[摘要] 房价还能降下来吗？说实话，从98年房改开始，楼市一直顺风顺水，即便中间有“突发情况”，也没有改变房价繁荣的本质。
房价还能降下来吗？说实话，从98年房改开始，楼市一直顺风顺水，即便中间有“突发情况”，也没有改变房价繁荣的本质。从最初每年只卖出几千平米，直到2019年，这个数字已经蹿升到17.1亿平米。19年的时间，没有任何一个行业能与之匹敌。如今的房地产，俨然一副“庞然大物”的感觉，许多“刚需”凭借着几套房子，反复加杠杆赚差价，成功跻身为所谓的“人上人”，但更多的普通人，只有在一次次的观望犹豫中，与房子擦肩而过。这样的“成绩”，与高杠杆的模式密不可分。
然而，房市这一套模式看似完美，终究还是有自身的“软肋”，一旦超负荷运转，迟早会出现问题。正如现在，楼市就“挺不过去”了。一方面，人口是一切经济活动的基础，体现在房市上，长期看人口已成为共识。根据统计局数据，2019年新生儿数量已经降到1400多万，超过一半都是二胎，也间接说明了年轻人生育意愿持续降低，未来的购房需求并不乐观，另一方面居民杠杆率已经达到65%的高位，对消费的影响是毋庸置疑的，也就是说，为了买房举债过日子，没有谁的日子会过得轻松。尤其是这两个月，整个市场所受的冲击，也印证着房市2大“预言”正在应验。
7成百姓放弃买房打算，340亿土拍被叫停，楼市的两大根本停滞，还能扛多久？
近日，中指院发布买房意愿调查报告， 49%的网友表示，在春节以及接下来的几个月有置业意向，不过因特殊事件影响，推迟购房的比例达到了70%。房说君认为，价格影响了供求，整个房地产归根到底还是跟供需关系是有关，没人买房，就代表着楼市库存也会大量积压。早在去年12月底，100个城市中就有59城的市场库存出现同比正增长现象，春节假期的时间，当然影响不会太大，如果事件影响持续一个月、两个月，甚至更长时间，恐怕大部分的中小房企都会难以为继，背负着巨额债务却难以卖房回款，生存状况也会越来越难。
与此同时，2月4日以来，北京上海、天津重庆等地暂时叫停土地出让，土地总起拍价超过340亿元。个中原因，有业内人士表示有两点因素，首先是要避免现场人群聚集，同时假期延长导致拍地计划延后；其次，因为特殊事件，全国绝大多数项目和售楼处正在执行“停售令”和“停工令”，土地投资、交易和开工等受到影响，房企资金压力大，拿地意愿减弱。在房说君看来，从楼市复苏开始，拿地-新开工-期房预售回款-再拿地，这是所有房企遵循的规律，也正因为这个规律的快速运转，才成就了房地产年销售十几亿的头衔。回顾这些年楼市的表现，每年的上半年都是难得的“好日子”。
2018年上半年，房企争相拿地，西安、杭州、成都接连出现“抢房”现象，市场上的投机气氛异常浓厚。2019年也是如此，越来越多的开发商回归一二线大城市，随之而来的，像南京、苏州、宁波等新一线的房价上涨，房企融资规模也进一步扩张。可以肯定的是，近两年楼市创下的新纪录，大部分都是上半年贡献的。但是人算不如天算，2020年的楼市，房企必须把丢掉的“销售额”先找回来，卖不了房，收不来钱，别说是拿地了，等到建筑工地恢复正轨，施工慢、延期交房的事会越来越多。因此，无论从哪个角度，如果账上还是没有收入，购房者熬得住，开发商都不一定扛得过来。
百姓开始理性看待房价，央行传递信号，预期买房的人数在减少
实际上，在央行近期发布的2019年第四季度的城镇储户调查问卷中，在接下来的3个月，就是2020年的第一季度，准备买房的人数比例减少到20.7%，比起前几个季度都出现下降的情况。无独有偶，对下季度的房价，51.5%的居民预期基本不变，有26.5%的居民预期上涨。房说君认为，当市场上买涨不买跌已成为一大特色，我们就会发现一个非常有意思的事情，房价平稳期，卖房的越来越多，但买房的人却越来越少。显然，对于未来3个月，老百姓买房的意愿逐渐走低，准备买房的人减了不少，可看稳房价的比例却越来越多，说白了，这正是市场气氛回归理性的过程。
这是值得庆幸的事。在此前的一项调查报告，首次购房的比例只有15%，投资购房却占比高达58%。要知道，我们总认为首套房需求是市场的主力，在经历了多年的上涨后，除了部分一二线城市，基本上其他城市已经不缺房了。这也就印证了一个道理，当房地产回归到平稳状态，炒房水分被挤出去时，市场上真正的刚需是非常少的。如今房地产全方位调控已经持续3年有余，在“既不能大涨，也不能大降”的前提下，人们自然看淡房价，置业意愿也会随之理性了。
卖房子的卖不掉，买房的仍然买不起，别急，“二次机遇”在路上
虽然说看稳房价的人数占了多数，但是当下楼市是两种截然不同的现象，卖房子的卖不掉，买房子的仍然买不起。就好比你以前买房子，不管是新房还是二手房，随时都能上车，别看天天都是抢房、售罄之类的消息，只要是想买，用尽方法都是能买到的。卖房也一样，在行情好的时候，只要挂出去就有人抢。房说君认为，只不过，如今的房地产市场大不如前，一方面买房预期减少，另一方面是市场价格平稳，二者的共同作用下，楼市快进快出的赚钱机会不复存在，因此不少买房投资的群体，希望早早卖掉房子退出市场。
所以，在房说君看来，房子难卖也归结于两个原因，一来还是买涨不买跌的心态作怪，导致不少人在价格平稳期不愿意买，再者置业成本依然不低，虽然很多收缩型城市有价无市，但无可避免的，大城市才是老百姓更心仪的地方，也就是说，买不起也是一种必然又合理的现象。之所以称之为“预言”，其实在前几年，关于楼市，有专家提出过预测，那就是今后房价会走向理性，购房者也如此。彼时这句话语境，是放在各地抢房成风，刚需买房难的前提下，有些格格不入，如今看来似乎合情合理，并且逐步得到应验。
房说君有话说，房价不涨便是跌，这是经典的房地产经验，但是放到实际市场上，买卖双方的意愿不同，要么成交难，要么就是倒逼房主降价。虽然房子降价实属无奈，但仍有不少老百姓评价：还好没买。但实际上，买房真的亏了吗？2月初，人民日报发文，明确指出在2020年，LPR完全有空间继续下降，并且在市场预期上做了肯定意见：降准降息都是可期的。所以对买房人而言，都是好消息。
