[摘要] 近日，青岛市民赵女士反映，在市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓，老物业公司合同期满拒不离去，业主想换新物业却举步维艰。
近日，青岛市民赵女士反映，在市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓，老物业公司合同期满拒不离去，业主想换新物业却举步维艰。
27日上午，在博思公寓二号楼，记者看到该楼座共有两部电梯，其中一部已经停摆。“另外一部运行起来也是时好时坏。炎炎夏日，我们有时候只能走步梯出行，十分不便。”据该小区业主赵女士介绍，这是因为本小区的物业公司——青岛恒宜宏物业公司与小区业委会签署的《博思公寓物业管理合同》已经于2018年6月28日到期终止，目前没有人帮助居民解决问题。
赵女士说，前期在合同约定时间内，青岛恒宜宏物业公司的服务很不到位，诸如：物业费相对较高、封闭小区车辆随意进入、有门卫但形同虚设，人防工程低价转租、费用不予公开，小区电梯广告费存争议等现象，让很多业主感到不满。
近期，合同到期后，小区业委会要召开业主大会，炒掉物业公司的“鱿鱼”，选择更优质的物业公司为业主服务，却受到辖区多方阻力。记者了解到，目前小区卫生、路灯设施、水管损坏等多处难题都无人解决。
市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓
“青岛恒宜宏物业公司合同期满就是赖着不走！”采访中，多名业主表示，对于小区业委会要更换物业公司的做法，街道、居委会多次出面协调，到现在社区工作站竟然有人要求业委会不要开业主大会，并且要求与原有的物业公司继续续签合同。“真是匪夷所思！”采访中，多名业委会成员介绍，他们坚决拒绝违反国家规定，做损害业主利益的事情。
市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓
“不续签合同就没人维修电梯，保证小区的正常运行。”居民李先生说，更令他和邻居们感到惊恐的是，近日竟然有不明身份的社会人士，半夜跑到小区业委会使劲敲门，严重影响了小区居民的正常生活。
“这样的做法无疑是在恐吓。”李先生表示，以前自家单元门对讲机坏了，电梯坏了，都是他们业主凑钱才给修理。“物业服务差，基本设施不维护，多年不公布收支明细，电梯坏了从不积极解决，几十万的电梯费摆在那儿不用。”李先生说，针对小区乱象，业主们多次反映要求物业提升服务，不仅没有改进，反而越来越差。一有问题就推诿，业主反而做不了自己的主。
“虽然老物业公司服务合同已经到期，但依据相关物业法律法规，他们不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务。作为业主我们多么希望新的物业公司能赶紧入驻，让我们过上正常小区的生活！”记者了解到，截至目前，博思公寓小区业委会已经选中了一家口碑较好的物业公司准备入驻小区。“能否如愿更换老物业还不确定。真心希望相关部门能帮我们解决难题”多名业主表示。
山东省物业治理条例第六十八条明确规定：
解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知业主。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务。
针对博思公寓业主、物业之间的争执，律师介绍：
如果业主与物业公司之间的矛盾难以调和，博思公寓业委会可以召开业主大会，通过全体业主投票，来决定物业公司的去留。另外，若老物业与业委会之间的物业服务合同已经到期，就意味着合同已经终止。老物业继续服务小区不具备法律依据。若辖区办事处、以及小区所在区域内房产行政主管部门协调不成，业委会可以诉诸法律。
选聘了新物业公司，但是老物业拒不撤离，业主该咋办？
先来看看换物业时的交接程序。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，正确的流程应该如下：
1.书面告知老物业。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当以书面形式告知老物业服务企业移交资料和撤离的具体时间和要求等。
2.制定交接计划。业主委员会应当确定拟另行选聘新的物业服务企业时，就要着手制定交接初步计划，明确交接时间、具体资料、财产、费用结算等事项。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当会同新（老）物业服务企业共同制定交接正式计划，细化所有交接事项。必要时可以邀请居民委员会、房管办等有关单位、部门参与指导。计划制定后，应告知所在街镇有部门及居民委员会、房管办等。
3.制定应急预案。业主委员会应当对“老物业”是否配合交接进行充分的研判，并与老物业作充分的沟通与协调。如老物业表示可能不会主动配合交接的，业主委员会应当提前做好应急预案。应急预案应抄告所在地的街镇及居民委员会、房管办等。对于可能引发治安案件或刑事案件的，应主动事先告知所在地综治管理部门、公安派出所、行业主管、居委会等部门。
4.合理确定交接时间。交接时间涉及到合同期限问题，业主委员会在与新的物业服务企业订立物业服务合同时，应充分考虑到交接时间问题。
其次，老物业拒不撤离不移交的处理方式如下：
1.双方协商。由物业服务企业、业主委员会等相关方，通过互谅互让、友好协商方式加以解决。
2.第三方调解。由居民委员会调解组织、街镇设立的人民调解组织、专业调解组织（如浦东新区物业管理纠纷调解委员会）进行调解。或者由房管办或区县房管部门进行协调。形成调解协议或协调会议纪要，交接双方订立移交协议实施交接。
3.约谈。由社区管理、治安管理、公安、行业主管、行业协会等部门联合约谈拒不撤离的物业公司。重点需要告知老物业遵纪守法以及如违反面临的法律责任风险。特别需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物业公司聘请的保安公司（保安人员）各为其主。保安的主管部门如果事先约谈双方保安公司负责人，一般情况下，保安公司配合交接的可能性就会大大增加。在业主大会表决选聘物业获得“双过半”同意的基础上，应按“选退出管理、后解决纠纷”原则处理交接问题。
4.行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。当被处罚的物业企业不履行处罚决定时，可以申请人民法院强制执行。物业服务企业一旦被处罚，将对其承接物业项目造成非常不利的后果。比如无法承接新的项目。
5.民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
