[摘要] 今年全国两会期间，“取消公摊面积”的话题就再度登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。
曾经有过买房经历的都听说过“公摊面积”这个词，就在去年位于西海岸的一楼盘公摊面积达到了46％，引发业主维权。掏出毕生的积蓄买房，近半购房款竟花在公摊面积上，购房者心里当然不是滋味。而这还不是最过分的，在潍坊一小区，公摊面积甚至达到了52％，业主实际得房连一半都不到。对购房者来说，高企的公摊面积“看不见摸不着”，却要花大价钱买单，面对这一问题。今年全国两会期间，“取消公摊面积”的话题就再度登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。
业主反馈：算不清楚的“公摊”账
“说公摊面积是本糊涂账，其实并不准确。”采访中一位业内人士纠正了记者的说法，虽然由于不同楼栋的设计不同、结构不同，造成房子的公摊面积都存在一定差异。但公摊面积可都是由专业公司计算的，还要经过专业部门审核。
虽然业内人士认为公摊面积的计算有据可依，但在购房者看来，想要算明白自己出的房款和公摊的关系，还是有些烧脑。购房者小徐就给记者算了一笔账，他同时看好了两套住宅，都是大开发商建设的双地铁房，配套设施差不多，但就是价格每平相差3000元。“开始我倾向于买便宜的，一套房子能省30万元。”但就在准备签合同的时候，小徐却发现了问题，“我准备买的那套价格虽然便宜，但公摊却大了6％。虽然都是110多平方米的房子，但很明显，单价较贵的那个楼盘得房率更高，我觉得更划算。”在小徐看来把钱花到“看不见”的公摊上，不如让家里更宽敞些来得实在。
当然，至于买哪个楼盘更划算，小徐说自己算不出来。和小徐有同样烦恼的购房者不在少数，“同事来我们家，听说这是125平方米的房子都不相信，谁让我们公摊达到了31％。”业主小朱说起自己的房子也是一脸无奈，当初买房时对公摊没有概念，等到交房的时候才发现，次卧太小甚至连床都放不下，还不如朋友家110平方米的房子使用面积大。
市场调查：公摊面积没有统一标准
记者在调查过程中发现，虽然对于公摊的计算标准是一样的，但不同类型的地产项目公摊面积也各不相同。一般情况下，洋房产品的公摊为8％至15％左右，小高层的公摊为10％至20％左右；高层住宅公摊在20％至32％之间。在许多人的印象中，楼越高公摊越大，但是在房地产市场上却并不是如此。
西海岸五台山路在售的33层住宅中，一套预测建筑面积96．06平方米的住宅，其预测公摊面积为26．27平方米，公摊占比在27％左右。西海岸兰东路上31层的住宅，预测建筑面积为131．3平方米的住宅，预测分摊面积34平方米，公摊占比在25％左右。而在高新区和源路上一栋23层的商品住宅，预测套内面积为123．15平方米，预测分摊面积为35．22平方米，公摊占比却达到了28％。别看只有3％的差别，如果是120平方米的房子，相差面积就可能接近4平方米，几乎是一个卫生间的面积。
为什么楼层高度差不多但公摊却相差不少？业内人士解释，公摊面积与很多因素有关，比如说电梯的数量，“电梯数量多，占据的公共空间就更大，还有消防通道、承重墙体的厚度等等，都会给公摊面积带来差别。”来自链家地产香港路门店的綦家宁告诉记者，通常来说高层建筑居住人多，需要更多的电梯和更宽敞的消防通道，这就是为什么楼越高公摊越大的原因。而如果是同一高度的小区，在电梯设置和消防通道等公用设施的设置上也会存在差别，甚至承重墙的厚度也不一样，这也会造成公摊面积有差别。所以在计算公摊面积时，虽然依据的方法都一样，但不同小区、不同楼座都会有差别。
然而，不同的公摊面积却给业主带来了很多问题，比如物业费、取暖费，都是按照公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的“冤枉”支出。“我每年要给电梯井、变电室甚至保安亭交取暖费，想想都冤。”前面提到的业主小朱告诉记者。采访中更有业主直言，明明买的是精装房，开发商承诺装修标准是3000元／平方米，装修面积同样是按照含公摊面积来计算的，“楼梯间肯定是没有装修的，那这些钱是不是也应该退款？”
记者支招：新房公摊面积上网就能查
想买房，但不清楚公摊面积，这个也有解决方案，大家可以到青岛网上房地产查询。
打开“青岛网上房地产”的网页，点击一手房查询，然后在一手房查询中输入自己所要查询的楼盘名称，如不知道项目确切名字，可输入项目所在区域，然后查找到所购买的项目。点击该项目后，会出现这个项目的详细信息。在开盘单元或者销售表中，找到自己想买的房子，点击打开后会发现每个房源都有着不同的颜色代表，具体分为“已签、已登记、可售、已付定金以及抵押”等，其中，只有绿颜色的“可售房源”可以点击查看具体房屋内容。点击后便显示出该房子的具体情况，预测建筑面积、预测套内面积、预测分摊面积都可以显示。
如果在交房时，对开发商的公摊面积有异议。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，如果面积误差比绝对值在3％以内 （含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
取消公摊面积影响几何？
公摊面积对于购房者来说，往往无法直观地了解套内真实面积，而且给日常的各种缴费带来困扰，全国两会期间有政协委员建议取消，可真的取消公摊面可行吗？也有业主担心公摊面积取消会造成房价上涨，这样的担心是否真的存在？
是否影响房价？
公摊面积被取消，是否意味着开发商会将成本平摊到套内面积中？来自中原地产市场分析师卢文曦指出，无论是公摊面积计价还是套内面积计价对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。也有业内人士表示，取消公摊面积，单价可能上涨，但总价还是不会变。
盘古智库高级研究员江瀚就举了这样的例子：“假设原来100平方米的房子售价在400万元，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么如果取消公摊面积，房子总价值其实变化不大，但是每平方米的单价将会有一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5．7万元。
