[摘要] 7月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交约6.3万套，环比下降3%，同比增长21%。2018年1-7月，10城二手房累计成交约41.7万套，同比下降14%，降幅较1-6月份收窄5个百分点。
原标题：10城二手房量能：成都弱爆，苏州略强！
一、7月成交量环比下降3%
7月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交约6.3万套，环比下降3%，同比增长21%。2018年1-7月，10城二手房累计成交约41.7万套，同比下降14%，降幅较1-6月份收窄5个百分点。
从10城二手房年初累计成交套数的同比增幅走势来看，2013年3月份该曲线达到2012年以来的高点后便进入快速下行通道，但2013年全年仍维持在正增长水平。进入2014年，10城二手房市场低迷，该曲线从年初便由正转负，2014年全年在-30%到-50%的区间运行。2015年年初市场开始回暖，年初累计同比增幅曲线上行，在2016年3月份达到2013年7月以来的高点。
此后，10城二手房市场开始降温，年初累计同比增幅曲线也在2017年年出由正转负，目前已在-15%到-30%的水平连续运行了5个月。后续来看，在宏观调控趋严，信贷收紧的背景下，10城二手房市场将继续走弱。
从成交的绝对量来看，2018年5月的成交量是近15个月的峰值，但仍旧明显低于本轮周期最高位2016年3月的11.8万套，5月之后成交量连续2个月萎缩，目前水平虽然仍高于2012年以来的平均成交套数（5.6万套），但随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化，预计10城二手房成交套数将逐渐下滑至2012年以来平均成交套数水平以下。
二、苏州、金华和杭州成交量能相对较强
计算出10个城市近6月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取40%、20%、20%和20%的权重，测算出各地二手房成交量能度情况。该指标考虑到城市历史成交量的合理区间，又平滑了单月成交量波动，因此可以对各地成交气氛提供更为直观的了解。
成交量能度排名显示，苏州、金华和杭州3城相对较强；成都、厦门和南京的成交量能度相对较弱。
其中，苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但由于城市基本面较强，加上新房供给偏少，经过一年多的低位盘整后，刚需逐渐释放，二手房成交量出现回升。后续来看，苏州成交量将逐渐回归至合理水平，但恐难出现大幅反弹。
杭州的二手房成交量在2016年二季度左右开始暴增，高点出现在2017年二季度左右。2017年下半年，杭州的二手房成交市场开始走弱，市场开始降温。但在2018年一季度左右有所回暖，目前已经连续两个月缩量。目前来看，杭州的二手房成交量仍然处于一个较高的水平，但从趋势上来说，已经逐渐步入下行通道，预计下半年杭州的二手房成交量能将逐渐萎缩。
金华作为三线城市，在本轮行情中启动较晚。2018年4月，金华的成交量暴增，达到历史高位。此后连续三个月萎缩，目前成交量仅稍高于2012年以来平均成交量的水平,预计下半年量能将逐渐走弱。
成都在多次调控后，年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后，成都进一步出台了“515政策”，堵上了诸多限购漏洞，坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放，6月成交量迅速下滑，7月成交量进一步萎缩。后续来看，预计下半年调控将继续发酵，成交量将出现较明显的降温。
厦门在经历了2016年1季度和2017年1季度两轮行情后，目前需求透支程度较高，目前处于低位盘整状态，预计短期内这一走势仍将延续。
南京的二手房市场走势和厦门有些相似，成交量在2016年一季度左右达到高点，需求透支严重，市场降温态势十分明显。目前的成交量规模仍然不及2012年以来的平均成交水平，预计南京二手房市场的低迷仍将延续一段时间。
三、预计3季度10城二手房均价同比增幅进入负区间
国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市（除苏州以外），对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。
根据历史走势来看，成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。本轮周期来看，二手房成交量同比增幅在2015年3月由负转正，之后涨幅不断扩大；2015年11月，二手房成交量同比增幅在109%水平见顶，之后涨幅开始收窄；2017年4月，成交量同比增幅曲线运行至负区间，且跌幅震荡式扩大；2017年11月到达低位后呈现盘整态势。
二手房价格同比增幅在2015年7月由负转正，之后涨幅不断扩大；2016年10月，曲线在21.3%水平见顶后涨幅持续收窄至2018年6月。
近日的政治局会议上，高层严厉提出了“坚决遏制房价上涨”，在宏观调控政策及信贷环境收紧的背景下，预计10城二手住宅价格同比曲线将在三季度运行至负区间。
来源：杨红旭楼市研究（yhxlsyj）；作者：詹毅凡
