[摘要] 地下车库作为房屋公共资源的一部分,由所有业主共享权益,但长期以来,开发商利用优势地位把持地下车库的所有权和管理权,业主们往往只能忍气吞声作罢。
地下车库作为房屋公共资源的一部分,由所有业主共享权益,但长期以来,开发商利用优势地位把持地下车库的所有权和管理权,业主们往往只能忍气吞声作罢。
然而,在湖南长沙,东成大厦的业主们却咽不下这口气,由业委会向法院起诉。近日,他们收到了长沙市中级人民法院的终审判决:负一楼地下车库的管理权归业主委员会。
业主委员会通过民事诉讼拿回地下车库管理权,这在全国尚属首例。
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一审长沙市芙蓉区人民法院判决:联鑫公司退出对东成大厦负一楼的管理,并向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案和钥匙。被告方联鑫公司不服,上诉至长沙市中级人民法院。
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二审长沙市中级人民法院认为,业主享有委托物业企业或者其他管理人的权利。东成大厦业委会代表全体业主与好邻居公司签订的物业合同合法有效。根据《物业管理条例》规定,东成大厦负一楼停车场应由一个物业服务企业实施管理。东成大厦负一楼除车库外,还有共有分摊面积,联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能,影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护。因此,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,遂判决驳回上诉,维持原判。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。
法官说法
近年来,“停车难”成为了一个社会热点问题,并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业之间、业主之间的多重矛盾。对于小区内的车位、车库的分配和使用,《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案中,联鑫公司在本案诉讼发生前管理的负一楼除了车库外还包含了业主共同共有的公共区域部分,将负一楼的管理权交给业主委员会委托的物业公司统一管理,可以方便业主生活,缓解小区“停车难”的问题。
上面是长沙的案例
下面看看咱们山东是怎么规定的
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山东省住房城乡建设厅、省市场监管局于2019年1月8日发布《山东省前期物业服务合同(示范文本)》,对小区物业费与停车服务费的收取,以及小区公共部位收益归属等问题做出了规范。
根据规定:
·小区内空房半年以上且符合规定的房屋,可打折收取物业费;
·未停放机动车的车库(场)内的车位免收停车服务费;
·小区共用部位等收益应归全体业主所有。
新的《示范文本》再次明确,利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主同意后,按照规定办理有关手续,经营收益属于全体业主共有。
《山东省物业服务收费管理办法》也规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。
属于普通住宅前期物业的,其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的,除扣除相应的管理费和税费外,不得挪作他用。
也就是说:你家电梯、小区内路边张贴的广告，小区外车辆进入小区收的停车费，小区内搞特卖、做活动交的场地租金，这些都是赚钱的，这些钱都是公共收益。
在你们小区物业用公共区域打广告、赚钱经过你的同意了吗?收入归谁所有?告知全体业主了吗?
