[摘要] 在国家一系列政策的调控下，“房住不炒”正慢慢成为普遍共识。在这样的背景下，很多投资客将目光投向了不限购、不限贷的商铺。
在国家一系列政策的调控下，“房住不炒”正慢慢成为普遍共识。在这样的背景下，很多投资客将目光投向了不限购、不限贷的商铺。特别是在去年的新冠疫情背景下，商铺价格不断下跌，有人动起“抄底”的念头。俗话说“一铺养三代”，特别是在本世纪初，台东威海路一带一间商铺动辄上百万的租金，投资商铺似乎稳赚不赔。然而实际情况却没有想象的美好，记者调查发现，不断走低的租金正在拉低商铺投资回报率，而被各种网商和大型商超挤压的沿街商铺，也有长期空置的风险。
现状：商铺价格创新低有人想抄底
做食品连锁超市的王先生，去年年底接到了房东的电话，问他考不考虑买下他正在租的一间商铺，接近200平方米报价不到600万，比之前降了接近40万，而且价格还有的商量。错埠岭一家房产中介的庞经理告诉记者，商铺的价格这几年一直就不高。随后，记者查阅了多个有商铺出租和出售的网站了解到，目前青岛主城区多数商铺的价格远低于同区域的住宅价格。以浮山后为例，当年的热门楼盘金地悦峰小区的一间临街商铺，185平方米的面积，网上报价326万，折合单价只要1.76万元。而金地悦峰小区住宅的每平方米价格已经突破了4.5万元。
再来看看长沙路的中海寰宇天下，150平方米的面积总价只要170万，折算下来每平方米的价格近1.1万元。附近的中介工作人员告诉记者，这几年商铺的交易就不太活跃，价格和住宅没法比。从去年开始到现在，商铺的价格更是跌了接近10%，而且有急于出手的卖家甚至还可以多承担一些税费。价格低而且不限购，已经有投资者坐不住，想要出手抄底。但就连物业也在提醒记者，尽管价格相对较低，但投资商铺还是有被“套牢”的风险。
算账：值不值得买先算算回报率
商铺值不值得投资，当然首先要从回报率来看。商铺回报率首先来自于每年的租金。前面提到的开食品连锁超市的王先生告诉记者，去年他所租的店面，很多房东都主动提出减免一到两个月的房租。“商铺的租客和房东往往是‘命运共同体’，房东也担心我们因为疫情经营受影响，到时候店面关了，房东还得另找租户。”王先生告诉记者，去年从房租这一项，他的确节省了不少成本。
针对商铺出租的收益率，有一套简单的计算公式，首先我们要算出年租金收益，（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。套用这套简单的公式，我们在商铺出租网站上找到了一套位于长沙路附近某小区的沿街商铺，52平方米的面积售价80万。每平方米单价只要1.54万，参考同小区的商品房价格，似乎并不贵。同一商铺在网站上挂出的出租价格为3000元每月，不考虑物业费的前提下每年总收入为3.6万，再除以80万的总房价，回报率只有4.5%，投资回收年限更是长达20年。再来看看浮山后靠近国信体育场附近一间商铺，180多平方米的面积，售价在320万左右。记者在网站查询的附近租金大约在3元/平方米/天，180平年租金在20万左右，回报率在6%左右，投资回报年限也在16年。业内人士告诉记者，商铺的回报率如果能达到8%以上，还是比较划算的。近几年，随着商铺数量的不断增加，几乎每个新建小区都规划有一定的商铺，然而许多商铺的回报率低于5%，租金如果不能逐年上浮投资风险就会无限放大。
链接：买商铺并非“稳赔不赚”
空置率高、租金低，商铺看起来是个“稳赔不赚”的买卖，但也有房产从业者认为，眼下实体商铺的价值的确已经处于最低点。特别是对于那些通过杠杆投资实体商铺的业主来说。长时间的关店，租户没有能力缴纳租金，银行贷款无力支付，会在短时间通过低价出手店铺来支付银行贷款。所以这个时候会是“抄底”的最佳时机。而且就疫情来说，趋势已经向好，对于能挺过这一段最难时间的人来说，会迎来新的机遇。通过这次疫情，已经知道了能够在户外自由呼吸空气的珍贵。疫情一过，可能会出现报复性的消费。
对于想投资小型商铺的投资者来说，专业人士的建议是要考虑所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资金额较少。当然投资风险和投资的回报周期也会更长。
【延伸阅读】
玩转商铺关键词在这里
回报率：前面提到的有商铺回报率可以超过6%，似乎比银行的理财产品好很多，而且有人认为商铺可能存在升值的可能性。对此业内人士的说法是最近楼市已经进入“横盘期”，短时间内上涨的可能性并不大。而且商铺一般面积比较大，投资本来就很大，还要承担高昂的物业费。按照之前的市场行情，只有达到10%的年收益，或者在10年内收回投资才有赚头。
空置率：导致商铺价格下跌，最直接的原因还是空置率的提升，这不仅仅有疫情的影响。“网商的发达、外卖的兴起，都有影响，还有那些年轻人爱逛的万象城、金狮广场这样的大型商超，吸走了大量的客源，让商铺出租变得更困难。”台东一家房产中介经理告诉记者，即使在他们所处的台东这样商业活跃区域，眼下商铺的空置率也接近30%。如果租不出去，就意味着回报率为负数。房东不仅要承担房贷压力，因此，租不出去又卖不出去的商铺，就成了投资者们的“危险资产”很难变现和盘活。
位置：2018年，宋先生在自己小区附近买了一间商铺，买房时开发商承诺，门前几处遮挡的建筑物很快会拆除，但两年多过去了，门前的建筑物还在，临街的商铺藏在了巷子里。空置了半年多，只能以极低的房租租给一家汽修店。所处位置是租金最重要的决定因素，在出租网站上查询就不难发现，即使同样一排商铺，把头的或者靠近地铁出口，租金甚至能高出一倍还多。想投资商铺，诸如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等等，都要仔细考虑。
税费：商铺有不限购的优势，但同样在转让的时候要承担相对较高的税费，包括增值税、印花税、个人所得税等等，以出售一套200万左右商铺为例，各项税费相加可能就要突破20万，也会让投资收益缩水不少。
本版撰稿观海新闻/青岛早报记者刘鹏 摄影观海新闻/青岛早报记者杨博文
