官方发布：青岛市城镇租赁住房发展规划（2020-2022年）

[摘要] 日前，青岛住房和城乡建设局官网发布《青岛市城镇租赁住房发展规划（2020-2022年）》。规划期限：2020年-2022年，规划范围：青岛全域。

日前，青岛住房和城乡建设局官网发布《青岛市城镇租赁住房发展规划（2020-2022年）》。规划期限：2020年-2022年，规划范围：青岛全域。

一、指导思想和基本原则

深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想、党的十九大和十九届五中全会、2020年中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，规范发展长租房市场，坚持以人民为中心，坚持市场为主，坚持需求导向下的供给侧改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力实现广大群众住有所居，满足人民日益增长的美好生活需要。

（一）市场主导，政府支持。坚持市场在资源配置中的决定性作用，以市场为主满足多层次需求，丰富供给主体、扩大供给渠道、提升服务水平；更好地发挥政府的调控和支持作用，培育市场动力、规范市场发展、提振租赁消费、保障居住权益。

（二）租购并举，统筹协调。租赁与产权相统筹，市场与保障相结合，整体考虑租赁型住房与产权型住房、商品住房与公共住房等各类住房在总体供给中的规模与结构，促进住房发展的整体协调。

（三）增存并重，量质并举。积极适应城市发展方式由外延扩张向内涵挖潜转型，在适当增量扩张的同时，积极促进存量资源释放。推动房地产行业和企业转型发展，促进租赁住房品质和配套服务与人民美好生活需要相适应，提升租住全链条运营服务水平。

（四）职住平衡，特色示范。立足青岛特色的组团式城市空间格局，促进租赁住房供给规模、类型、空间与城市功能产业发展、就业人口特征充分适应，推动形成合理交通支持模式下的组团内职住平衡，提升通勤幸福度。在组团职住平衡领域，构建具有青岛特色的租赁市场发展体制机制。

二、发展基础

（一）城市发展基本情况

经济产业发展态势良好，城市活力不断增强。2019年，青岛市实现国内生产总值11741.31亿元，占全省经济总量的16.5%，位居全省第一，在长江以北区域名列前茅。人均GDP达124282元，高出全省平均水平75%。城镇人均可支配收入达到45452元，远超全省平均水平。2015-2019年，青岛市GDP总量和人均GDP增速均逐渐趋于平缓，经济呈现缓中趋稳发展态势。

人口持续稳定增长，对外来人口吸引力大。青岛市人口基数大，属典型的人口流入型特大城市：2015-2019年，青岛市常住人口从909.7万人增加到949.98万人，年均增长10.7万。青岛在省内人口集聚作用日益显著，常住人口增量占全省比重从2015年的10%上升到2019年的45%。全市城镇人口由2015年的637万人增加到2019年的704万人，年均增长约17万。近年来流动人口维持在200万人以上，2019年末，全市流动人口225.43万人，较2015年增长了20.5%。

房地产市场快速发展，住房供需基本平衡。2019年底，全市约有城镇住房2.9亿平方米，共306万套，总体实现户均一套房，城镇居民人均住房建筑面积31.9平方米。青岛市房地产开发投资额2019年达到1808.8亿元，其中住宅投资占68.7%，年均增速13.1%。近年来房地产竣工面积稳定在年均1300万平方米左右，其中住宅竣工面积约1079万平方米。商品房销售面积在2016年达到高点后平稳回落。

（二）租赁市场发展现状

租赁住房规模稳定增长，租赁市场日益活跃。青岛市目前租赁房源总量约为37.5万套，约3535.6万平方米，占城镇住房总量的12%左右。现状城镇租房人口约188万，租房人口人均住房建筑面积约19平方米。近年来房源供给稳步增长，年均出租房源新增上市在20-30万套，2019年上市房源较2009年增加了53%，有出租房源上市的小区比2009年增加了1.3倍。租赁市场活跃区域也由市南区、市北区向西海岸新区、城阳区扩散，房源分布更加均衡。

租赁住房供应以市场为主，专业化经营机构发展迅速。从类型结构看，全市累计建设和筹集公共租赁住房7.5万套、租赁型人才住房约5万套、分别占全部租赁住房供给套数的20%、13%，房源供给以市场化租赁住房为主（占67%）。从供应主体看，个人租赁房源占全部租赁房源供给面积的76%，机构代为经营房源占比12%，个人供给主体为主的特征较为明显。

