门槛。有住建部部长的表态为证。2017年12月23日，住建部部长王蒙徽表示：

2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

2、2018年，中心城市房价基本不会下行，会高位横盘或进入慢涨通道。

2017年如此强的调控模式下，都没能撼动多数中心城市的房价，2018年对刚需客和改善型需求的人适当放松门槛后，就更不会跌了。

决定中心城市房价继续慢涨有两个因素：

a、需求与供应之间的矛盾。

此外，中国人口仍在不断向中心城市汇集，10多个城市竖起了“抢夺人才”的大旗，购房需求的增加永远快于土地供应量的增加。

中国城市土地供应量是根据户籍人口增加量来推出的，这种节奏永远赶不上实际人口增加量。所以，许多人就很纳闷，武汉、杭州、南京、成都这样的城市明明有充足的土地面积，为何不多供应房子呢。这就是解释。

b、土地财政收入

土地财政收入是中央政府和各地方政府的粮食，在国家财政收入中，土地财政收入占比在40%左右。各地方政府，财政收入更是重头。来看2015年的数据。

所以任大炮才敢信誓旦旦地说，只要地方政府没有找到代替土地财政收入更好的来源之前，中国的房价还得涨。数据就摆在这，我们不得不相信任大炮的话。

中国地方政府领导任期短，谁都想在自己的任期内完成一些漂亮的政绩，也就谁都不敢过分压制房地产。收入还得有，土地还得卖，房价还得卖。

由此还可以做个判断，那就是2018年房地产税不可能出，并且未来几年都不太可能出台。房地产税是对楼市所有税中的一个补充，它的出现，证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入，彻底进入了存量房时代。

换句话说，中心城市房子已经够多，不需要卖地了，也无法从卖地上获得财政收入的时候，便是征收房地产税获得新财政收入之日。