[摘要] 作为传统旺季，今年楼市的“金九银十”数据还算过得去，但受疫情影响，多数新盘都推迟到下半年入市，让下半年销售压力陡增。
作为传统旺季，今年楼市的“金九银十”数据还算过得去，但受疫情影响，多数新盘都推迟到下半年入市，让下半年销售压力陡增。即使有“金九银十”的支撑，2020年最后几个月，开发商跑量的压力依然不小。据不完全统计，11月份青岛将有超过40个楼盘入市，依然维持着之前的速度，开发商希望通过加速跑量，为年终冲刺做最后一搏。而对消费者来说，面对着楼市价格回归、市区学区房入市提速、地铁新线路开通等等一系列转变，或许心动之余还有些茫然。那么，年底该不该出手，又该选怎样的楼盘，还需要针对不同人群逐一分析。
学区刚需族：浮山后学区房选择多
学区房一直是楼市一个另类的存在，过去很多人挤破头去抢市南的“老破小”，但现在情形似乎有所改变。前几天家住大尧一路的海燕告诉记者，虽然孩子刚上幼儿园，但她已经在考虑给孩子选学区房的问题。“一开始就是打算去大学路附近买一套，但后来发现在那里买房，100多万元的房子可能根本不能住人，将来孩子去那里上学，来回就得接近两个小时的通勤时间。”后来她从同事那里听说今年浮山后周边几所中学成绩都不错，这里的多个新盘成了她的考察目标。“听说今年中考状元都在这一片区，这里是新房，而且距离学校非常近。”和海燕的想法类似，在今年扎堆入市的浮山后新盘，除了主打生活便捷性之外，学区的概念也逐渐形成。
置业建议：浮山后片区现在几乎是大学路之后最热门的学区区域。目前远洋万和公馆、金地宸悦、华新园东宸府等都是今年刚开的新盘，临近地铁交通便利的同时还有65中等优质教育资源，均价在35000元/㎡左右。而且和之前一路上涨不同，10月份这些楼盘也都推出了特价房，可以买得更实惠。需要注意的是，如果有入学的需求必须把握好时间节点，新小区的交房时间通常在两年后，如果着急办理入学手续，二手房或者远洋万和城这样的准现房比较适合。
改善刚需族：新片区大户型可考虑
改善型住房成为这几年主城区楼市增长的主力支撑，换更大的房子也成了很多市民置业的主要目的。孙先生前不久就在中欧国际城买了套两层的叠拼，住宅面积一下子拓展到了200多平方米。“家里两个孩子，得给他们更大的成长空间。”说起换房的目的孙先生直言，之前的房子太小。现在叠拼的户型有院子和大平台，可以给孩子自己的房间，还有更好的活动空间。不过，要想拿到这样的户型，在主城区可能要800万元以上的价格，而且几乎找不到房源。“中欧国际城这里算不上是成熟社区，但优势是性价比高，未来的升值潜力大。”孙先生告诉记者，目前他们夫妻各有一辆车，距离主城区稍远，但便捷的交通让通勤压力并不大，他们完全可以接受。
置业建议：花更少的钱买更大的房子，可以用时间成本来换取较低的金钱成本，通俗地说就是买稍偏一些但发展潜力大的区域。李沧、高新区都具备这样的潜质。桥隧另一端的西海岸也是可以重点考虑的方向。 11月，这些区域都有新盘入市，例如东李片区热门新盘绿城云栖和绿城汀岚计划亮相，绿城云栖将推出户型建筑面积140-250平方米的洋房产品，绿城汀岚预计首推小高层。海信东山府预计也将在这个月推出，另外，老面孔中南林樾、信联天地预计将加推。
年轻刚需族：生活便利性最重要
毕业、工作、买房、结婚，这似乎是每个年轻人都在遵循的固定步骤。对于年轻的购房者来说，面积也许不是太大的问题，毕竟二人世界和简单的三口之家，并不需要太多空间。而且未来随着工作逐渐稳定，对学区的需求，升级换房有着很大的可能性。刚刚谈了女朋友的姚大伟，就打算先凑够交首付的钱，买套小房子先把婚结了。“我在五四广场附近上班，女朋友是在金家岭附近工作，距离很远，但好在都靠着地铁。”地铁房成为小姚的首要考虑因素。后来他把目标选在了新都心，“这里的地铁非常方便，而且是成熟社区，现在首付压力有点大，但二手房也能卖个好价钱，将来换房子也能提供更多的支持。”
