[摘要] 目前，已有青岛、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。
2月24日，一则关于“22城住宅用地供应两集中”消息惊炸整个市场。
目前，已有青岛、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。
中国房地产报记者独家获悉，就在这几日，自然资源部自然资源开发利用司召开了一次“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，约37人参加，其中包括来自郑州、南京、青岛等城市自然资源和规划局相关负责人。会议持续约1小时40分钟。
据一位参会的内部人士透露，这次会议主要传达了三个精神：
一是近期多个城市房价出现明显上涨，被指责为高地价推动，这令主管部门压力较大。此次土地供应从“涓涓细流”变为集中出让“放量供应”，有利于向市场传达土地充足保障的正面信息，有利于降低土地市场竞争热度，稳地价。
二是土地要素市场化改革要求。当前城市进入减量化发展阶段，土地资源越来越少，要珍惜所有土地指标。以往土地供应权在城市各个区政府手中，各个区均有一些土地指标，现在城市进入收缩发展阶段，同样一个土地指标给了甲区能创造更多效益就不能给乙区，现在上收土地供应权，是通过行政甄别提升土地指标分配效率。
三是敦促各地尽快推行该政策，并落实相关配套性细则。“集中供地可能会带来一些问题，比如房地产开发企业会出现相互勾连协调共谋的土地‘围标’现象，怎么防控？未来的配套政策各地要进行探索。”
“土地集中组织出让有利于增强上级政府对土地供应进一步控制，对市场影响也较大。但只强调集中发布忽略实时发布，虽然有利于上级政府监管，但会降低交易信息对市场指导作用，应在实时公开发布基础上，增加季度汇总、年度汇总发布，并建立统一平台发布。”一位接近自然资源部人士对中国房地产报记者表示。
2月25日，地产股迎来久违涨停潮，万科A、新城控股、世茂股份、华夏幸福等多股涨停，保利地产、绿地控股、金地集团也均大涨超过8%，多位分析人士认为或与上述“集中供地”政策有关，利好大房企。
土地供应制度巨变
一场住宅用地出让规则大变革正席卷而来。
据中国房地产报记者掌握的一份来自自然资源部自然资源开发利用司有关“2021年住宅用地供应分类调控工作”文件显示，要求“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案（全国）。”
“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集中’同步公开出让（重点城市）。”
所谓“两集中”：第一，集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二，集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
重点城市有哪些？这份文件并未披露。有消息称，全国22个落实房地产长效机制的重点城市，都将在近期陆续发布“两集中”政策，包括北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
在2021年土地供应计划上，这份文件提出，要保障合理供地规模。重点城市要根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模，进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近5年（2016年-2020年）平均完成交易量。
这份文件还提出，大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，对接住建部提出的租赁住房用地需求，增加供地规模用于租赁住房用地，对保障性租赁住房用地应保尽保。“今年，在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。”
土地供应节奏突变令业内始料不及。
据自然资源部介绍，总的目标是坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。“两集中”出让方式，可以提高市场信息透明度，为市场主体提供更多选择和机会，营造更加公开透明环境，引导市场回归理性；同时，集中放量供地可以在社会上形成更大效应，体现出土地充足的保障。
据中国房地产报记者了解，几天时间内，就2021年住宅用地供应分类调控工作，自然资源部自然资源开发利用司已召开几次视频会议，对工作进行安排部署并敦促地方相关部门尽快落实。动作堪称雷霆之势。
紧接着，2月23日—24日，天津、青岛、郑州等多个城市出台了落地文件。
据天津市自然资源和规划局发布的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述3个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。
有消息称，广州、济南将集中发布宅地出让公告时间定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。
土地市场理性竞争
在行业供给侧改革宏图中，土地市场改革大招终于落下。
“这是土地供给端长效机制重点内容。目前，金融端已经建立了‘三道红线’、‘五类分档’制度，调控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价意义重大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。
有分析称，这一政策对市场影响力甚至超过房地产融资“三道红线”。这盘棋局对市场各利益相关方，究竟有着怎样的影响？
先看官方看法。
自然资源部认为，对于房地产企业：一是对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。二是对中小房企，能有更多选择余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。
对于地方政府，提高了年度供地计划编制难度，提高了集中组织供地难度，可能影响土地出让金收入。“一些地区原有的‘先次后好’顺序供地的做法无法继续，不能再通过‘饥饿营销’逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。”
对于公众，住宅用地集中上市，造成的宣传影响效果较大，公众更易获取信息，利于稳定预期；集中供应的地块中，个别单价较高的地块比较显眼，容易形成“明星地块”，对公众心理可能产生负面影响，各城市应提前做好应对预案。
李宇嘉认为，该政策有利于控地价。过去，一宗地几家抢，造成高地价，或者几家围标，土地价值下降，政府损失了、国有资产损失了，不利于发挥公共资源价值。现在，每年分三批，每一批供应土地都很多，不用抢地了，至少不用疯抢了。开发商根据深耕和发展需求选择拿地时间和区位，高价地就会少，围标也少，这是土地市场健康表现。
“同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市情况，在供需关系上将产生一定影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市，或将短期内缓解供需失衡情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期目标。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。
陈霄认为，对于房企来说，这种“两集中”政策将会加速房企分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块竞拍，拥有更多拿地机会。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。
“如果都是集中出让，房地产企业庞大的投资部门可以考虑重建，或者用外包方式，也许更省钱。”一位规模型房企人士认为。
一位中小房企人士则表示，希望政府出台细则，禁止“马甲”同时控制参拍地块数量，这样中小企业机会才会多一点。不过，土拍后项目集中扎堆入市，对拿到地的中小企业来说是机遇也是风险，可能出现地拿到了，但销售前期竞争劣势卖不好，最后被资金成本吃掉利润的风险。
