[摘要] 从2019年开始，楼市就已经开始出现分化状态，并且经历2020年的楼市寒冬，楼市分化已经基本成为楼市的常态。根据现在的楼市走势
从2019年开始，楼市就已经开始出现分化状态，并且经历2020年的楼市寒冬，楼市分化已经基本成为楼市的常态。根据现在的楼市走势，2021年依然会延续2020年楼市分化的态势，楼市分化的表现很多，比如不同城市房价的走势出现不同；还有同一城市不同区域的房价走势有所不同；新房市场和二手房市场出现分化。
不过相信大家最关心的还是城市之间的楼市分化，现如今城市之间房价的分化已经非常明显。有些城市楼市明显火热，房价依然呈现出上涨的趋势；但是还有些城市房价开始出现调整，楼市已经出现颓势。城市房价下跌就意味着房子会逐渐发生贬值，这类城市的房子不值得购买，如果能够提前知道什么样的城市房价有可能下跌，有可以有效避免购买可能会发生贬值的房子。房价下跌之前，楼市可能会出现5大迹象，如果出现3种就要小心了。
第一：城市GDP增速缓慢
城市的发展潜力基本上就是房子的发展潜力，因为我们买房买的并不是“砖瓦水泥”，而是一个城市的发展潜力。通常我们会发现，城市的发展潜力越大，经济越发达，城市的配套设施越好，这个城市的房价就越高。
因此看一个城市的发展潜力，首先要看城市的经济发展潜力。就拿天津来说，天津是4大直辖市之一，同时也是9大国家中心城市之一，可以说是非常核心的城市。不过近几年天津的楼市并不乐观，据统计天津现在的房价依然低于2016年的高点，房价相当于跌回了5年前。天津房价调整和天津的经济发展趋势有很大的关系，近些年来，天津的GDP增速逐年放缓，甚至在2020年跌出了全国前十的位置。
从天津的经济发展走势基本上可以判断出天津楼市的走势，即使天津是我国非常重要的城市，但是在经济增速比较缓慢的情况下，楼市的发展也并不乐观。
第二：二手房市场出现颓势
二手房市场是楼市真正的晴雨表，二手房市场比较火爆的话，说明人们对楼市的信心非常足，如果二手房市场出现颓势，基本上就意味着楼市可能出现下滑的趋势。
看二手房市场的表现，主要看二手房的挂牌量和二手房的去化周期，如果二手房的挂牌量非常高，就说明现在二手房已经面临有价无市的境况，并且投资客卖房的意向比较高，对楼市的信心不足。如果二手房的去化周期比较长，通常二手房的去化周期超过一年，就意味着二手房的比较难出售，如果挂牌二手房没有房价优势和地段优势的话，真的很难转手出去。
如果二手房市场已经出现以上两种现象，说明该城市的二手房市场已经开始不景气，新房市场也不会好到哪去，楼市的发展空间并不大。
第三：人口出现流出趋势
人口对于楼市的发展真的非常重要，经济学家任泽平曾说过：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。房地产行业的短期走势基本上有金融政策和土地政策来决定，基本上是由楼市调控政策来决定走势，金融政策收紧，土地供应量提高的时候，房地产行业自然发展不景气；金融政策放松，同时土地供应量降低的时候，房地产行业自然比较兴旺。
不过长期的人口走势是由人口决定的，毕竟人口直接决定楼市的需求量，住房市场的发展最终还是要有供求关系来决定。如果一个城市的人口出现流出趋势，就意味着未来楼市的需求量会降低，未来房价上涨将没有支撑。因此看一个城市房子的升值潜力，人口的流向真的非常重要。
第四：郊区的房价开始出现下跌
如果一个城市楼市不景气，未来房价可能发生下跌的话，最先下跌的就是郊区的房子。反过来说，如果一个城市出现郊区的房价下跌，那可能也就意味着城市的楼市发展不景气，市区的房价也可能会下跌。
对于一个城市来说，市区的土地相对比较稀缺，通常市区的房价会更高。对于很多在城市工作的人来说，如果买不起市区的房子，自然会选择在郊区买房。因此如果郊区的房价下跌，对于整个城市来说是一个楼市不景气的信号，不利于整个城市楼市的发展。同时在郊区房价下跌之后，更多人会选择在郊区买房，市区的购房需求自然就会减少，市区的购房需求减少自然就会引起市区房价的下跌。
其实市区和郊区的购房需求本就是此消彼长的关系，购房需求总共就那么多，更多人选择在降价的郊区买房，就意味着更少人在高房价的市区买。因此郊区房价下跌对整个城市的楼市发展有很大的负面影响。
第五：土地市场降温明显
土地市场对楼市的影响也非常大，因为土地市场是否火热反映了房企对楼市的信心。土地市场降温主要表现在3个方面：土地流拍率增高、拿地成本降低、土地溢价率下降。如果土地市场真的表现出这样的状况，说明房企对于未来的楼市也没有信心，不敢高价拿地，这样的城市楼市真的没有发展潜力。
因为房企对楼市的把握是最准确的，房企有最专业的城市发展潜力分析团队以及数据分析团队，如果房企对某个城市的信心不足，说明这个城市的楼市真的没有发展潜力。对于购房者来说，遇到这种情况也需要十分小心，不能轻易买房。
结语：以上5个现象就是城市房价下跌可能出现的5个迹象，如果你所在的城市出现其中3个现象就要十分小心，这个城市房价下跌的可能性非常大，至少房价上涨已经没有支撑。