也有专家认为，公摊与房价的关系，更多的还是要规范开发商的定价。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于取消公摊面积的议题，应该说值得关注，体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商最终还是会折算到房价上。严跃进认为，若简单取消掉，公摊面积如何管理还是一个问题。
是否越小也好？
很多业主质疑公摊面积大，但公摊面积真的是越小越好吗？中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。对于购房者而言，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。
另外，也有专家认为，大家买房买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70％－80％），但有高速电梯，有物业管理，采光通风也好。
●特别提醒
住建部曾提“以套内使用面积进行交易”
其实，对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。 2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于＜城乡给水工程项目规范＞等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3．1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2．4．6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章。
权威专家在接受媒体采访中解释：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算的做法主要解决两方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。
不过，记者注意到，住建部曾于当年的9月10日再次发布征求《城乡给水工程项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。但在第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。
除了公摊这些方面也得注意
随着居住质量的不断改善，居住环境的舒适度成了一个不容忽视的问题。除了公摊之外，购房者在买房时还应该关注哪些方面呢？
一是所购买的楼房之间的间距、容积率、建筑密度和周围污染情况；二是房屋应该有较高的绿化覆盖率和景观建设；三是要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等。
■容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与可建设用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越高。对于开发商而言，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3．5，多层住宅应不超过2。住宅小区容积率小于1．0的，为非普通住宅。所以购房者如果比较在意居住舒适度，一定要多对比参考容积率的大小。
■绿化率，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。一般在谈到小区绿化时还会提到绿地率和绿化覆盖率，然后很多人就感到头疼，这三者之间到底什么区别呢？绿化覆盖率其实就是绿化率的准确叫法，绿化率主要是开发商的标准，只要长草的地方都可以算绿化率。但是绿地率是规划设计的标准，在计算时要求距建筑外土墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。一般而言，新建居住区内绿化率不得低于30％，旧区改造不低于25％，大于50％则可称作花园，达到40％左右才能保证居住的舒适度。绿地率越高，建筑面积越低，开发商可回收的资金越少，用户的舒适度更高。
什么是公摊面积？
据媒体报道，今年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。
“公摊面积”很多人都听说过，可到底什么是“公摊面积”，却极少有人能解释清楚。记者在多家售楼处采访时，不仅仅是购房者，很多置业顾问对公摊面积的回答也都是模糊的。有的笼统地回答是小区的公共空间，还有的直接说是除了套内面积的其他面积都算公摊。到底什么是“公摊面积”？链家地产的房产经纪人王娜告诉记者：“简单来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，按照《房产测量规范》规定，公摊面积包含了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。”
公摊面积不在你的房间内，却是住宅小区不能缺少的部分，购房者为“公摊买单”似乎并没有什么问题。但在洪洋委员看来，眼下从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下，清楚测量出每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而购房者却为它承担了高额的费用。为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商之间诸多的矛盾纠纷，促进社会和谐。
本组撰稿观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