但2017年以来，青岛市住房租赁企业进入快速发展期，目前已达132家左右，其中规模较大的租赁企业有7家，从业人数400余人，运营店面49个，运营间数约1.2万间。全市在业的住房租赁经纪机构共3570家（其中2019年新增367家），从业人员约1.5万人。

住房租金增长相对平稳，租赁可支付性总体较好。与同类城市相比，青岛市住房租金长期处于较低水平，租金增长总体平稳。2019年主城区住房租金平均价格为 37.9元/月/平方米，相比 2009年仅上涨33%，租房可支付性总体较为合理。2019年，青岛市主城区平均租售比1:548，在同类城市中仍处于相对较低水平，整体尚处于发展租赁市场的有利时期。

信息化平台启动运行，长效化管理机制逐步建立。2019年末，青岛市“1+N”模式的住房租赁服务监管平台上线运行，有效提升了租赁市场信息化服务监管水平。目前已逐步形成以住房租赁工作领导小组牵头，市、区及各部门多层次住房租赁工作领导体系，先后起草并印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》《青岛市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》等12项配套支持政策，市场长效化管理机制和配套政策体系初步构建成形。

与此同时，城市租赁市场发展还存在一定问题与挑战：一是租赁住房房源供应不足，并存在供需空间错配、结构失衡等结构性矛盾；二是租赁企业发展面临房源筹集困难、投资动力不足等制约性因素；三是新市民租房消费能力仍有不足；四是市场管理体制机制建设仍较为滞后。

三、面临形势

（一）双循环发展新格局需要降低居住成本

当前城市总体较高的房价水平，抬高了城镇化和城市经济运行的基础性成本。培育和发展住房租赁市场，有利于降低居住成本，释放消费潜力，既是落实“房住不炒”、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是促进房地产行业对经济贡献方式转型升级、住房与实体经济协调发展的重要抓手，进而为加快形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局提供有力支撑。

（二）人口持续集聚推高住房租赁需求

我国人口向城市群、中心城市进一步集聚的态势日益显著。青岛是山东半岛城市群的中心城市之一，承担了上合示范区、国家军民融合创新示范区、财富管理金融综合改革试验区等多项国家战略，省内及周边地区人口的持续集聚将带来不断增长的住房需求。而城市当前相对较高的房价收入比导致新市民购房能力不足，将进一步促进住房需求和消费结构调整，推高租赁需求。预测2022年，全市城镇人口将超过750万，城镇租房人口约214万，未来三年租赁住房需求缺口在750万平方米左右。

（三）多样化租赁需求亟待构建多层次供给体系

租房需求群体不断扩大，不同类型群体对住房的差异化需求日益显著。城镇中等偏下收入住房困难家庭要求更加稳定、成套的住房保障；以新就业大学生和外来务工人员为主的新市民对宿舍、单间以及一、二居小户型需求十分旺盛；而常住人口之外的其他临时性、过渡性租住人群也对短租市场提出了一定要求。践行“以人民为中心”的发展理念，需要推动人人共享的包容性发展，着力解决租赁市场在类型结构和空间上的供需失配问题，积极回应各类承租主体的差异化住房需要。

（四）专业化企业加速发展形成多主体供给新局面

随着住房租赁市场深入发展，租赁市场的巨大潜力会被多方资本所看重，租赁市场从散户化租赁到机构化、平台化运营是大势所趋，以住房租赁为主的投资机构及运营商会持续增加，机构经营的长租公寓在租赁住房供给中的市场份额将显著提升，租赁市场供给主体将逐步由当前以个人为主，转变为个人、房地产经纪机构、专业租赁机构多元主体并举的局面。

（五）租赁住房消费升级带来品质提升要求

租房消费群体年轻化趋势明显，90后、95后已经成为租赁市场主力人群。伴随新市民总体素质显著提高，未来以新就业大学生为主的引进人才将逐渐成为新增住房租赁需求的主体。以知识新青年为代表的新市民住房消费意愿和能力不断提高，租房“消费升级”日益明显，将更加注重租房品质、租房便利性、透明度、社区化体验及其它衍生服务，进而推动租赁市场类型与服务供给的转型升级。

