[摘要] 节后的青岛楼市，购房热情涌动，热点楼盘客户到访量和成交量明显增加。根据克而瑞机构统计，一季
节后的青岛楼市，购房热情涌动，热点楼盘客户到访量和成交量明显增加。根据克而瑞机构统计，一季度全市新建商品住宅成交29238套，相比2020年同期接近翻番，对比正常年份的2019年，涨幅也接近50%，“小阳春”行情可谓来势汹汹。
市场基本面回暖七区三市成交量普涨
今年以来，楼市回暖的城市越来越多，国家统计局发布的1-2月份全国房地产开发投资和销售情况，更直观呈现了市场基本面的上升趋势。1-2月份，全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长105%，比2019年同期上涨23%；商品房销售额19151亿元，同比增长133%，比2019年同期上涨50%，回温明显。
数据来源：据CRIC系统数据
几个强二线城市当中，杭州一季度新建商品住宅成交48390套，南京成交28204套，厦门成交17637套，均创下了2018年以来单季度最高成交纪录。
数据来源：据CRIC系统数据
再看青岛市场表现，与2019年同期相比，一季度多数区市住宅成交面积上涨。城阳区涨幅最高，核心推动力在于共有产权住房政策，今年该政策再度加码，准入门槛放低至专科，四至七类人才共有产权比例由2:8调整为3:7，使得政策红利放大。
一个特例是高新区，成交面积下降的主要原因是供应不足，多数住宅项目处于清盘阶段，只有金茂中欧国际城一个主力项目热销。根据克而瑞机构监测，中欧国际城一季度网签450套，位列全市住宅项目销量榜第5位，3月单月网签量达到289套，从市场表现看，高新区回暖的重要原因，得益于区域大型配套的加速落地。日前金茂览秀城、东方伊甸园等高新区东片区的重大配套均官宣了重大利好消息，对市场信心的提振都起到正向作用。
一季度中心城区的崂山和李沧两区热点区域起势明显，两个区域成交TOP3项目，分别集中在浮山后、李沧北部，这是主城中高端改善、刚需置业的主要目的地，成交量的攀升，表明主城区改善客户在持续进场的同时，李沧北则成为刚需客户留在主城的最后选择。
2021年主城区楼市迎来“拐点”
进入2021年，主城区市场核心特点是改善市场新增供应不足，尤其是优质供应稀缺，两大传统板块新都心和浮山后竞争态势变化明显。
由于土地集中出让，2019、2020年上述两大板块曾出现住宅供应高峰，但进入2021年保利大国璟、远洋万和城、金地宸悦等项目已进入清盘阶段。
根据预估，今年两个板块的住宅供应约为35万方左右，而去年两个板块的成交面积高达47.9万方，后续供应明显不足，显示出供不应求的态势。
竞争压力减弱，给予市场新进者更强的信心。去年底新都心保利天珺首开均价达到33000元/㎡，浮山后大云谷·崂山金茂府首开均价38000元/㎡，相比此前两个板块28000元/㎡、34000元/㎡的主力价格上涨明显。近期青特星城加推7#楼，相比首开有近10%的涨幅，均价达到29000元/㎡以上。
从可供货量看，大云谷·崂山金茂府目前拿地规模在66万方，规划总规模达到百万方，可供货量在两个板块内最大。规模、产品、品牌几个方面优势因素叠加，大云谷·崂山金茂府将会是浮山后、新都心区域拥有定价权的项目，类似绿城理想之城在李沧东部的角色。
2021年青岛主城区大盘分布
第二个特点是大盘集中进场，除了大云谷·崂山金茂府，今年老四方、李沧东部、北部都有大体量新盘面世。
大盘住户容量高，需要更高的配套标准，有综合配套的优势，而且有足够的空间做绿化、休闲游乐场地，能营造更适宜的居住环境。
目前老四方的中车四方智慧港、保利时代，李沧东部的万科石牛山路项目规划都已面世，市场关注度高。从这几个项目的位置看，都位于人口聚集区，对内部有改善需求的原住民、对外部有自住需求的新市民，均有较强的吸引力，入市后有实力占据各自板块内的头部流量。
青岛住宅存量连续4个月下降
根据克而瑞机构统计，截至3月底，青岛市新建商品住宅存量2055万㎡，去化周期降至15个月，自2020年11月起连续第4个月下降，去化压力改善，这将是一个市场转折的信号。
数据来源：据CRIC系统数据
总体看，青岛一季度市场回温是全国大形势之下的一个侧面，有多个驱动因素。
首先，需求经近三年的积累有所释放。青岛住宅成交规模自2016年全年接近2000万平米峰值，开始下行，过去三年的市场规模一直约在1400万方，尤其是2018年市场下行之后，部分家庭对市场执观望态度，需求被压抑。随着过去两年多，家庭储蓄财富增长，有了首置与再改的动能。
其次，有资产配置的动机。2020年疫情以来，为保持经济增长，各国推行宽松的财政和货币政策，推动了资产价格上涨，过去一段时间里，原油、铜、铁矿石等工业原料价格纷纷大涨，使很多人有了置业对冲通胀的动机。
从市场表现看，主城区这轮改善型购房客群，对产品敏感度高，类豪宅化居住倾向明显，愿意为产品溢价买单。
几个热销项目在产品力打造方面，均有与众不同的亮点，像大云谷·崂山金茂府打造的毛细管网、抗霾防PM2.5等12大绿金科技，很大程度上迎合了疫情之后的改善需求。其在主城区内优异的市场表现也佐证出优质产品力项目在目前的市场环境下易受到客户追捧，利于从市场红海中突围。另外，青特星城也在项目社区中配置了星光游池，成为区别于周边项目的卖点。
展望青岛二季度市场：一、虽然全国一线及部分二线城市政策收紧，但青岛属于有一定去化压力的城市，预计政策基调仍以松、稳为主；二、去年全市土地成交规模和新开工面积均处于高位，所以二季度将迎来今年的第一个供应旺季，各项目会抓住这个销售窗口；三、过去两年本轮下行周期中，被压抑的需求将继续释放，二季度成交规模仍有望创三年以来的新高；三、综合住宅去化周期下降、部分区域价格微调等市场信号来看，价格已经筑底，未来仍将呈现分化，主城热点区域、供应不足城市配套改善的区域，价格水平有上探的动力，而库存高的区域现阶段仍以走量为主。