置业建议：从本月上新的情况来看，新都心的确有新盘值得考虑，比如小体量盘青城辰章计划本月开盘，户型建筑面积约106-119平方米；同样预计11月开盘的保利天珺，建筑面积约100、120平方米；华能郡府也计划本月入市，为建筑面积87-113平方米的高层、小高层。当然，还有稍早开盘的和达君玥、青特星城等等。另外，稍远的地铁房性价比可能更高，青岛印象滟也计划11月首开，推出95-127平方米洋房，也适合年轻刚需族。
周边刚需族：看好价格仔细对比
和市区的楼盘相比，这两年周边区域的楼市开始快速发展，不断冲击着周边居民的购房理念。“我想给父母买套电梯房，现在尽管住3楼，但岁数大了，一样不方便。”说这话的是住在胶州的刘先生。之前很多人都倾向于买公摊面积更小的多层，但随着观念的转变，有电梯的小高层，开始被周边的居民所接受。而且近几年周边区域推新盘的速度明显加快。“上周龙湖、保利、华润这些大地产商的项目我都去看了，不只是户型选择多，而且小区设施建设也是原来没法比的。”选择更多不断升级的楼盘产品，也在挑逗着当地居民的购买欲望。
置业建议：除了产品，价格应该是购房者最为关心的。从区域来看，截至10月可售库存较高的为西海岸和胶州，其中，西海岸可售套数在40072套，相对较高，其次为胶州34539套，即墨19272套，位列前三位。对比来看，西海岸去化周期约为13.08个月，略高于平均水平，即墨去化周期在11.21个月，略低于平均去化周期，而胶州去化周期则达到23.0个月，较平均水平翻倍，压力巨大。接下来的11月，西海岸和即墨将有大量的新盘入市。其中，即墨区有9盘计划上新，其中包括青岛印象川、国信蓝悦湾、金日·君基新天地、恒信风华尚品。加推的项目有金茂智慧国际城、中冶·德贤公馆、嶺海香澜郡瑜院、海尔产城创翡翠公园、国信墨悦湾等。西海岸11月有8盘待开，既有青铁公园里、万科海岸蓝山等6个纯新盘，也有融创维多利亚湾、保利源诚领秀海等老盘加推。巨大的库存压力下，开发商势必会释放出手中的利润来换取销量。时刻留意价格走势的同时，还可以争取送车位、送物业费这样的优惠。
年前迎来抄底时机
临近年底，青岛不少区域新房传来降价声。10月末，维多利亚湾从12500元/平方米一路降到8999元/平方米起的价格，实属罕见，几乎创下新低。库存压力较大的还有胶州，上合示范区有楼盘推出8000元/平方米特价、胶州西城区保利推出“5”字头新房……
即墨不少项目也加入到这个行列中来。最近，有项目推出“抵账房”，单价直降4000元之多，正在引发老业主维权。“基于年底，不排除一些房企做业绩需要，加快市场投放，价格会有让步空间，预计后续房价还会有小幅下滑可能。”有青岛业内人士分析，目前楼市的走向也与今年8月底住建部与人民银行发布的“三条红线”规划有关。这三条红线包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。该规划将从2021年1月1日起全行业全面推行。“目前不少房企包括一线房企触及红线，在这种情况下房企的选择就是打折销售，尽快回笼资金，这对购房者来说也算一个机会。”
本版撰稿观海新闻/青岛早报记者刘鹏
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