[摘要] 一直很喜欢研究开盘战报，可以感受一下市场温度，也可以捕捉需求的即时喜好。但不知从何时起，卖房子的朋友开始羞羞答答，是不想自家的机密被对手洞察？
一直很喜欢研究开盘战报，可以感受一下市场温度，也可以捕捉需求的即时喜好。但不知从何时起，卖房子的朋友开始羞羞答答，是不想自家的机密被对手洞察？是保持低调无意自夸？还是共浴低潮，妆已哭花？总之，很多原本公开的数据被打码，各家的战果变得很难查。
好在还有青岛网上房地产，官方的更权威，有些当月开盘的项目并未上网或用了化名，我们尽了全力检索，网签数据有一定滞后性，我们用半个月来为时效补差。以下就是11月青岛楼市的开盘总结——
主城“保温”效果也在打折
市场行情真的一般般，主城区这个普遍被认为更稳的板块，“保温”效果也在打折。
“工而优则开”的青城在新都心这个热点片区推出全新项目青城辰章，首发62套房源截止14日网签了25套，虽然不到一半，但足以秒杀竞品保利天珺，后者的网签数据暂时为零。也许其中有滞签和延后的因素在，但天珺较辰章每平贵出四五千元的定价，即便品牌知名度更高，离地铁更近，也不足以说服比辰章更多的消费者。
市场越冷静，购房者对于价格就越敏感。融创都会中心近几个月的密集开盘，保持着七八成以上的去化，青岛网上房地产上，青岛印象滟11月开盘至今的网签数为78套，这个绝对值在11月份绝对属于中上，但如果把这个数字放到该项目“744套”这个拿证数量里去看，效果又有点差强人意了。原因可能还是因为价格，都会中心的16900元/平与印象滟的每平一万八九，放到李沧区“东贵西惠”的普遍认知中，可以让更多人找到答案。
城阳的后劲有点不足
近日城阳区搞了共有产权房产“大集”，政策是个好事情，帮“人才”们缓解了购房的压力，但我们也应该看到，因为政策调整、价格变化和需求透支等原因，相较年初和年终，城阳楼市的后劲并不充足。
旭辉银盛泰正阳府和昆仑樾两个城阳主城板块的热盘，11月份开盘成果如下——正阳府144套网签46套，昆仑樾开盘56套，网签16套。8月份，正阳府开盘的72套房源，只剩下一套，昆仑樾9月底开盘的房源，去化超过60%，这就是变化和温差。
虽然很多业者不愿承认，但11月份青岛楼市的开盘记录给了我们深深的入冬既视感，把部分数据异常或暂无数据可查的项目剔除在外，网签比例过半的开盘项目并不多。
有的项目连月开盘，一次比一次惨。高新区某个央企新盘，10月份开盘122套，网签17套，11月份开盘176套，网签数反而下降到8套，让人不胜唏嘘。
如果在11月的开盘项目找一个王者，西海岸的龙湖亿联春江天玺开盘132套网签113套的去化率（实际去化可能更高甚至开盘售罄）已经足以傲视群雄，也不是说它有多超凡脱俗，坐拥二小六中这个当地首席学区，它就拥有了吸引淡季购买力的第一法宝。
现在的市场绝“不惯毛病”
最后说说需求吧，既然是都默认的买方市场，到底现在消费者喜欢什么？首先是价格明显偏高的，市场的反应就是不惯毛病。一个很有意思的现象就是，这次查数据怎么也查不到或者数据有点隐晦的，几乎都是价格上有点超过主流认知或者被竞品衬出高来的。有数据的那就是不留情面的现实。之前卖得可以的灵山湾龙玺，最近一次开盘204套房源，至今网签仅10套，1万9的小高PK影都壹号1万7的洋房+学区，热销变“成全”也算是正常节奏。
很多都在做小，因为小了才够得着。放眼一片89平、100平出头也成了主流。投资的心气儿淡了，只有刚需还是那些个刚需，满足他们才是首要目标。
精装修可以有也可以没有，就像凑单里的那些个添头，目的是调节需求方的心里，给价格一个理由。但可以肯定的是，当下有关精装修的监管在收紧，之前那些精装修层面的肆无忌惮，也会一天天收敛。
又到了一年收官，无论前页如何，希望前路平坦吧。
