[摘要] 土地市场是房地产市场的源头，二者之间互为因果，互相影响，其中土地市场的变化将直接影响后期房地产市场的冷热，而房地产市场的好坏则导致土地市场的温度高低。
土地供求余温尚存竞拍溢价率同比下降
土地市场是房地产市场的源头，二者之间互为因果，互相影响，其中土地市场的变化将直接影响后期房地产市场的冷热，而房地产市场的好坏则导致土地市场的温度高低。
受房地产市场走低的影响，尽管当前土地出让金总体仍处于历史高位，但从近期多家房地产研究机构发布的土地市场报告可以明显发现，虽然土地供应数量明显增加，可土地市场却已开启降温“开关”。中国指数研究院发布的数据显示，今年10月份，受其检测的300个城市中，虽然共推出土地2628宗，环比增加11%，但实际成交土地却只有1845宗。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）共成交588宗，环比减少16%，同比减少38%；从土地出让金来看，10月份土地出让金总额为2869亿元，环比减少9%，同比减少28%。
青岛土地市场余温尚存，近郊是成交重点
全国土地市场在降温，但青岛土地市场余温尚存。
从青岛市场看，2018年1-10月，青岛市区共推出各类用地367宗，共计1833.0万平方米，同比增加101.76%。其中，推出住宅用地111宗，共计518.8万平方米，同比增加38.33%；商办用地67宗，共计263.9万平方米，同比增加289.50%。
供应同比增长很多，成交也在同比增加，但幅度降低，特别是住宅用地。今年1-10月，青岛市区共成交各类用地320宗，共计1578.8万平方米，同比增加87.84%。其中，成交住宅用地99宗，共计431.5万平方米，同比增加29.52%；商办用地53宗，共计166.4万平方米，同比增加185.05%。
从成交区域来看，黄岛区成交规划建面1261.6万平方米，占比51 %，排名第一；排名二位的是城阳区，成交规划建筑面积617.2万平方米，占比25%。2018年1-10月份市南区无商住土地成交。从土地性质来看住宅用地成交规划建面867.34万平方米，占比35.1%；商办用地成交建面290.57万平方米，占比11.8%。
住宅楼面地价持续坚挺，溢价率已经遇冷
11月初，易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》称，2018年1-10月，受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负，土地市场降温明显。
青岛土地出让金收入却持续同比增长，2018年1-10月，青岛市区共收入土地出让金451.6亿元，同比增长91.03%。其中，住宅用地出让金为342.7亿元，同比增长85.59%；商办用地出让金为71.6亿元，同比增长109.42%。
在出让金同比增长的背景下，青岛各类用地却出现楼面均价同比下降和溢价率同比下降的情况。
1-10月，青岛市区各类用地楼面均价为1826元/平方米，同比下降4.57%。其中，住宅用地楼面均价为3951元/平方米，同比上升25.57%；商办用地楼面均价为2464元/平方米，同比下降24.90%。
无论住宅用地还是商办用地，溢价率都同比下降。1-10月，青岛市区各类用地平均溢价率为2.75%，比上年同期下降7.06个百分点。其中，住宅用地溢价率为3.35%，比上年同期下降8.66个百分点。商办用地溢价率为0.19%，比上年同期下降1.12个百分点。
“地王”现象销声匿迹
来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅10月份，一二线城市住宅土地的流标数量就以达到44宗，年内合计流标更是高达259宗，同比上涨176%。
从青岛市场来看，2018年土地市场同样较为平淡，仅有的溢价率较高的地块为10月12日，山东千成矿业有限公司经过7小时40分钟，历经401轮报价，以358.73万元拿下的即墨地块，溢价率为112.74%，成为2018年青岛溢价最高土地。而这个溢价率同去年中海拿下的即墨地块高达400.17%的溢价率相比，相差甚远。
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从今年土地市场流标数量的增多，可以切实感受到“地王”地块的销声匿迹，而这作用在土地市场的直接表现就是“面粉降价”、楼市降温。究其原因，一方面是受限价因素影响，导致房企对于未来的房产上市交易价格持有更为保守的预期；另一方面，在楼市调控不断从严且不放松的背景下，也让房企对于未来楼市走势不抱有乐观态度；再者，虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对于房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。资金压力的骤增也是房企拿地更趋谨慎的关键因素之一。
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上周楼市
一二手房市场曲线上扬
青岛日报/青岛观/青报网讯连续几个月跌跌不休的二手房市场上周终于止住下滑的脚步。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，11月11日至11月17日，青岛二手房共成交674套，环比前一周上涨17．22％；成交面积65567．27平方米，环比上涨26％。其中普通住宅成交619套，成交面积53507．98平方米。
而一直以来较为稳定的新房市场也连续数周保持稳步回升，根据青岛网上房地产公布的数据统计，11月11日至11月17日，青岛新房共成交5582套(其中住宅成交4680套，占新房总成交量的83.84%)，环比前一周上涨9.73%；成交面积为642481.27平方米，环比上涨9.12%。
黄岛成楼市主要阵地
无论一手房还是二手房，很长一段时间以来，黄岛都已经成为青岛楼市成交的主要阵地。
从新房市场看，黄岛继续荣登青岛新房成交冠军，上周新房成交1344套，成交面积为151062.06平方米；胶州一周新房成交1261套，继续位列亚军，成交面积为144542.25平方米；城阳区挤进新房区域成交“前三甲”，上周新房成交626套，成交面积为58986.89平方米。这三个区市的新房成交总量达3231套，占据青岛新房成交总量的57.88%，与上周(71.22%)相比，比重有所下降。
而二手房市场也一改以往市北为成交大户的局面，黄岛区再次蝉联二手房周成交冠军，成交164套，成交面积为17861．35平方米；市北上周二手房成交124套，成交面积为8079．84平方米，位居亚军；即墨进入“前三甲”阵营，上周二手房成交68套，成交面积为10867．17平方米。
优惠加大，市场成交上扬
其实，相对于刚刚止跌的二手房市场而言，受限价等各种政策的影响，青岛新房市场一直相对较为平稳。从上周市场成交来看，目前青岛整体楼市已经止跌回温。
具体到二手房市场，接近年底，二手房市场重新走出了上扬的曲线。对此，业内人士认为，二手房价格已下降一段时间，其中虽有起伏但逐渐趋稳，不少购房者开始在持币观望一阵后开始考虑重新入市，让成交量开始触底反弹。不仅如此，年底不少房东希望尽快卖出房子，为购房者留出更多议价空间，这也是进一步促进成交的重要原因之一。
而纵观青岛新房市场，目前新房成交量连续数周保持稳步回升，楼市从之前的低迷状态稳步回温。业内人士表示，临近年末开发商都进入了年底回款冲刺阶段，再加上开始有不少楼盘推出了买房优惠活动，有些楼盘还打出了“首付可分期”的旗号，为促销可谓是“花样百出”。加上年底大盘集中上市，购房者可选择余地增加，从而也促进了成交上扬。
