[摘要] 近日，青岛房企1－10月业绩出炉。这份排名，透露出青岛地产行业的新格局：外来一线开发商势头减弱，本土房企已回归前列。
近日，青岛房企1－10月业绩出炉。这份排名，透露出青岛地产行业的新格局：外来一线开发商势头减弱，本土房企已回归前列。据卓易数据发布房企权益top10排行榜显示，今年前十个月，除了融创独占榜首之外，本土房企强势回归榜单，海信、和达、海尔直接冲进前五位；万科、中海、卓越无缘房企权益top10榜单。放眼全国，华夏幸福、泰禾等房企相继暴雷，此轮房地产行业“优胜略汰”洗牌中，很多债务压顶的房企已是相当难熬。
本土房企“逆袭”
在卓易数据发布的房企权益top10排行榜上，融创中国位列第一，权益销售额124．47亿。其中，崂山融创壹号院销售额21．9亿，通过逐步收购，君一退出该项目，使融创掌握了项目话语权。位于榜单第二位的是海信地产权益销售额104．29亿，作为本土头部房企的海信合作开发项目少，少数的合作项目中也占有绝对控股权。同样作为本土房企的和达集团，位列权益销售榜第三，权益销售额71．46亿，与海信情况相仿，和达的10余个在售项目中只有和达萃园与和达和园2个项目采取与平台公司合作的形式，其他均为单独开发。作为青岛土储大户，君一控股（原海尔产城创）权益销售额60．76亿，由于去地产化的需要，其在多个项目引入合作方，例如大云谷·崂山金茂府，海尔奥园翡翠云城等。
值得注意的是，在这份榜单上，并没有见到像是万科等头部房企的身影。具体来看，除了登榜的融创、金茂、保利、龙湖之外，像是万科、中海、卓越等几个国内无缘房企权益top10榜单。对此，卓易数据首席分析师王玟琳表示，像是保利发展、万科和龙湖集团由于合作开发项目多，权益排名下降。“这份榜单，是从青岛在售的600多个项目拆解出来的。”王玟琳介绍，数据排名将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，能够展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”。
本土房企的强势回归，并不止于权益指数排行榜上。在卓易数据发布的青岛楼市2021年前10月销售额分析报告上，TOP10中有5家本土房企，分别为海信、和达、君一控股、山东旭辉银盛泰和青特。其中，海信、和达位列TOP5。而同比2020年同期数据，销售金额的top5中，融创、龙湖、保利、万科占有四席，本土房企唯独海信入围。今年top5榜单上，海信继续稳居榜单前列，和达顶替万科入围前五名，而2020年销售额靠前的龙湖和万科，直接跌出前五榜单。
将时间线拉回至十年前，那时候，外来房地产企业突围入青，以绝对优势主导青岛市场。记者查阅2011年数据显示，在当时的青岛楼市销售前十名中，外来大鳄占了7席。时至今日，本土房企强势回归，在青岛市场重新拿回份额，上演了一场完美的逆袭之路。
借力“地产＋”破题
近两年，监管对房地产行业的融资保持警惕态度，严控资金违规流向房地产领域，仍是自上而下不断强调的重点。全国政策环境一盘棋之下，房企在青岛的经营策略自然难以独善其身。无论本土企业还是外来开发商，如何成为行业内的千里马，这道命题并不容易。
“有的房企通过合作实现高效拓储，带动业绩快速增长；有的以权益换取规模，通过合作提升全口径规模。”王玟琳表示，房企合作开发将双方的优势对接各取所需，然后达到“双赢”。其中，像是龙湖、保利等外部房企，通过与地方及平台企业合作增加土储；而像是本土房企，比如君一控股这样的土储大户，采取的策略则是通过地缘优势加大土地储备，引入强势操盘手，以扩大业绩规模。
通过对青岛本土房企表现分析，其榜单发生“大洗牌”的原因，大致可总结为以下三个关键词：“地产＋”思维、版图扩张能力以及集团品牌实力。其中，灵活的“地产＋”思路、积极且稳健的扩张态度是部分青岛本土房企得以“逆袭”的重要原因之一。在“三道红线”下，影响房企命脉的“输血”通道持续收紧，不同级别的开发商，已开始根据自身资产负债情况来调整策略。对于头部开发企业，为避免“踩线”或即将“触线”而选择停止扩张，转而以降杠杆为主，强调降负债抓回款。对于本地房企而言，由于其不走高周转的路线，财务杠杆原本不高，并利用地缘优势不断扩张。更重要的是，像是海信地产、君一控股作为青岛的本土企业，他们的上级集团从事主业不是地产业，地产只是分支，这类综合性集团的“造血”和“输血”能力强，这在“输血”通道持续收紧的环境下优势明显。综合因素下，造就了此轮青岛房企排名“大换血”的情况。
青岛财经日报／首页新闻记者 李雯
