[摘要] 受调控深入和峰会因素影响，6月楼市供求量都出现一定下降，但是成交均价整体上行。整体市场仍呈现供不应求态势，辅城区和近郊区仍为热点区域。
受调控深入和峰会因素影响，6月楼市供求量都出现一定下降，但是成交均价整体上行。整体市场仍呈现供不应求态势，辅城区和近郊区仍为热点区域。
一、整体市场：峰会影响，量跌价涨
受峰会影响，商品住宅均价整体上行，但是供应量和成交量明显下滑，伴随着调控的深入及各项政策的落地，市场出现降温态势。
6月份，本月受上合峰会影响，供求量皆有所下降，其中供应量为93.25万㎡，环比下降17%，同比下降36%。成交量为100.65万㎡，环比下降28%，同比下降22%。价格上，本月成交均价为14082元/㎡，环比上涨5%，同比仍上涨30%，量价背离更加明显。
二、区域量价：主城降温 近郊火热
分区域看，四方区、市北区和李沧区无新增供应，除黄岛、高新和胶州市外，其余各区市供求比皆小于1。主城区供应量不足并且单价较高，客户外溢明显，胶南、胶州市和城阳区由于单价较低，并且新机场等政策利好不断落地，相应版块进入发展的“快车道”，成为成交热点区域。
6月份，供应量方面集中在近郊和辅城区，主城区新房供应基本停滞。胶州市、黄岛区和高新区为供应前三名，主要为龙湖璟宸原著、荣盛锦绣外滩、中南星汇城、中欧国际城等规模项目的集中上市。
6月的成交量方面，胶州市、城阳区和即墨占据前三位。主要是海达如意金岸、荣盛锦绣外滩、金科阳光美镇等项目集中签约。受政策及价格较低的影响，辅城区及四市依旧为成交热点区域。而胶州、城阳和莱西三地，成交占到近二分之一，热点外溢升温趋势明显。
2018年6月区域均价方面，全市均价逼近15000元/平大关，主城区则突破2万大关，除平度市和莱西市外，各区市均价全面破万。高房价主城区价格稳定，部分区域出现回落。西海岸涨幅最大，北城区小幅降温，平度莱西升温但仍属价格洼地。
三、成交结构：九区占比上涨，成交主力区域
成交结构上来看，2018年6月，九区成交占比为58%，占比持续上涨，为成交的主力区域。主要是由于城阳、即墨等北城区域，单价低且利好政策不断落地，成交更为活跃，成为投资置业的主要区域。平度莱西等也出现一定升温，成交价格提高，但仍属洼地。
四、存量分析：整体库存下降，尚无降价压力
2018年6月，青岛整体存量为863万㎡，环比下降0.9%，去化周期在6个月左右，仍属于热销状态。而库存也集中在西城区及近郊区，由于供求两旺，去化周期缩减。而高端集中的市南区去化压力最大，去化周期为12个月，城阳区由于价格相对较低，客户外溢较多，去化压力最小，去化周期仅为2个月。
2018年6月，存量面积排名前三的区域为胶南市、胶州市和即墨区，均为配套落地、利好不断的近郊区和新城区。新项目加推较多，成为供应热点区域，但供销两旺，去化压力不大。去化周期方面，城阳区库存压力最低，除市南区和崂山区以外，其余区市去化周期皆在12个月以下。库存低压力小，开发商短期降价促销的可能很小。
五、政策利好、价格洼地：近郊为成交绝对主力区域
供应方面，中欧国际城集中加推，占据供应排行榜首位，从成交热点项目看，近郊及辅城区占据供应榜前十，由于单价较低，区域利好政策落地，成为成交热点区域。其中海达如意金岸和荣盛锦绣外滩热销，占据成交面积排行榜一二位。
2018年6月青岛市商品住宅供应面积排行榜
2018年6月青岛市商品住宅成交面积排行榜
6月市场简析:
调控的逐步深入和地方的陆续落实，房地产市场降温已成大势。由于市场供应不足，城市发展利好，青岛楼市量降价升预计还会持续一段时间。上合峰会等重大利好，出现了一定的需求透支，近期销售速度有所减缓。但是库存的持续低位，去化压力较小，市场降价动力明显不足。新增土地补充供应到位，金融没有风向变化情况下，部分区域和项目年底有望出现价格调整。
（数据来源：部分数据来源于锐理）
