[摘要] 在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映房地产领域，大家开始从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进
在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映房地产领域，大家开始从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，面积不再是大家唯一的追求，公共空间要大，方便家人交流感情；房屋动线要合理，方便和老人一起住时不互相影响；厨房要大，方便和闺蜜一起研究甜品；卫生间要宽敞，能放得下泡澡的浴缸……对房子具体而细致要求，正在超越之前“户型方正、南北通透”的简单标准。眼下，好房子到底什么样？按照这样的标准选房，具体又有哪些必须要注意的？
有阳光才有好心情
2008年张女士第一次买房，“当时还是老人帮忙选的，按照老观念选的是南北通透的一套多层。”看房时张女士还是挺满意的，因为有飘窗，她还设想着能在飘窗上布置一个读书角，铺上垫子，放个小桌，平时看看书或者喝喝茶。可等到装修入住后她才发现，飘窗狭小的空间根本没法容下一个成年人。另外，飘窗还有一个缺点，就是挡光，阳光根本照射不进房间的深处，非常影响采光。
后来家里有了二胎，张女士又有了换房的打算。2014年前后她到处看房，采光成为考察的重要内容。去西部一个楼盘看房时让她印象特别深刻：“那里价格合适，面积也大，而且靠海，可惜的是户型不合理，太狭长了，阳光依然照不进来。”最终张女士在浮山后买下了现在的房子，卧室客厅都是大落地窗，每天阳光洒进客厅，让她有种特别幸福的感觉。
买房建议：在建筑设计师看来，房子有两个非常重要的指标：面宽和进深。房子的主采光面就是面宽。而与面宽垂直的纵深就是进深，两者直接决定了房子的舒适度。我们模拟一下从早到晚的采光可以看到，如果进深大面宽小，阳光基本进不来，这样的房间一定要避开。当然，也要避免那种进深太小面宽太大的房子。面宽太大往往会增加玻璃的面积，这样的房子冬天不保暖夏天又太热。一般来说，优质的户型面宽和进深比例会控制在1—1．5。
户型合理才能动静相宜
刘先生说自己买房时没多少经验，仅有的一点儿就是在和父母一起居住时总结出来的。刘先生说爸妈的房子是老房子，当年一起住的时候，自己的房间会紧挨着厨房，最讨厌的就是每天早晨父母在厨房里忙碌时发出的噪音。“豆浆机的声音，剁肉的声音，甚至水烧开的声音都在耳边交替出现，根本没办法睡个懒觉。还有大门正冲着我的卧室，有时候在床上躺着玩手机，有客人来第一眼看到的就是我，特别尴尬。”
去年刘先生着手买房，“置业顾问一直向我推荐所谓的‘元宝户型’，就是那种两个南卧在客厅两边，其实这样卧室也难免和厨房相邻。”最终他选择的房子是那种标准的动静分区的布局。进门是客厅，客厅北面是厨房，沿着客厅往里走是狭长的走廊，走廊的两边是两间南卧和一间北卧。这样最大的优势就是做到了动静真正的分区。
买房建议：户型选择是现在很多人在意的问题，业内人士告诉记者，看似很多小区都有众多户型，但其实严格来说也就三种：元宝户型、动静分区户型和中庭类。其中元宝户型，卧室和客厅都拥有最好的朝向，而且户型方正空间利用率较高。但元宝类户型隐私性较差，容易受动区影响。
而动静分区的户型隐私性好，但长走廊的设计也会影响到空间的利用率。还有中庭类户型是把卧室放南向，客厅放中间，通过西向或东向的窗户采光，北面是厨房和餐厅，这样布局最大的问题是客厅采光会比较差。
小空间也有大用途
在城阳一楼盘采访过程中，记者遇到了刚刚交了定金的孙先生，他告诉记者，让他最终下决心的是厨房和阳台的布局。“其实现在的户型都大同小异，但我更看重一些有特色的地方，比如这个房子有一个宽10米的大阳台。”孙先生说这样的阳台让他有很多的想法：能放下洗衣机，能种点儿花草，还能再放辆运动自行车，还有宠物的小窝也能放下。至于厨房，孙先生说主要还是老婆喜欢，有一面大窗能看到小区的绿植，采用开放式设计，做饭时还能盯着客厅里玩耍的孩子。最重要的是开发商还在餐厅和厨房之间设置了一个小家电操作区域。“老婆爱喝咖啡，我们打算在这里做个吧台，置办上咖啡机和果汁机，在厨房和餐厅都能用。”另外，厨房外还有一个小阳台，可以封闭起来作为一个步入式的杂物间使用，厨房也不会显得太凌乱。
