[摘要] 《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022－2024年）》解读。
位于西海岸新区王台老工业区的青岛京东方项目正在加速建设。
10个重点片区明确“路线图”
市北区老四方工业区
近期重点启动大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、捷能中泰、郑州路两侧五个片区的开发建设
李沧区北客站及周边区域
近期先行启动北客站周边区域、北客站西片区项目，同时谋划永平路片区开发建设，完善交通枢纽功能及城区道路体系，建设现代商贸中心，提升区域能级
李沧区世博园及周边区域
规划围绕世博园复兴，高标准打造以园艺景观、文化旅游、科普教育为特色的生态休闲旅游目的地
楼山区域
南片区近期将启动青钢片区和碱厂片区的开发建设；北片区拟与南片区统一规划，系统论证区域的功能定位、产业业态，统筹道路路网、市政基础设施建设
城阳区白沙河北岸区域
未来拟打造为全省新旧动能转换示范区、胶东经济圈创新服务高地、青岛北部休闲消费中心、青岛市绿色宜居城区
青岛轨道交通产业示范区及周边区域
重点发展轨道交通、新材料、新一代信息技术等产业，打造生态优美的科技创新高地
西海岸新区王台老工业区
重点发展工业互联网，打造先进制造业、服务业融合发展示范区
青岛前湾保税港区及周边区域
聚焦现代海洋、国际贸易、现代金融、先进制造等产业，构建国际化科创研发产业服务系统，打造山东自由贸易实验区青岛片区更新先行示范区
崂山区株洲路两侧区域
重点提升高新产业、科技创新、科教智慧、金融服务四大功能，打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级与城市更新示范区
崂山区张村河两岸区域
定位为“水脉智城”，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业的高端综合型社区
土地是发展之基，生产之要。随着青岛进入高质量发展新阶段，低效片区开发建设成为土地节约集约利用、城市空间焕发新活力的全新发力点。
作为城市更新和城市建设三年攻坚行动的八大领域之一，4月26日，重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动迎来新进展——市政府新闻办会同市城市更新和城市建设总指挥部办公室举行新闻发布会，对《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022－2024年）》（以下简称《行动方案》）进行解读，通过探索土地节约集约利用新路径，进一步优化产业布局、完善城市功能、提升城市品质，为城市注入新动能、导入新产业、焕发新生机，为青岛建设新时代社会主义现代化国际大都市注入不竭动力。
记者在发布会上获悉，未来三年时间，我市将以中心城区为重点，以重点片区、重点任务为突破，系统谋划并先期启动10个重点片区（园区）开发建设，以点带面带动全市低效用地再开发，引导城市发展由追求增量扩面向挖潜存量提质转变。
各片区承接区位发展优势，融合生态优先、TOD综合开发、15分钟社区生活圈等理念，统筹考虑城市品质提升、基础设施完善、产业合理布局、板块开发时序等因素，规划了特色发展路线，明确了攻坚项目清单，清晰了时间表、路线图、任务书。
三年时间里，这10个重点低效片区（园区）计划建设项目314个（根据年度推进情况动态优化），其中2022年计划建设项目228个，年度投资额占城市更新和城市建设年度投资额的近五成。涉及范围面广、资金需求量大，如何确保这项行动高质量实施，发布会上给出了答案。
“向存量要空间、要效益”
近年来，面对土地资源约束加大和土地需求持续扩张的双重压力，许多地区的建设用地已逼近极值，尤其是发展迅速的城市，土地开发逐渐逼近“天花板”。“向存量要空间、要效益”，让低效用地“活”起来，已成为缓解土地供需矛盾的必由之路。
在此背景下，国内多地纷纷研究出台配套政策，建立健全工作机制，大力推进城镇低效用地再开发。从各大城市实践来看，上海于2013年在全国率先提出建设用地“减量化”的目标，确定2035年上海市3200平方公里的规划建设用地“终极规模”。
广东省在2008年开始推动“三旧改造”工作，盘活存量低效用地，2018年又开始对地方新增建设用地指标实行不饱和供应，对珠三角地市不再下达普通用地指标，要求必须通过“三旧”改造来获取新增建设用地指标奖励。
更为重要的是，低效用地再开发在拉动这些地区实现产业转型升级的同时，还让人民群众成为最大受益者。以往的棚户区、城中村布局散乱，公共设施缺乏，通过盘活低效用地后，可有效改善城镇生活居住环境，提升城镇化质量，使城市更加和谐宜居、富有活力，老百姓更具获得感和幸福感。
随着青岛进入高质量发展新阶段，低效用地再开发也成为土地节约集约利用的新热点。青岛“十三五”期间，在全国率先出台“僵尸企业”“僵尸项目”处置政策，制定“新型产业规划用地（M0）”管理政策，积极探索实施“标准地”出让，开展“以地招商”。坚持“土地要素跟着项目走”，有力保障青岛胶东国际机场、一汽大众、青连铁路等一大批重大项目用地需求……
如何探索土地节约集约利用新路径，进一步优化产业布局，完善城市功能，正是打响重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动的目的所在，也是青岛建设新时代社会主义现代化国际大都市的内在要求和应有之义。
摸清“家底”，做好“盘活”文章
