[摘要] 面对纷乱复杂的楼市大环境，购房者究竟该如何买房？
今年下半年，岛城楼市成交陷入低迷，“金九银十”不再。有人说，楼市寒冬来了，能躲过的才是胜者，但也有人说，如此行情正是刚需入市的好时机。然而，面对纷乱复杂的楼市大环境，购房者究竟该如何买房？
品牌 尽量选稳健房企产品，抗风险能力强
最近北方多个城市下了入冬以来的第一场雪，气温骤降的同时，楼市“寒冬”也愈发明显。据易居研究院监测，10月全国13个热点城市二手住宅成交量大幅缩水，环比下降26．9％，同比大降42．8％，成交总量几乎回落至2014年10月的水平。与此同时，2021年第三季度，全国60个城市的二手住宅库存量达到320．2万套，较第二季度末增长8．6％。这意味着，这些城市的去化周期将不断拉长。
不少购房者认为，目前是刚需入市的好时机，那在如今的市场环境下，置业者该如何买房呢？
买房时首先要考虑的是，如何选择房企，不久前，澎湃新闻据30家上市房企今年上半年报整理了一份房企踩线表。这个表中最重要的便是现金短债比，高于1代表房企现金流充足，房企相对安全，而且这个值越高，代表这个房企越安全。记者发现，现金短债比相对较高的房企多数是央企或国企，还有部分比较强劲的民企，主要包括碧桂园、保利地产、华润置地、中海发展、龙湖集团、万科集团等。
“也就是说，未来的房地产头部会聚集更多的央企和国企，出现安全方面的考虑，比较稳妥的房企大多在均在岛城有项目，同一地段，同类型的房企，尽量选稳妥房企的产品，因为抗风险能力强。”克而瑞青岛机构高级市场分析师张则涛说。
地段 核心区域更保值，配套醇熟无需等
在房地产界，买房一直盛传一则“地段为王”的金科玉律。在楼市下行的当下，这条规律显得尤为重要。
据卓易数据统计，今年自下半年开始，岛城新建商品住宅市场成交量便急剧下滑，其中“银十”侥幸过万套，创下2018年以来“金九银十”成交量的新低，均价也达到今年以来的最低点。需求端的收缩，直接造成库存量的上升，青岛新建商品住宅的去化周期由9月的16个月升至如今的17个月。
反映到市场上，西海岸原胶南、胶州、即墨等一些楼盘比较集中，房源同质化相对严重的区域，出现了成交量价齐跌的情况，一些楼盘不惜打出花式降价、精装改毛坯、买房送物业费、首付分期等招牌，吸引购房者注意。
而相形之下，一些优质地段的楼盘，不仅成交量一直“在线上”，价格也相对坚挺。我们以2021年1～10月岛城新建商品住宅单盘成交金额排行榜为例，前10名中，有5个来自崂山区，包括大云谷崂山金茂府、银丰玖玺城、海信君澜、佳源华府、融创崂山壹号院、海尔产城创奥园翡翠云城；还有一部分来自西海岸，包括融创影都学府、融创中心、海岸万科城等。
“从地段上来看，这些楼盘多数位于所在区域的核心，周边交通、教育、商业、医疗等配套均十分醇熟。正是这些‘看得见、摸得着’的东西，让购房者相信房子的保值度。所以，当下人们买房，尽量不要贪便宜买些偏远区域，毕竟大规划大配套还要等好几年，这期间难免有变数，所以还需稳妥为上。”卓易数据高级市场分析师王玟琳说。
产品 户型园林科技感很重要，物业服务不能小觑
近年来，随着生活水平的提高，人们买房时，开始更多关注房子本身的品质，房企在规划住宅区的时候，也注入了更多人性化的思考。近日，市民刘先在李沧区买的一套140多平米的房源交付了。“房子的层高为3．1米左右，整体感觉很宽敞。里面有超大的落地窗，室内就可以享受充足的阳光。四个卧室分散在四个角上，动静分离，不会受影响，我很满意。”刘先生说。采访中，不少购房者认为，“三孩”时代下，大户型、大面宽更能吸引人的注意，这样的房子功能细分很到位，可充分满足家庭成员办公、娱乐、休息的多重需求。
好房子必须要有一个好的园区，有山有水有景观，还要有供孩子玩耍、年轻人运动、老人休闲的场地。近年来，岛城越来越多房企十分注重园林环境的打造。比如鲁信随珠花园就将园区打造成了精致的法式园林。在小区中轴线上设置有320米玫瑰长廊，西府海棠花道、樱花大道、碧桃花道分布在各个楼座前，每一座楼前都有不一样的风景。还有万科、鑫江、青特等不少开发商都考虑在园区内设置塑胶跑道、泳池等设施。
近年来，智慧社区也成为不少开发商专注的重点。新风系统、地源热泵系统、海水源热泵系统等，使得一些小区一年四季恒温恒湿，节能又环保。比如今年的楼市“黑马”金云谷金茂府，便因黑科技地源热泵系统而备受关注。房子有了这套系统，冬天无需暖气，夏天无需空调。同时，项目的新风升级后，PM2．5的去除率可达90％，新风循环十分贴近自然，居住舒适度高。
“其实除了上述这些因素，物业服务也十分重要。物业服务水平，直接影响后期房屋的升值潜力。房子出了问题，物业管家随叫随到；平时小区里还能举行文艺汇演、给业主清洗地垫、洗车之类的活动，都可以让业主感受到邻里间的温情，提高幸福感。”岛城楼市分析专家张斌。
上述三位业内人士认为，楼市下行期，选房更需慎重，要综合多方面考虑。一头雾水时，不防先选地段，再选房企，然后看产品。“如果碰到综合条件比较好的产品，哪怕价格比同区域的产品高一些，也是值得的。”张斌说。