四、发展目标

（一）总体目标

以推动住房高质量发展为主题，以深化体制机制改革为突破，推动住房租赁市场供给侧改革和需求侧保障，形成租购并举、协调互促的房地产市场发展格局。到2022年，基本建立法规制度健全、供应主体多元、经营服务规范、市场交易活跃、租赁关系稳定、消费价格合理的住房租赁市场体系。量质并举、增存并重，实现租赁住房供需总量平衡、户型结构适配、空间布局得当、品质服务卓越，彰显青岛特色，形成全国示范。

（二）具体目标

规划期末，实现城镇租房人口人均住房建筑面积达20平方米，全市租赁住房房源达到50.5万套（间），租赁住房套数占全部城镇住房套数的比例提升至15%以上。实现为50%的新增城镇人口提供满足需求的租赁住房，近30%的城镇人口租房居住。

多渠道增加租赁房源供给。以新建、改建为主，盘活存量为辅，多渠道增加租赁住房有效供给。规划期内新增租赁住房供给约13万套（间），其中：通过新建、改建方式增加租赁住房约7万套（间）（含新建公租房0.4万套）；通过盘活存量住房方式增加租赁住房约6万套（间）。

培育专业化规模化市场供应主体。通过政策支持，培育和规范住房租赁行业，积极培育专业化住房租赁企业，并促进企业扩大市场占有率，探索形成市场运营的可复制可推广模式。至规划期末，培育专业化、规模化租赁企业（房源在1000套或面积达到3万平方米以上）15家。

健全适应市场发展的管理体制机制。破除制约住房租赁市场发展的体制机制障碍，形成涵盖住房租赁立项、规划、建设、竣工验收、运营管理全流程的住房租赁政策体系。建立多部门互动协作、多层级上下衔接的长效工作机制。

提高规范化信息化的监管服务水平。推广信息平台使用，构建政企联动、房源全覆盖的租赁市场信息化管理机制。提高住房租赁市场运行监测能力，为政府提供住房租赁市场全方位动态监管服务；为住房租赁企业、房地产经纪机构提供住房租赁交易服务和技术支持；为消费者提供真实透明、安全便捷的租赁信息服务。大幅提升通过平台备案的住房租赁企业和房地产经纪机构数量。有序引导房源核验、入库和交易备案。实现试点奖补项目的租赁房源和网签备案100%纳入住房租赁管理服务平台管理。逐步提高其他住房租赁合同的网签备案率。

构建保护租赁权益的市场消费环境。积极推进租购同权，促进承租人公平享受公积金等住房金融支持和与住房挂钩的城市公共服务。积极稳定租金，将租金涨幅控制在城市居民人均可支配收入的涨幅之内。维护良好的市场秩序，防范金融信贷风险，全面提升租赁消费意愿，保障消费安全。

提升租赁住房品质和综合服务水平。积极适应住房发展步入量质并举阶段的新要求，着力满足全体人民更高水平、更高质量的美好生活居住需要。保障安全卫生的居住条件，提高租赁住房建造设计质量，推动智慧化的运营服务管理，完善社区配套服务，优化空间布局和通勤效率，全面提高租房幸福度和满意度。

指标解释：

1.改建租赁住房：指工业厂房、商业用房、城中村城边村、闲置毛坯房以及其他改建为租赁住房的项目。

2.盘活存量房源：将闲置住宅转化为租赁住房。

3.专业化规模化住房租赁企业：房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上。

4.住房租赁企业：指出租自有房屋或转租他人房屋的企业（不含民宿、酒店等）。

5.经纪机构：指实际从事房地产经纪活动的中介服务机构。

6.住房租赁管理制度：包括租赁住房发展规划；住房租赁市场管理制度；新建、改建租赁住房管理规定和报建流程；住房租赁企业、经纪机构登记备案或信息采集规定；开通租赁投诉举报渠道等。

7.新增房源和租赁合同网签备案率：指纳入财政奖补项目的房源及租赁合同备案率。

五、重大任务

（一）构建青岛特色的租购并举住房制度

构建“2×2”模式的住房供给体系。按照供应主体的差异，将住房分为商品住房和公共住房两类。同时，根据产权形式的不同，商品住房分为用于销售的商品住房和市场化租赁住房，公共住房分为租赁型公共住房和产权型公共住房。

