[摘要] 纵观岛城数十年的商品房发展历史，高端住宅市场的走向呈现出从前海一线往内陆转移的特征。
近年来，随着社会经济的发展及二孩、三孩政策的变化，高端改善类房源为越来越多的人群所追求。数据显示，高端住宅类房源的销售量持续走高。纵观岛城数十年的商品房发展历史，高端住宅市场的走向呈现出从前海一线往内陆转移的特征，近年来诞生了浮山后、松岭路、东李等高端片区；人们对房源的需求，不再仅限于产品类型，开始更多关注产品力和品牌力。而房企在开发产品的时候，也紧跟市场脚步，在户型和产品的打造上，更多专注于购房者的体验感。
数据： 高端楼盘成交量飙升 需求持续走高
近几年，高端住宅的需求量持续走高。据卓易数据统计，2021年1～12月，岛城新建商品房累计成交金额约2446亿元，成交面积约1614万平米，成交套数为140438套。从新建商品住宅单盘全年销售业绩来看，排在销售额度前10位的楼盘，多数为高端住宅产品，且多为大面积段产品。其中，仅崂山区就有5个高端产品入围，占比达50％，包括大云谷金茂府、银丰玖玺城、海信君澜、佳源华府和融创崂山壹号院，这几个项目的成交均价基本在4万元／平米～8万元／平米之间，而且多为大户型产品，套总价多为500万元以上，甚至1000万元以上。除此之外的5个项目，有4个来自西海岸的原胶南，其中融创影都学府、灵山湾壹号也均为高端住宅产品，前者套总价在400万元以上，后者套总价在200万元以上。
今年1～2月，岛城新建商品房成交13608套，成交面积155万平米，成交金额228亿元。从新建商品住宅单盘销售业绩来看，排在销售总额前10位的也有一半左右为高端楼盘。包括崂山区的鲁信海曙云霞、大云谷金茂府、佳源华府、海信君澜以及西海岸融创影都学府等。
版图：从依赖海景到内陆化，新片区不断崛起
岛城开始有高端住宅，主要从上世纪90年代开始，一直到2010年前后的20年间，岛城的高端住宅主要依赖海景。从早期的五四广场、八大关周边，因坐拥浮山湾，别墅和洋房的单价高达十几万元甚至几十万元。再到后来的麦岛开发、崂山“四姜一湾”的建设过程中，以海信、海尔等本土房企为主的高端住宅开始崛起，独栋别墅造价上亿元，珍稀的大户型山景、海景洋房也基本在上千万元。
但当主城区的海岸线往东再无多少发展空间时，高端住宅市场开始“内陆化”。首当其冲的便是崂山区松岭路沿线，早年的上实海上海、新华锦爱丁堡、海信都市果岭已为这条道路奠定了高端住宅集聚区的调性。今年2月，崂山区在城市更新的城市建设三年攻坚行动动员大会上表示：未来3年将集中发力推进株洲路两侧及张村河两岸区域的开发建设，包括旧城旧村改造、市政设施建设、地铁建设及公园建设等。这意味着，张村河与松岭路并界的“十字”处，或是未来崂山区的重点发展区域。而鉴于目前融创崂山壹号院、鲁信地块的高端定位，以及周边华润万象汇、三甲公立医院的落定，这个片区有望成为岛城下一个“新贵”片区。
与此同时，近两年来，浮山后的高端楼盘也不断崛起，大云谷金茂府、华新园东宸府、远洋万和公馆等一系列产品迅速铺开，将片区洋房均价直接提至4万元／平米以上。目前，片区内在售的金地华章、大云谷金茂府以及即将上市的青啤地块，将成为未来浮山后逐鹿的重点区域。
值得一提的是，东李片区经过十多年蝶变，如今已从刚需板块晋级高端改善板块。在历经两年多无甚地块上市后，今年的东李迎来全面开花时代。绿城春溪云庐、绿城锦上月鸣、森林公园、万竹云峰、华新园石牛山项目、海创惠水路南项目等纷纷上市，借助当地配套的不断完善，这些项目的销售均价也不断上涨，吸引了众多高端改善类需求的目光。
市场：别墅洋房几近绝迹，多为混合高端住区
近年来，由于主城区土地日渐稀缺，一些优质地段商业地块的容积率也不断提高，别墅和洋房几近绝迹，真正低密度的纯高端住宅产品已越来越罕见。取而代之的大多是洋房搭配小高层或高层产品的混合高端住宅区。
例如位于松岭路的崂山壹号院项目，容积率虽仅有1．89，但开发的产品也是洋房和小高层的搭配。同样位于松岭路的奥园翡翠云城，容积率为2．25，产品融合了洋房、小高层和高层。位于浮山后片区的大云谷金茂府，容积率则高达4．38，开发的产品均为高层住宅，面积段在119～165平米。同样位于老四方的绿城和锦诚园，也受限于3．5的高容积率，只能建设高层住宅。
有业内人士指出，一般来说，容积率在2．0以下的地块，才有可能开发出低密度的产品。但据克而瑞数据统计，2018年～2020年，崂山区共成交商住用地建面123．8万平米，平均容积率高达3．5，容积率在2．0以下的地块，仅有10．5万平米，占比仅有8％。“2021年至今的两次集中供地，崂山区成交商住用地建面51．5万平米，其中2．0以下容积率的仅有3．3万平米，占比进一步下降到6％。高端住宅云集的崂山区都如此，更不用提其他区市了。”该业内人士表示。
需求：产品力要高，户型、园林、物业成重点
高端住宅市场正迎来它的“春天”。克而瑞数据通过数据监测发现，目前岛城高端住宅的购买主力人群为35～45岁的中青年，正呈现出年轻化的特点。除了对社区硬件高配的要求，他们对产品力的要求也不断提高。
不久前，一专做高端品质住宅的品牌房企曾对全国近2万名业主及3000多名非业主进行了调研，了解人们的真实需求。他们发现，人们对户型有了更高的需求，不仅要求南北通透，更多需要动静分离，家庭共享空间及私人空间都要有所强化；同时，对于厨房和卫生间的设置，也更多倾向于放在便于消杀的位置，以保证家庭人员的安全与方便。
当然，除了户型，不少房企还发现，人们开始追求全龄化的社区配套以及健康态的园林景观。儿童游乐场所、年轻人的运动场地、老年人的健身场所等的建设，增强了人们的居住体验。同时，园林打造的景观大堂、山水庭院，也让业主归家时更有诗意。以融创崂山壹号院为例，在景观大堂西侧打造了一个沉浸式的自然式山水庭院，既有观赏性，又有其功能性。让业主可以置身其中，体验园林的意境。
同时，高端购房者对于产品装修的档次、物业的服务水平也有了更深的认识。格调、品位、个性逐渐开始引领市场。而优质的物业服务水平，对于房产的升值十分重要，所以，用什么样的物业，也成为这部分人选房的一个重要考虑。
