[摘要] 时间进入三月，对于房地产市场来说这可是个重要时间节点，所谓“金三银四”，一二月份因为春节假期的影响，三月才称得上楼市真正的开局
时间进入三月，对于房地产市场来说这可是个重要时间节点，所谓“金三银四”，一二月份因为春节假期的影响，三月才称得上楼市真正的开局，这一个月的销量往往决定接下来一年市场的走势。那么2021年，开局的“金三”成色到底如何？记者走访市场发现，无论是成交量还是新房均价，进入三月以来，都在快速攀升。而各大楼盘售楼处也开始恢复热闹场面，具体楼盘的价格也是实实在在有了上涨，可以说旺季特征逐步显现。
而就在上周，青岛取消了购房落户的面积限制，再加上之前城阳区人才共有产权房的持续加码，也为楼市进一步回暖提供了更多的可能性。对于购房者来说楼市新一轮的上涨周期是否已经开启？买房是不是真的要抓紧时间“上车”？
三月楼市量价齐飞
根据贝壳找房的数据显示，3月第1周，青岛市新房成交量2682套，环比上周上升8.4%，青岛市新房住宅成交均价14587元/平方米，环比上升2.7%。青岛市全市新房成交量2940套，环比上升9.6%。全市新房住宅成交均价14613，环比上升0.2%。其中成交量连续三周都在2000套以上，楼市回暖的迹象已经非常明显。而且不仅仅是三月，根据锐理数据统计，农历正月青岛商品住宅成交7213套，环比去年上涨909%，但由于去年疫情影响，春节过后售楼处暂停，与去年环比参考意义不大。我们拿2019年的数据来对比，2021年1—2月成交量较2019年同期上涨121%，而且平均价格也已经涨回到疫情开始前的水平。
成交数字在攀升，那楼盘的具体情况呢？本周记者先后走访多个售楼处发现，现场客流量有所增加，其中在株洲路附近一项目售楼处，即使是工作日的中午，依然有五组意向购房者。项目的销售人员也表示，近期到访量和电话访问量明显上升。“我们项目是去年9月底开盘，现在一期的房源已经非常有限，去化率已超过80%。”销售人员告诉记者，在浮山后周边金地宸悦、万和公馆等热门楼盘，几乎进入“清盘”阶段。
而和销量上涨同步的还有价格，最明显的是主城区和城阳区。城阳区甚至出现了12层的洋房单价在2.2万元—2.3万元，新都心的青城辰章已由去年均价28500元/平方米上涨至如今的31500元/平方米，每平方米上涨3000元。
需求释放推动上涨
价格和销量的不断攀升，楼市是不是要进入新的上涨周期？对于目前市场表现的诱因是什么？业内专家认为，延续年底翘尾因素的影响，特别是传统春节促销加上就地过年，使得看房人群增多，进入3月份看房人群正在逐渐转化为成交。
“通过走势图可以看出，房地产市场的周期性较为明显，目前青岛楼市正在经历第四轮大的周期。”青岛锐理数据信息技术有限公司山东区域总经理刘元婧前不久在接受采访时提到，眼下青岛楼市正处于第四轮大周期。其中第一轮周期从2008年开始，以全球金融危机为触发点，行业进入低迷并逐步恢复至2010年市场大热阶段，为了抑制房价快速上涨，国家首次出台限购政策，青岛2011年进入“限购元年”，市场进入第二轮周期；自2011年开始，市场快速冷静，观望两年后需求集中爆发，成就了2013年的刚需大年，市场突破千万方规模，需求透支严重，同时存量也高居不下，市场进入第三轮周期；2014年迫于市场压力大，青岛与全国同步进入去库存期，限购逐步解除，2015年市场逐步回温，2016年通过降首付、调契税及贷款优惠等政策加上全面放开“二孩”，使得改善需求积极入市，成就2016年的改善大年，市场规模较上一轮翻番，突破两千万方，为抑制市场高涨情绪，2017年限购重启，第四轮市场周期开启。虽然有政策调控但市场热度一直居高不下，直到2018年下半年才开始进入冷静期。
卓易数据创始人马光明之前在接受记者采访时也曾表示，上一轮调整期降低了很多人的购房欲望，再加上去年的疫情市场需求被进一步压抑，而历时三年，购房者的心理逐步由观望转变为及时“上车”，部分压抑需求开始逐步释放。另外，受一线城市的热度传导效应，以及多因素的叠加，才有了眼下3月楼市的快速回温。
分区域“上车”时机有差别
在房地产市场，一直有“买涨不买跌”的信条。如今楼市上涨行情启动，很多人开始有了“再不上车就错过”的心态。那么，现在真的要赶紧出手买房吗？业内人士告诉记者，要想回答这个问题，还是要从不同区域来分析。
首先是主城区，据数据统计，青岛市内四区（市南、市北、崂山和李沧）2019年网签住宅套数10800套，占青岛全市的9%，成交总金额占比19%，2020年至今签约套数14020套占全市10%，成交总金额占比22%，即使在下行的2020年，市内四区住宅销售明显地量价齐升，特别是稀缺的学区房等，不仅价格稳定，而且特别抢手。这表明青岛对于地段优良高品质项目的需求和购买力还是很强的。这也是为什么即使在前两年的调整期，主城区房价依然坚挺的原因。但从政府层面来看，坚持“房住不炒”的决心是很大的，2020年中央在多个场合、多次会议三令五申坚持“房住不炒”，多个房价上涨较快的城市纷纷被住建部约谈，后期连续出台相关政策，例如房企的“三道红线”、银行五档限贷令、“两集中”供地等，都是旨在通过去杠杆化、去金融化、调整供给端等多渠道手段来保持房地产业的平稳发展，所以从政府层面，还是要坚决保持房价稳定，让“居者有其屋”。
结合这两方面的原因，大部分的业内人士都认为，2021年主城区的房价走势会在市场的推动下，稳步上升。但在房住不炒的背景下，房子正在逐渐摆脱它的金融属性，回归消费品属性，价格走势不会出现突然蹿高的现象。所以有刚需和改善购房计划的购房者今春可以重点关注楼市，特别是优质的学区房以及优质的景观房。
另外，针对很多周边区域楼盘也出现价格上涨的现象，有业内人士强调，这种价格上涨属于“回调”的状态。也就是说年前开发商为了去库存回笼资金，会加大促销力度。春节后，随着年度销售压力减轻，不少开发商会减少优惠，进而造成价格上涨的假象。以胶州为例，去年12月的统计数据显示，胶州库存面积超过426万平方米，几乎是市北区的四倍之多。如果购房区域选择在城阳、西海岸、即墨、胶州的购房者，则可以继续观望，择机入市。尤其是即墨和胶州以及老胶南，楼市中短期面临的问题仍然较多，建议观望。
观海新闻/青岛早报记者刘鹏