推行差异分类的租赁住房供给模式。青岛租房人口主要包括城镇中等偏下收入住房困难家庭，新市民（非户籍的新就业大学生、新引进人才、外来务工人员），以及因工作、经商、旅游等需要临时性短期租住的人群。对租赁补贴在保的城镇中等偏下收入住房困难家庭，逐步实施公租房实物保障；对存在租赁需求的新就业大学生和新引进人才，和存在租赁需求的外来务工人员，根据住房困难和支付能力等情况，以租赁型公共住房为主，结合市场化租赁住房供给；对临时性短期租住的人群和其他各类租赁需求人群，主要以市场化租赁住房供给。

规范培育市场化租赁住房。市场化租赁住房由社会主体投资建设和筹集，以新市民为主体，面向存在长、短期租赁需求的各类居民供应。通过鼓励个人出租闲置住房，引导企业盘活个人零散房源、改造和新建租赁房源等渠道，多渠道实现市场化租赁住房扩容提质。积极推动专业化住房租赁企业扩大经营规模，提供长周期、稳定化、标准化的住房租赁服务。有序引导各类市场供应主体实施房源备案、合同网签备案，逐步实现对全部市场化租赁住房的规范、动态监管。

积极发展租赁型公共住房。通过政府直接投资建设或支持社会力量建设，多主体多渠道增加租赁型公共住房。其中：公租房单套面积控制在60平方米以内，主要面向城镇户籍和环卫、公交等公共服务行业的非户籍住房困难家庭供给，规划期内着力解决约4000户租赁补贴在保家庭的实物配租需求。租赁型人才住房单套（间）面积30-50平方米,主要面向在青岛全职工作且在青岛市无住房的各类人才供给。对各类租赁型公共住房，实施差别化租金制度，并按照相关规定，继续加强分配和运营管理，优化空间布局，完善周边配套，不断提升后期运营和服务水平。

（二）完善多样化多渠道的房源供应体系

国有土地集中建设租赁住房。通过企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道，集中建设租赁住房。规划期内利用国有土地集中建设租赁住房约14700套（间）。

国有土地配建租赁住房。严格落实租赁型人才住房配建政策，不同类型用地分别按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。企业在新建商品房中超出应配建比例持有租赁房源,开展住房租赁业务的,可在商品房预售许可和商品房预售资金监管等方面给予政策支持,在企业信用考核中给予加分,并引导金融机构给予贷款支持。规划期内利用国有土地配建租赁住房约45000套（间）。

集体土地新建租赁住房。推动集体土地有效利用，缓解城市居住用地供需矛盾，以城阳区、黄岛区、胶州市为重点，积极推动集体用地建设租赁住房试点工作。集体土地建设租赁住房项目以解决周边人员住房租赁需求为主，套型结构和面积标准原则上以中小户型为主。加强建设和运营的全周期监管，集体土地建设的租赁住房全面纳入青岛市住房租赁服务信息监管平台管理，防止变相开发房地产和以租代售。

盘活低效存量非住宅房屋改建租赁住房。调查、挖掘潜力改造空间，鼓励各类市场主体改建闲置、低效利用商业办公用房及工业厂房，用作租赁住房。改造租赁住房须满足安全健康居住和消防疏散基本条件，符合相关建设标准和规范，并按《关于支持和规范存量非住宅房屋改建租赁型住房工作的意见》办理相关手续。规划期内改造租赁住房约6000套（间）。

盘活闲置存量住房用作租赁住房。结合老旧小区改造，切实解决建筑物结构老化和配套设施破损、市政设施不完善、外部公共空间环境脏乱差等问题，通过住宅品质和生活服务的综合改善，提高老旧小区闲置住宅的吸引力和出租率。引导房地产经纪机构和专业化租赁企业收储市场闲置住房，通过专业化的装修改造，及后续运营管理，实现闲置住房的高效、成规模更新和利用。

（三）培育专业化规模化的市场供应主体

发挥国有企业的引领、规范、激活作用。鼓励国有企业发挥社会担当和“压舱石”作用，在回报率相对较低、回报周期相对较长的“硬资产”投资领域引领牵头，利用自身在房源获取、金融支持等方面的优势，积极新建和筹集租赁住房，自持运营或为其他运营企业提供长期、稳定的房源供给。

扩大专业化企业租赁运营服务规模。以市场为主导，培育一批专业化、规模化的住房租赁企业。鼓励房地产开发企业逐步从单一商品房开发销售向配建自持租赁住房的运营模式转变。支持具有一定运营经验和规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴。鼓励现有住房租赁企业通过规模化、集约化、专业化提升运营管理水平，保持和扩大运营规模。

