[摘要] “金九银十”本来是房地产市场的收获季节，但随着多数城市的楼市调控不断升级，一个“降”字几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反映出调控政策对楼市的全面影响。
今年的“金九银十”注定会很不同。
“金九银十”本来是房地产市场的收获季节，但随着多数城市的楼市调控不断升级，一个“降”字几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反映出调控政策对楼市的全面影响。记者调查发现，心态和预期的变化成为这个“金九银十”的最大特点。
购房者“没那么急”
“未来的新房会更便宜，我现在也不急了。”小付经历了去年深圳楼市的“打新热”，如今还记忆犹新，“今年深圳的打新规则发生很大变化，的确是比较容易买到新房，而且每次还要多个新盘选其中之一，我也没那么急了。”
今年以来，深圳新房市场的打新规则发生了许多变化，尤其是最近进行的大规模土拍更让一些购房者对未来楼市的预期发生变化。近日，深圳完成的今年第二次集中供地强化“房地联动”，下调了住房销售限价。据悉，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3％～9．2％不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2．8％～9．1％不等。也就是说几年后这批新房入市时，将比目前同片区的新房价格还要低。
二手房市场的降温则更明显
“现在的业主要么主动调低价格，要么就只是挂在那里，很难卖出去。”记者近日在福田八卦岭片区调查时，资深房产中介经理陈晨（化名）告诉记者，“最近一两个月，已经出现不少愿意按照参考价卖房的业主，仅仅我们店就至少有3套。”陈经理表示，如果与去年最高峰时期的挂牌价相比，价格下跌近10％。与此同时，二手房挂牌数量也有所增加，前来放盘的业主比上半年多出10％左右。
（国庆节假期开始，房产中介们仍在“忙”。）
“我的房子都挂了3个多月了，看房的人也不多。”记者在现场遇到一位前来挂牌的业主，他也感慨今年的行情与去年截然不同，房子并不好卖。记者还遇到多位准备在国庆期间留深看房的购房者，他们均表示，去年跟今年买房是完全不同的两种心情，在如今的调控下，自己会比较谨慎，而且新房价格相对较低，会比较倾向于打新。
作为今年最早推出二手房成交参考价的城市，深圳二手房市场的成交量已经跌入“冰点”。即使来到传统的“金九”时节，二手房市场也并没有转暖的迹象。深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，8月深圳全市共备案1979套二手房，环比下跌22．6％，同比下跌82．5％。从9月前3周情况来看，9月深圳二手房市场成交量将再创年内新低。
参照深圳近年的月度数据，月度二手房过户量5000套一般被业内视为荣枯线，而如今2000套都不到则意味市场已来到冰点。深圳中原研究中心认为，二手房市场实时成交量下滑至低谷，大学区推进的不确定性以及全国密集调控背景下，二手成交继续低迷，短期内成交量或出现进一步下探。
除了深圳，杭州等热点城市的二手房市场也是冷风阵阵。易居从杭州二手住宅成交历史数据分析，月成交量达到12000套是历史较高水平，而6000套则是成交低位。自今年3月达到12205套后，杭州二手住宅成交量开始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位。
房企压力不小
不仅深圳，全国各主要城市的楼市都在降温。据贝壳研究院，受房产调控政策持续加码影响，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。易居研究院智库中心提供的数据显示，9月份楼市供求指标继续降温，当前降温行情至少持续了4个月。这一波降温速度快、影响面广，且短期内无反弹空间。价格方面看，三类城市普遍降温，三四线城市降温最明显，各地也出台了“限跌令”。
成交量下降，对于房企来说也备受考验。据克而瑞统计，2021年9月百强房企业绩不及8月，同环比双降，其中同比下降36．2％，超过9成房企单月业绩同比降低，半数同环比双降。截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70％，四季度去化压力较大。
另据记者统计，申万房地产行业目前有128家A股公司，上述128家A股公司2021年上半年共实现营收1．27万亿元，同比增长29．47％，但在净利润方面却是另一番景象。统计显示，上述128家A股公司2021年上半年合计实现归母净利润684．09亿元，同比反而下降19．20％，也就是说房地产上市公司出现明显的增收不增利情况。此外，规模居前的房地产公司业绩也有较大分化。
有分析人士表示，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录。从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年底调控将从严不变。市场退烧难免，今年“金九银十”成色将大打折扣。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近日央行的定调看，信贷政策四季度会有四个重要方向。
首先，各类信贷政策的落实，依然要坚持房住不炒的导向。即便有放松的操作，也不能理解为鼓励炒房。房住不炒和房地产非刺激工具的表述要继续坚持。
其次，商业银行在落实房贷集中度的过程中，各类信贷管控需要合规合法合理，房地产合理消费需求和购房者合理权益还是需要给予保障。
第三，信贷结构也要优化，除了传统的按揭贷款等领域外，租赁住房市场的信贷工作需要加速，以积极配合租赁消费市场的健康发展。
最后，四季度如何适当增加贷款额度、优化贷款流程，以维护住房消费者合法权益，成为各大商业银行应该积极研究和关注的内容。
受此影响，近期很多城市房屋交易环比四连跌的局面有望扭转，10月份市场交易数据也会有止跌或反弹的可喜变化。行情变动下，对于房企债务问题的更快解决也有非常积极的影响。
