[摘要] 在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。
2021年第三季度以来，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受房企融资难度加大以及市场降温的影响，重点城市二轮土拍相较于首轮土拍明显降温，流拍率激增。
市场热度的下滑也使地方政府在供应端有所调整，从近期发布的第三轮集中供地公告的5个城市来看，土地出让门槛已适度放松，结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。
为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。
供应环比走高，成交量涨价跌
在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下，房企“躺平”的情绪仍在延续。
供应方面，据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地10月供应总建筑面积达27049万平方米，环比上涨近一成，仅较去年同期减少2％。供应量的上涨一方面是由于此前土地供应量持续缩量的三四线城市推地量上涨，另一方面则是因重点城市三轮集中供地潮来临。
图：CRIC监测城市经营性用地月度供求量价走势（单位：万平方米，元／平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
成交方面，虽然本月集中土拍的重点城市个数较上月减半，但在三四线城市成交量大幅回升的带动下，10月成交面积仍较上月进一步走高。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积环比微涨5％至13310万平方米。
各能级城市表现各异，其中一二线城市的成交建面均不敌上月，成交面积分别为635万平方米和2354万平方米，环比分别下降6％和50％；三四线城市的成交规模则环比大幅回升，达到10321万平方米，环比上涨42％。
多城集中土拍遇冷，溢价率进一步走低
受土地市场降温、流拍率激增影响，第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降。典型如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50％，其中长沙和北京流拍率更是超过60％。
成交主力城市遭遇“寒潮”，也使得一、二线城市整体市场热度大幅降温，三四线城市表现也不佳，本月平均溢价率降至4．5％的低位。
在此影响下，2021年10月成交溢价率较上月进一步走低，环比减少0．9个百分点，降至3．3％，再创下2020年以来的最低值。
图：CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
土地流拍方面，在行业处于调整周期的现阶段，房企观望情绪依旧浓厚，拿地主力仍然是现金流相对充裕的央企或地方国企。
因此，无论是北京、上海、杭州等重点城市，还是22城之外的金华、温州、东莞、佛山等热点三线城市，均出现了地块提前撤牌或延期的现象，如佛山10月原计划出让7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因无人竞价而流拍，当月涉宅地零成交。
图：重点监测城市的经营性用地流拍率走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
第三轮地出让门槛已适度放松
市场热度的下滑使地方政府在供应端出现了调整，从近期发布的第三轮集中供地公告的5个城市来看，土地出让门槛已适度放松。如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、无锡出让地块中引入产业等要求也较上一轮有所减少等。
其中作为首个完成三轮集中土拍的城市，无锡土地市场表现极具参考意义。对比三轮集中土拍来看，无锡三轮土拍热度依次递减，尤其是第三轮土拍热度降至冰点，整体溢价率降至0．01％，与首轮12％的溢价形成鲜明对比。
无锡第三轮集中土拍成交的溢价地块仅有3宗，底价成交成为三轮土拍主旋律。而无锡首轮集中土拍16幅地块有15宗触及最高限价，溢价比重超100％；二轮22宗地块中仍有9宗摇号成交，溢价比重达到73％。
与前两轮土拍房企积极报名、高溢价成交的情形不同，三轮集中土拍仅有一家品牌房企报名参拍，参拍的大都是无锡本地城投公司，比重高达七成之多，并且多以政企合作的形式开发。
在土地供应侧调控持续深入、房企资金链压力增加等多重因素的影响下，重点城市的土拍热度较此前明显降温，加上目前信贷仍未放宽、房企现金流承压，临时撤牌和延期出让，国企、央企为竞拍主力等现象也成为不少城市的“标配”。
为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。接下来重点城市将迎来第三批土地密集入市，部分供地计划完成率不高的北京、郑州、宁波、厦门、济南等城市要进一步加大宅地供应量，尤其是济南、合肥这样大概率面临高流拍率的这类城市，第三轮集中土拍供地量将有显著的增加。
从目前整体土拍市场来看，降温现象仍在进一步延续，甚至京沪杭这些城市也难逃大面积的零溢价和流拍，土地市场已进入冰点，并进一步影响着销售侧的市场预期，使得房地产行业“稳预期”迎来更多挑战。
不过，为了应对土地市场的降温，重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，部分城市已适度放松了第三轮拿地门槛，预计第三轮供地中企业拿地积极性将会有所提升，土拍高撤牌流拍率的现象也会有所改善。