重点促进长租市场发展并有序引导长短租结合。鼓励企业针对长期就业居住的新市民需求，持续、稳定提供半年以上长租房源。立足旅游城市特色，允许企业以长短租市场结合的模式发展，通过一定比例房源在不同租期的转化，降低房源闲置率，平衡淡旺季需求。加快短租规范化运营管理制度落地，支持企业规范化发展。

引导企业发展盈利模式转型。鼓励租赁企业发展多层次、多样化的租赁产品与服务供给体系，扩大业务增长点和利润增长点，增强市场抗风险能力。积极引导住房租赁企业与房地产开发、金融资管、信息服务、智能设备等多个领域的行业间合作，延伸产业供应链条，并促进租赁业务和多元化生活服务业的交融结合，引导探索可盈利可持续可复制的租赁经营模式。

发挥行业协会规范引导作用。建立住房租赁行业协会，行业协会应开展行业评估，协助政府制定实施完善的行业规范和有关技术标准，建立健全各项管理制度，加强企业自律管理。完善从业人员行为准则，促进住房租赁企业和人员依法经营、诚实守信、品质服务。加强企业交流和从业人员业务培训，不断提高行业发展水平和从业人员业务素质。

（四）健全适应市场发展的管理体制机制

构建市级抓总、属地落实的责任分工机制。市政府主要领导担任组长的市住房租赁工作领导小组（现整合为青岛市住房制度改革和住房保障工作领导小组），负责全面统筹住房租赁工作，领导小组办公室设在市住房城乡建设局。建立并完善例会、通报和考核等各项制度。各区市政府为属地范围内培育和发展住房租赁市场责任主体，负责协调属地范围内住房租赁相关事项，处理属地范围内住房租赁相关事务和纠纷，督促租赁当事人遵守住房租赁管理有关规定，加强对住房租赁情况的日常检查。

健全专班主管、部门协同的联动工作机制。加强住房租赁管理机构和人员保障，市住房城乡建设局设立专门的住房租赁管理机构，负责全市住房租赁市场管理、指导和监督工作。建立住建、自然资源规划、网信、市场监管、公安、发改、金融监管等多部门协同联合的监管体制，明确部门职责分工，建立信息共享和工作联动机制，切实加大对全市住房租赁市场的监管和支持力度。

推进服务下沉、网格覆盖的基层管理机制。充分发挥社区、居民委员会和村民委员会等基层组织以及物业服务企业的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移。街道（镇）按照规定职责负责本辖区内住房租赁市场管理的具体事务，以及协调化解矛盾和协助监督等工作；社区（村）做好所属区域租赁住房的基础性管理。实行住房租赁网格化管理，网格员做好住房租赁信息采集、日常巡查、综合管理等工作。

（五）提高规范化信息化的监管服务水平

构建统一的租赁市场房源和交易数据库。实现租赁住房基础数据库的数据整合、入库规则、数据共享的标准体系建设，初步建成“楼幢-楼盘表-分户”管理的租赁住房基础图形库，抽取汇聚业务系统房屋要素属性，形成租赁住房基础属性库。借助青岛市政务资源共享平台进行数据交换，实现政府各部门间的信息共享，为政府和社会提供更高质量的信息服务。

提高住房租赁市场运行监测能力。采取政府服务和市场运营相结合、市场主体和个人用户全参与等方式，通过对房屋全生命周期数据挖掘，对全市住房租赁市场运行进行动态监测，为政府管理部门分析住房租赁市场发展趋势和研判房地产市场形势提供数据和技术支撑。

加强市场主体和从业人员动态化监管。逐步实现住房租赁市场主体的平台化管理。实现房地产经纪机构及其从业人员在平台的实名备案管理和信用管理，并建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。将具有严重违规行为的企业及其法人代表、股东纳入“黑名单”管理并抄送相关部门，信用评分与财政、税收、金融等政策挂钩。

推动规范化便捷化的租赁线上交易。积极引导线下交易全面向线上交易转变。推动各类住房租赁主体使用服务信息监管平台；逐步推行通过平台进行出租房源的真伪性核验和备案；全面推行以住房租赁合同示范文本为基础的租赁合同网签和备案工作。