买房建议：要想在有限的空间内实现更多的功能划分，小角落就不能被忽视。例如阳台，过去仅仅是储物和晾晒，但现在很多人会把阳台设计成不同的功能区来满足自己一些生活上的小情趣，所以阳台面积不能太小。还有厨房和卫生间，作为房子里利用率最高的空间，它们的面积也必须重视。特别是厨房小家电越来越多，厨房的储物空间不仅要够用，也需要留出“宽度”来布置更多的台面。
“数”说居住需求：越来越个性化
就在上周，贝壳研究院发布《2021新一线城市居住报告》（青岛篇），其中数据显示，在青岛受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变等因素影响，我国家庭小型化趋势明显。该报告以35个城市为研究样本，按户型结构统计成交百分占比情况，研究发现，两居室成为主力交易户型。青岛二居室成交占比达到56．96％，在15个新一线城市中仅次于沈阳市，从供给侧角度分析，两居室成为青岛的主要供给户型，公开数据显示，青岛在租的两居室挂牌房源量占比接近50％。另外，第七次人口普查数据显示，2020年青岛户均人数2．7人，家庭小型化使得在购房压力下，两居室既满足居住需求，又能保证总价相对较低。
除了户型信息，调查还显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。在被问及“改善性购房时，最关注哪类居住空间？”有32．9％的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，人们对于睡眠环境的要求排在首位。其次，“能和朋友聚会的大客厅”“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了14．1％、11．8％和10．6％。分性别看，男性比女性更想要有一个“能和朋友聚会的大客厅”，占比比女性高出17．2个百分点；而女性比男性更想要一个“专门的储物间”，占比比男性高出5．8个百分点。年长者对于“能用于种植、休息的阳台”“能和朋友聚会的大客厅”的需求比年轻人更大。
此外，也有一些小众居住功能空间需求在调查中被受访者选中，例如过去主流的家庭结构是“一家三口”，套三房是性价比更高的选项。然而，随着家庭成员增加催生了对125平方米以上的中大户型房源的需求。
数据显示，在“全面二孩”政策实施的第一年，即2016年，全国出生人口触及近年来的高峰，达到1786万人；2019年，二孩及以上孩次占出生人口59．5％。二孩家庭的增多，引发了住宅市场产品结构不小的变动，多一个孩子意味着置换需求的增加。克而瑞2020年1月发布的调研报告显示，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求，而置换的目的之一就在于更多的房间。过去“三口之家”的刚需套二户型，却难以容纳二孩家庭的需求。加上老人帮忙带孩子的情况较为普遍，家庭人数的增长带来房间数量的增加：老人一间、父母一间、两个孩子一间的套三户型成为刚需主流，近年来新房市场套三户型成交比例持续上升。
如今，三孩政策开启，更多的孩子肯定需要保姆或者父母帮助看护，再加上不同性别的孩子可能需要不同房间，地产市场一定出现相应调整，主城区的套四房和周边区域的叠拼房，三孩家庭将可能出现新的增长点。除了房间数之外，在具体的空间设置上，也需要一些变化。当孩子增加到三个，客厅、厨房这样的公共空间需要大一些，可以增加家人互相陪伴的时间；同时，客餐厨一体式设计，既可以让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，又方便老人在做家务的同时照看小孩。不过，政策的发布代表着一对夫妻开始可以生育三个子女，但是每个家庭的选择和需求变化，预计将需要一段时间才能逐步显现。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
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