[摘要] 最近的楼市，可以用“冰火两重天”形容。一方面，楼市频传“一折首付”，万科宣布“放弃”房地产。而另一方面，今年楼市创下了最牛半年销售业绩，前十强日赚上百亿…
最近的楼市，可以用“冰火两重天”形容。一方面，楼市频传“一折首付”，万科宣布“放弃”房地产。而另一方面，今年楼市创下了最牛半年销售业绩，前十强日赚上百亿…
但作为销售之王的碧桂园，最近被传出“牺牲利润也要保现金流”的传闻，到底怎么回事？楼市戏太多，房企好日子到头了？且看小编通俗易懂为您娓娓道来..
1、碧桂园：负利润也要抢现金流？
“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走！”这句话曾一夜成为楼市流行语，不是全款买房都不好意思去售楼处。折射了在去杠杆下，房企融资渠道受阻，需要加快回款速度的现状。
谁料画风一变，济南被曝有房产销售为了拉客户在路边拼到晚上八九点，推出特价房、低首付的售房策略。该楼盘不是个例,近期济南还有多个“一成首付”的案例,如南部某楼盘,也针对精装房推出了“一成首付”活动。再此之前,还有不少开发商推出了抵账房等变相降价措施。
但一折首付就意味着房价降温，楼市凉了？其实所谓“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余两成在7月18日前交齐。
对于“一成首付”和验资行为，小编表示这都属于开发商锁客户。七部委重点打击“首付贷”是因为购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房，加剧了房 地产市场的风险，而“一成首付”并非开发商或金融机构垫付，本质上两者有区别。该楼盘此前开盘基本上是在3天内交齐首付，现在放宽到3周，很明显是圈住客户。
而值得注意的是，近日克而瑞研究中心发布的房地产行业最新数据还表示，上半年，一些二三四线城市楼市表现火热，而且房企销售业绩也在持续上升。
2018年，各大地产商齐心协力创下了历史上最傲娇的半年销售业绩。
半年销售额有33家规模超过400亿元，500亿元以上的房企数量为25家，138家房地产企业销售额超过50亿元，7家房企销售额超千亿。碧桂园稳坐头把交椅，恒大，万科紧随其后，看来高周转不是吹的。
但就在亮丽的业绩下，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露，现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。
碧桂园要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。
不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。
为保持现金流的安全，碧桂园选择加快周转速度，加快资金回笼。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在融资收紧的形势下，房企首先需要确保自身安全，做好现金流测算和债务压力测试；其次需要调整开发销售节奏，提高办证、设计、施工、销售和回款速度，确保现金流充裕。
2、一线紧，二线茫，三线慌
六月末，为了让30个“熊孩子”牢记“房子不是用来炒的，是用来住的。”七部委联合出手宣布要整治房地产乱象，表明要严厉打击“黑中介”和“炒房客”。
30个“熊孩子”里，不仅有二线，连房价横盘的一线也包括在内;
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。
继西安、长沙和杭州后，限制企业买住房扩大到一线城市，上海的打法更为精准：
一、企业设立年限已满5年；
二、用纳税额度作为划分，累计缴税达100万人民币、职工人数10名及以上及缴纳社保和公积金满5年（已缴纳税款满500万元以上的企业除外）；
三、企业购买的商品房再次上市交易年限，从“满3年”提高到“5年”。
小编语：
一来，设立年限需要5年，这就为了避免有人临时注册公司来买房；
二来，这不仅仅是简单的楼市调控，企业高位带杠杆买楼，如果房价大幅下跌，是要补充抵押物的。
一二线楼市调控升级，那么火爆的三四线呢？
近日，各大官媒也轮流发声攻击房价，人民日报旗下自媒体侠客岛在《谁推高了三四线城市的房价？》一文中称：
2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。
湖南日报炮轰长沙房价，用词破天荒的严厉，文章把长沙房价炒作问题比作新中国成立之初，不法资本家囤积居奇，挑战人民政府的反革命事件：
新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权，人民政府通过调集米棉等重要民生物资，集中供应市场，一举打掉了他们的幻想。
据房地产业内人士解释，支撑三四线房价的唯一因素，无疑是货币化安置，抵押补充贷款（PSL）。
而这个PSL，在圈子里有另外一个说法叫“胖（P）死（S）了（L）”。这个词非常形象，正因为胖死了，所以现在关于“国开行调整棚改贷款政策”的舆论是满天飞。
大规模棚改刹车有待定论，但收紧货币是必然，那么三四线房价会怎么走就不言而喻了。用言简意赅的语言表达，如今的楼市状况就是：一线“紧”，二线“茫”，三线“慌”。
3、楼市戏太多，房企路怎么走？
值得注意的是，近日万科召开股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”？
万科董事会主席郁亮表示：
“我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”
房地产大佬高调或无声的转型，或许已经透露出意味深长的信号。
从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”（此前是“城市配套服务商”）。
小编认为其所折射的现实是：在去杠杆和楼市调控进入深水区后，越来越多的房企感到焦虑和不安，正在弱化“房地产”属性，走上了转型升级的道路。
知名财经评论员刘晓博则表示，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。其他开发商会跟进吗？肯定会。但“美好生活的服务商”的基石是信用，是良好的服务。想做的企业很多，能做到的必定凤毛麟角！
“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。
虽然转型有风险，但转型是像万科这样的开发商必须的选项。如果不转型，用郁亮的话说将“惨淡经营”了。当然，转型并不意味着万科会彻底“抛弃房地产”，只不过未来房地产只是服务商万科的业务之一。也不排除今后万科用服务商的心态做地产，即根据市场需求提供开发服务。
最后用央广财经评论员王冠总结，房地产不仅是盖多少房子再把它卖出去那么简单，另一方面也呼唤全社会如何能够更好形成合力，调控要不断的落地。