优化网签备案办理程序。实现自助终端设备办理和人工服务窗口并行的线下业务办理。推进“互联网大厅”模式，通过集成身份证人证比对、租赁合同网签和备案功能于一体的自助办理系统，以及政务网站、移动APP等形式，逐步实现网签备案“线上办理、不见面办理”，并推进网签备案的下沉式网格化管理，实现租赁交易服务的就近、便捷办理。

（六）构建保护租赁权益的市场消费环境

完善租购同权导向下的公共服务政策。通过市级住房租赁服务监管平台，将房屋租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、人力资源社会保障、卫生健康等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，符合各区（市）入学条件的随迁子女可以申请在居住证所在区（市）按照相关规定接受义务教育。

探索建立稳定住房租赁价格体制。结合平台运营和大数据分析，提高信息化监管能力，建立科学合理、系统全面的租金价格监测体系。定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平信息，逐步建立住房租赁指导价格发布制度,引导租赁双方合理确定租金价格，稳定市场预期。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用。

加大市场秩序管控力度。加大住房租赁违法违规行为查处。严厉打击租赁企业、房地产经纪机构垄断房源、“炒租”等违法违规行为，对市场欺诈、投机、不公平交易、不公平竞争、控制市场或者滥用市场势力等进行严格监管。严格保障租赁住房遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得改变房屋用途。全面加强住房租赁业务社会化信息服务平台的管理，采取信息监管措施对经纪机构、从业人员资质和租赁房源的真实性进行核验。对未按规定备案和公示相关信息、发布虚假房源和虚假广告的租赁企业、房地产经纪机构和个人，依法依规严厉处罚并公开曝光，并将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

加强租赁房屋治安管理。推动“人房共管”，公安部门负责流动人口的居住登记和居住证的发放和管理；督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业等单位排查租赁住房的治安安全隐患。

（七）营造高品质高效率的幸福租住生活

严格保证基本安全卫生条件。租赁住房应按照简单、适用、环保的原则进行装修，确保材料环保健康及空气无污染；加强城镇租赁住房和城中村租赁住房违规“群租”的监管，城乡各类租赁住房应以原设计的房间为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间，不得出租用于居住。

推广精细化与绿色智能的建造设计。立足新时代青年租客的消费品位，发展集约精致装修设计的小户型租赁住房。推动智慧化租赁服务管理，为住户提供智能化居住体验。提升租赁住房能效水平和产业化水平，在建设和装修环节，推进装配式建筑和标准化部件运用，推广应用绿色环保材料，政府直接投资或予以支持的租赁住房应率先执行绿色建筑标准规范。

打造宜居空间环境。租赁住房新建和改建，应充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性的要求，合理控制规模、容积率等规划指标。规划建设应进一步增强住区周边与内部绿地和公共开放空间可达性。根据规划引导管控建筑高度、体量、色彩和风格等，打造与周边环境相协调并具有地方特色的景观风貌。

提高租住服务水平。立足“5-10-15分钟社区生活圈”，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的基本生活平台，营造兼具环境友好、设施充沛、活力多元等特征的社区生活。鼓励发展人性化、标准化、智能化的租赁住房运营管理模式。适应租客生活新需求，促进居住与办公、社交、休闲娱乐等功能的高度融合混合。鼓励租赁企业与物业公司深度合作，与社区服务互为补充，围绕租住生活，提供更为针对性和丰富的生活服务。

着力推动高效通勤。通过租赁住房合理布局，减少非必要的跨组团通勤出行。积极推动租赁住房与就业密集区的临近布局。依托轨道提升公交出行比例与通勤效率，引导新建改建租赁住房向轨道站点周边集聚。

六、建设指引

根据《青岛市住房发展规划（2018—2022年）》，未来三年青岛市将构建“优化提升区、重点拓展区、远郊发展区”的住房发展总体格局。各分区将以差异化的城市建设、功能提升、产业发展为引导，完善住房供给。

优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区，也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。未来新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。

重点拓展区包括西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。该区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。上述各区是承载人口和空间拓展的主要板块。

远郊发展区包括平度市、莱西市。两市远离主城区，是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主，租赁需求相对不突出。

（一）引导空间布局

坚持以需求定供给，基于对各区（市）人口增长、经济社会发展、土地资源约束等综合研判，立足供需平衡，合理确定各区租赁住房供应总量。（以下规模不含新建公租房）

优化提升区：至规划期末，市南区租赁住房总量约6.5万套（间），其中新增1.1-1.2万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为8%-9%；市北区租赁住房总量约11.4万套（间），其中新增2.0-2.1万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为15%-16%；李沧区租赁住房总量约7.7万套（间），其中新增1.3-1.4万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为10%-11%；崂山区租赁住房总量约4.8万套（间），其中新增1.1-1.2万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为9%-10%。

