[摘要] 中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房年度发展报告（2021－2022）》，在这份报告中，社科院详细回顾了21年以来房地产的发展格局，然后对2022年的房产做出了整体性的展望。
今年的房地产走向如何？各路专家、机构纷纷给出预言。
中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房年度发展报告（2021－2022）》，在这份报告中，社科院详细回顾了21年以来房地产的发展格局，然后对2022年的房产做出了整体性的展望。
当然，其中不乏大家都关心的房产价格涨跌问题。
在社科院这份报告中，对于房地产主要给出了3个方面的信息：
第一、全年内，全国商品房的平均价格增长率应该在－3％－3％之间，房产销售的面积增长率应该在－1％至－5％，房产开发投资速度在2％－5％。
第二、对于2022年的房市涨跌，将呈现出先降温，后拉高，然后逐渐走平的“三段论”基调，相关房产指标在2022年的Q4季度开始实现转正。
第三、房产的涨跌趋势继续分化，核心城市、核心地段、核心区域，因为人口的持续流入，叠加经JI持续向上增长，那么房产快速回暖也是大概率事情。
老实说，这并不是社科院第一次预测房产，在每一年的年末或者年初，各类机构都会对“大行业／热门行业”做出一番预测，房地产作为一直以来的发展支柱必然也在其中，各项《住房报告》或者《房地产蓝皮书》纷至沓来。
当然了，“预测”这种东西，只是对未来的一种展望而已，基于现状做出的揣测，通过纷繁复杂的因素测算出来的，不可能100％精确，所以有时候会与实际天差地别，有时候与实际刚好相符。故而各类机构的“预测”也经常被人们称之为“神预测”。
从2014年至2022年，该机构已经连续至少8年发布相关的“神预测”数据，虽然有人感觉“看一看、笑一笑”就可以了，但笔者却认为，该机构的数据非常值得参考，因为在8年的测算中，至少有6－7年符合现实情况（又或者说，至少6年预测成真。）
回顾一下社科院对过去几年的房产预测：2014年认为房价涨幅达到7．6％，2015年上涨1．2％，2016年涨幅3．9％，2017年上涨3．4％，2019年涨幅7．2％，2020年涨幅6．1％，2021年涨幅5．1％。
在上述的一系列预测中，超过80％的时候都不准确，例如认为2017年房产涨幅只有3．4％，但实际上却出现房产高热局面。
然而，从总体“涨跌”两个维度而言，90％以上的年份里，都被社科院说中了，他认为要“涨”的年份，房市确实也在上涨，只是涨跌幅度大小不同而已，基本上都是大致相近的。
社科院在《住房报告》中，再次对2022年作出预估，主要有3个方面：
1、房产涨幅或首次出现“负数”。这就有点新奇了，在过去的20年里，房地产似乎从未真正出现过下跌的情况，然而社科院却认为2022年的整体价格涨幅在－3％－3％之间，这就意味着，你买套房子，增长的幅度可能还没有银行定存的收益率高。
这对于炒房客而言，是一个不小的坏消息，因为他们手中有多套房产，一旦房产涨不动，那么将带来房产持有成本快速增高的情况。结果显而易见，一旦成本项增加，手握多套房的人该怎么办？会不会把多余的房产扔向二手房市场？
2、老酒重温，核心区域一贯上浮。看到“分化”这俩字，是不是有点似曾相识？没错，从2019年开始，各类机构就不断提出，房产将呈现出差异化的走势，优质的一二线城市、国家中心区域城市或依然面临着上升情况，然而偏远的三四线城市、郊区地带的城市房子，或迎来继续收缩的情况。
为什么会差异化、分化发展呢？根源还在于人口流向，经济学者任泽平指出，房产发展，长期看人口，中期看土地，短期看金融，随着楼市平稳期的到来，那么未来城市房产的比拼，将更加附着在人口方面。
3、全年走势，相对平稳。从社科院的上述数据可以看出，房产价格涨幅基本趋向于0和负数，而房产销售责直接表现出负增长的情况。
