[摘要] 连续三周，青岛新房市场楼盘TOP10中红岛楼盘周周占了五席以上，因政府限价+下半年各盘集中放量，本地、外地购房者一拥而上，红岛各售楼处一到登记报名之时就大排长龙，已成为街头巷尾人们的谈资。
连续三周，青岛新房市场楼盘TOP10中红岛楼盘周周占了五席以上，因政府限价+下半年各盘集中放量，本地、外地购房者一拥而上，红岛各售楼处一到登记报名之时就大排长龙，已成为街头巷尾人们的谈资。购房者最近问的最多的就是：“红岛的房子，我现在该不该买？”
1、红岛这是降价了吗？
我不认为红岛现在算是降价，只是市场的一种理性回归，使进入红岛新房市场的门槛降低。仅从单价来看，无明显变化，只是有效地规避了高额的茶水费、高价车位、全款优先这些霸王条款。门槛的降低，可以让位给更多刚需购房者。
2、红岛的房价会涨吗？
近期，红岛区域开发商拿地信息不断，我们仅以世茂和碧桂园为例来预估一下未来的房价定位在多少之内开发商才不会赔本。世茂5800元/平拿地，碧桂园5400元/平拿地，加上：建筑成本2000元/平左右+精装1000-2000元/平+25%的各项税费+20%左右的利润（一般情况一个楼盘的开发周期在2-3年左右），初步估算，正常情况下，以世茂和碧桂园最新的拿地价格，所推出的房源至少定价在12000-15000元/平（这只是指普通住宅的定价，具体要以项目推出产品的不同另当别论）。与现在红岛新房的价格相比，基本持平。我们姑且抛开市场等其他因素的影响，大胆地预测，红岛新房价格没有太大的下降空间。在当前政府严格限价的环境下，目前红岛的新房价格是合理且适合出手的。
但，亮嫚个人认为：2018年下半年，青岛楼市进入观望期，卖方市场不一定好过。红岛区域的新房价格，在政府的有力调控下会维稳，短期内不会有过高涨幅，建议购房者精挑细选。
3、现在去红岛买房合适吗？
政府限价+公正摇号+正常首付，红岛是刚需购房者入市的好机会。而投资类购房者，个人不建议跟风上阵。
根据线下的实际市场接触，现在的红岛楼市存在两个现象：
【一】在售楼处门口“大排长队”的报名购房者中不乏“凑热闹”的：“还没想好，先报个名，未来不一定会来住，不住就放那儿。”、“路过，看见这么多人排队，一打听情况，我也来排一个。”、“售楼处之前还没去过，户型还不知道啥样，暂时还没置业顾问，先摇上再说。”这些购房客群，目标性不明确，投机投资性心理过强，并没有从自己的实际情况出发对购房这件事做深入的思考和分析。在此，亮嫚想提醒投资类购房者两点：一要珍惜房票，主城区限购两套这一政策短时间不可能改变，上述凑热闹的购房者，大都有稳定的住房，手中有限的房票，想考虑清楚是否值得你义无反顾地用掉最后一张，未来需要再改善时（孩子学区改善、区域改善、居住产品改善）没有房票怎么办？二、在投资房产的选择上，最保险的选择：这个房子，即使未来投资失败，你仍然可以来住，自住的基本需求要考虑清楚：交通与配套未来能满足你吗？户型与风水好不好？如果这些都尚未考虑清楚，那还不如先让道给刚需自住的购房者，现在的楼市已经过了你“随便投”都没有问题的阶段。
【二】红岛的各大售楼处在非重大推盘节点（报名、开盘等）时，人气一般，售楼处内看房者屈指可数；个别楼盘售楼处登记报名大排长龙时，同类竞品楼盘也会跑去拉客：“姐，看过我们家的项目吗？一会我带你去我们家看看吧？”该现象其实也与第一个现象相辅相成，这红岛盘盘登记报名皆大排长龙的背后是“真火”还是“假火”，我们要思量一下：这排队的人里面真正会买的、能买的又能占多少？红岛购房摇号，从一个角度降低了门槛，也从另一个角度放进来更多去“陪演”的。
4、为何鼓励刚需购房者上车？
现在杠杆高，很多刚需购房者踌躇不前，但因近几年个人贷款增速过快，居民家庭负债率攀高，紧缩信贷是必然的控制节奏；尤其，现在配合国家房住不炒的原则，对投资投机类购房者进行打压，提高购房成本是必然的。房贷利率目前来看仍会保持上行趋势，短时间内不可能下调。
为什么红岛适合刚需？——目前青岛的市场，李沧新房普遍要2.3万/平以上，已不再是普通刚需购房者的首选之地；城阳丹山/惜夏板块，高层产品稀少且优质教育资源匮乏，新房价格也大有直逼李沧的趋势，在选择上刚需购房者犹豫不定。而红岛区域，因其与市区通勤距离上的优势+教育配套的规划，可以作为刚需购房者重要选择与对比区域之一。
亮嫚在此建议刚需自住类购房者多多看房，多去售楼处呆呆，哪怕是去喝杯下午茶。刚需自住购房者，看房探盘的脚步不能停！售楼处内可见认真、仔细了解楼盘的刚需购房者，才是该有的节奏。