重点拓展区：至规划期末，西海岸新区租赁住房总量约10.9万套（间），其中新增2.8-2.9万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为20%-22%；城阳区租赁住房总量约5.8万套（间），其中新增1.9-2.0万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为15%；即墨区租赁住房总量约1.7万套（间），其中新增0.9-1.0万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为7%-8%；胶州市租赁住房总量约0.9万套（间），其中新增0.7-0.8万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为5%-6%。

远郊拓展区：至规划期末，平度市租赁住房总量约0.5万套（间），其中新增0.4-0.5万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为3%-4%；莱西市租赁住房总量约0.4万套（间），其中新增0.3-0.4万套（间），新增套（间）数占全市新增总量的比例为2%-3%。

（二）优化供给方式

结合各区（市）的存量住房套数和住宅供地潜力，明确新建和存量利用的比例关系，将全市分为三大类型：市南区、市北区、李沧区为存量优先类，新建比例约30%；崂山区、西海岸新区、城阳区、莱西市和平度市为增存并重类，新建比例50%-55%；即墨区、胶州市为新建优先类，新建比例在70%左右。各区（市）改建租赁住房套数视各区工业、商业建筑存量而定。

优化提升区：市南区、市北区和李沧区重点利用盘活存量、商改租等方式，改善居住环境，增加租赁住房有效供给，形成大分散小集中、高度融合的租赁住房供给模式。市南区新建3000-3500套（间）；市北区新建6000-6200套（间）；李沧区新建4000-4200套（间）；崂山区在合理挖掘存量基础上，依托山前产业带，适度新建人才住房，新建5500-6000套（间）。

重点拓展区：城阳区以机场搬迁带动城市副中心建设为契机，结合企业搬迁、旧村改造等城市更新，腾退建设用地、大力促进工改租，并结合集体用地建设、新建住宅用地配建等方式，实现房源扩容增量，新建9500-10000套（间）；西海岸新区应结合创新产业园区建设，新建与配建相结合，通过集中建设以及科研院校、企业利用自有存量建设用地建设等方式，积极拓展各类租赁住房建设规模，新建14000-15000套（间）；即墨区和胶州市可通过产业用地配建等方式，为企业员工、产业工人配置职工宿舍、蓝领公寓等，支持工业园区通过提高生活设施用地比重建设租赁住房，即墨区新建6500-7000套（间）；胶州市新建5000-5200套（间）。

远郊发展区：平度市、莱西市结合产业园区、特色小（城）镇建设等，优先满足本地城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、引进人才及乡镇医疗、教育等行业职工的实际需求，适当利用存量潜力，积极推动新建租赁住房。平度市新建2000-2500套（间）；莱西市新建1500-2000套（间）。

（三）提升供给品质

优化提升区：基于配套完备的成熟社区、围绕年轻租客偏爱的活力商圈和消费中心，以公共交通为导向，积极利用地铁站点1公里范围的存量空间实施改造，为企业白领、新就业大学生等通勤人群就近提供“一站式管家服务”模式的租赁住房和高品质租赁服务。推进棚户区改造、整治提升老旧小区，优化内部环境与公共空间，提升居民生活品质，建立人才友好、服务便捷的社区生活圈。结合复兴历史街区、活化利用工业遗存、打造特色街区等方式，重点依托中山路四方路有机更新示范片区建设，增加独具文化特色的租赁住房供给。崂山区发挥自然生态优势，依托国际会议中心、金家岭金融区等区域，结合高端旅游度假设施建设，发展度假、健康、养老、会展等主题的租赁型住房项目，推动租赁住房建设与商业、旅游产业等融合发展。

重点拓展区：城阳区、西海岸新区需加强医疗、文体、教育等基本公共服务设施配置，提升优质服务供给水平。即墨区、胶州市重点提升老城区居住环境，补足绿地和开敞空间。依托蓝色硅谷核心区、中德生态园、国际生态智慧城、中日韩区域经济合作试验区等科研园区，针对技术专家、科研人员、高校学生等，提供酒店式公寓、Loft等品质化租赁住房。西海岸新区可依托良好的海湾资源，建设高品质租赁住房示范社区。

远郊发展区：积极支撑《青岛市突破平度莱西攻势作战方案（2019—2022年）》的实施，围绕引进重大工业项目、培育新兴产业、打造创新发展服务平台的需要，重点依托平度市“四区七园”产业聚集区、莱西市“一基地六园区”产业聚集区，建立以产业为核心的职住单元模式，为就业职工就近提供租赁住房，减少跨区通勤。实施城区旧城改造和城中村改造，完善基础设施配套，着力提升居住环境和服务水平，建设系列特色示范镇，加快农业人口就地就近城镇化。

（四）推动职住平衡

通过租赁住房空间布局和类型引导推动城市内部实现在合理通勤范围内的职住平衡。

围绕就业中心地区全面增加租赁住房供给。重点在高新区胶州湾北部园区、红岛经济区、城阳总部商务区、新机场片区、蓝色硅谷核心区、西海岸中央商务区、中德生态园、灵山湾影视文化区、董家口片区、金家岭金融区、崂山科技城等就业中心地区周边增加租赁房源供给。

紧密结合人才就业分布配置租赁型公共住房。重点在西海岸新区、市南区、市北区等人才引进量较大的地区，围绕崂山区高科技工业园区、即墨区蓝谷海洋科学城、国家实验室等未来重点打造的科研、产业园区，增加适应人才需求的租赁住房供给。鼓励在西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，满足各层次人才需求。

实施职住平衡政策引导分区。以最新国土空间总体规划确定的组团为核心依据划定职住政策引导区，对引导区内就业员工实行租赁型公共住房和人才住房的优先配租。努力实现90%的就业人口组团内居住，实现组团尺度职住平衡。

七、保障措施

（一）完善以住房需求为导向的供地机制

充分保障用于租赁住房建设的住宅用地供给，规划期内新建租赁住房（含集中建设和配建）供地需求约5.5平方公里（0.83万亩），年均供地需求约为1.84平方公里（0.28万亩），占住宅供地总量的20%左右。

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，合理确定租赁住房建设用地供应规模。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房的建设成本。

（二）加大各级财政支持

充分发挥中央财政支持住房租赁市场发展试点的政策优势，用好中央奖补资金，按照正式出台的《青岛市住房租赁市场发展试点专项资金管理办法》和年度实施细则，重点对房源筹集、企业培育、平台建设和机制完善四大方面进行财政直接奖补。三年计划补贴24亿元。根据项目建设需要，在不增加政府隐性债务的前提下，市区两级财政切实加大对住房租赁市场发展的支持力度，继续出资筹集租赁住房，预计试点期间总投资17亿元。

（三）优化税收政策支持

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，2021年12月31日前房产税暂减按2%税率征收。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入不超过10万元的，可按规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（四）增强金融政策支持

鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

（五）加大住房公积金支持

职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的,按照实际支出全额提取。租住商品住房的,提供身份证明、住房租赁备案证明及房租发票的,在不超过市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度上限的情况下,可按照实际房租全额提取;不能提供住房租赁备案证明及房租发票的,可按照本市规定的年度提取额度定额提取。

八、规划实施

（一）年度计划

2020年，计划通过新建、改建方式新增租赁住房房源约2.2万套（间），其中新建2万，改造0.2万；通过盘活存量方式新增租赁住房房源约2万套（间）。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，新增5家运营房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。大力促进租赁服务信息监管平台与市场主体信息对接，持续推动平台功能升级。出台《关于进一步规范存量非居住房屋改建租赁住房工作的实施意见》。

2021年，计划通过新建、改建方式增加租赁住房房源约2.2万（间），其中新建2万，改造0.2万；通过盘活存量方式新增租赁住房房源约2万套（间）。新增5家运营房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。全面推进平台使用，积极引导个人房源入库登记，推动规范便捷的租赁线上交易。根据实际需要不断完善住房租赁政策体系。

2022年，计划通过新建、改建方式增加租赁住房房源约2.2万套（间），其中新建2万，改造0.2万；通过盘活存量方式新增租赁住房房源约2万套（间）。新增5家运营房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。持续完善平台建设，实现服务功能完善、信息覆盖全面、运行规范稳定。基本形成涵盖住房租赁建设、运营、管理工作全流程的住房租赁政策体系。

（以上房源建设计划不包括公租房，公租房建设计划另行制定）