盘活低效片区不是一个个孤立项目的开发，而是一场要从宏观着眼的谋篇布局——既要有的放矢地整合新技术、新产业、新业态、新模式等各类产业要素，还要坚持以人民为中心，做好未来各区域内市民的生活和工作场景设计，科学规划生活动线。
为了摸清“家底”，自去年开始，市自然资源和规划局对每一宗低效用地的现状利用、土地权属、建筑质量、环境品质、生产运营等情况进行摸底调查，分析研判低效原因，并对低效用地进行“标图入库”，逐宗建立低效用地数据库和地块台账，实施年度动态调整完善，搭建青岛低效用地管理信息平台，力争做到“家底清楚、问题明晰、措施精准”。与此同时，细化重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚任务清单，为城市更新建设提供更加坚强有力的土地要素保障。
据市重点低效片区（园区）开发建设指挥部办公室副主任、市自然资源和规划局副局长薛洪利介绍，在机构设置上，青岛顶格成立市重点低效片区（园区）开发建设指挥部，发挥统筹协调作用。与此同时，建立起“1＋10”指挥督导体系，在指挥部办公室基础上，结合片区实施和项目推进情况，设立了10个片区（园区）专项指挥部，形成上下联动、左右协同、运转高效的工作运行体系。
赢取三年攻坚行动的胜利，还离不开政策的支持。重点低效片区历史遗留问题多，土地房屋征收难、项目资金筹措难、土壤污染调查治理周期长，多数属于开发建设的“硬骨头”。为破除制约因素，青岛结合全市低效用地评估认定和摸底状况，坚持系统思维和整体观念，探索建立了低效用地再开发“1＋N”政策体系，进一步增强了政策的约束性和引导性，确保政策精准赋能。
在一个个具体项目的落地实施过程中，“优化服务保障”同样是关键。“建立项目推进与保障工作台账，明确每个项目进展情况、存在问题、办理路径、责任人、完成时限”“聚焦重点问题，不断优化建设项目土地规划审批流程，保障重点建设项目土地供应的同时，对新开工重点项目全面推行‘告知承诺许可’、手续办理‘挂牌销号’”……如今，这些举措早已不仅停留在纸端，而是体现在实际行动中。
其实，针对不同区域、不同现状，低效用地盘活的目标和路径不尽相同，因此要因地制宜。以青岛轨道交通产业示范区及周边区域为例，该片区集聚了青岛市90％的轨道交通装备制造资源，区域内还拥有我国首个国家技术创新中心——国家高速列车技术创新中心。因此立足现有产业资源，该区域明确了“盘活”着力点。“目前，片区内已有轨道交通关键装备产业园项目、天安科创城等产业项目正在实施，中央民族大学附属中学、北京大学附属医院等配套项目先后落地，威高国际医疗产业园项目、华金苑改造等储备项目正在谋划启动，相信通过三年攻坚，一定能把轨道交通产业示范区及周边区域建设成为宜居宜业的幸福新城，为城市发展注入新动能、导入新产业、焕发新生机。”城阳区不动产登记中心主任刘丽华介绍说。
重点突破，划定10个重点片区和园区
记者注意到，在此次发布的《行动方案》中，详细划定了10个重点片区地理区位、产业定位、建设面积等内容，按照“任务项目化、项目工程化、工程清单化、清单责任化”要求，细化形成三年攻坚任务清单并根据年度推进情况动态优化，以点带面带动全市重点低效片区再开发——
作为青岛老工业区转型发展的重要潜力地区，市北区老四方工业区的开发建设已“多点开花”，近期重点启动大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、捷能中泰、郑州路两侧五个片区的开发建设。详细来看，大健康产业园规划打造健康医疗、研发孵化为核心的产业集聚区；欢乐滨海城规划结合人工智能、跨国公司区域总部集聚区等，建设胶州湾东岸产城融合成熟片区；中车四方智汇港规划在保护利用工业遗产基础上，发展工业互联网和科技金融产业，打造第四代产业园区；捷能中泰片区规划建设高品质活力水岸生活区；郑州路两侧片区规划运用TOD开发模式，建设集科研总部、军民融合、贸易金融于一体的高端新材料产业集聚区。
李沧区北客站及周边区域的动向一直备受外界关注。该区域位于李村河以北，邻近沧口机场。近期先行启动北客站周边区域、北客站西片区项目，同时谋划永平路片区开发建设，完善交通枢纽功能及城区道路体系，建设现代商贸中心，提升区域能级。其中，北客站周边区域近期重点加快东西广场商业、周边未贯通道路地块建设，提高区域环境品质和北站周边交通运行效率。结合机场搬迁进度，与TOD开发同步推进片区商业居住地块开发建设；北客站西片区则于近期启动了岸线整治加固和滨海公共空间建设，同步推进基础设施配套建设，加快推进商业住宅用地出让；永平路片区近期将结合机场搬迁事宜推进城市设计和详细规划方案编制，先行开展机场周边村庄、企业土地整理，机场转场后加快推进土地出让和开发建设，同步推进市政基础设施和公共服务配套设施建设。
即将重获新生的还有李沧区世博园及周边区域。该区域位于李沧东部，世园大道以北，占地面积约233公顷（包括青岛世博园南北园区及周边660亩土地）。规划围绕世博园复兴，坚持严格保护、科学利用和可持续发展相结合的原则，高标准打造以园艺景观、文化旅游、科普教育为特色的生态休闲旅游目的地。抓紧确定世园会再利用方案；优化区域功能，加快园区西侧土地出让和开发建设，推进园区功能提升。
总面积约3030公顷的楼山区域位于楼山烟墩山以北，白沙河以南，西邻胶州湾，东至重庆路。其中，南片区位于李沧区范围内，占地面积约1570公顷，近期将启动青钢片区和碱厂片区的开发建设；北片区位于城阳区范围内，占地面积约1460公顷，拟与楼山区域南片区统一规划，系统研究论证区域的功能定位、产业业态，统筹道路路网、市政基础设施建设。
城阳区白沙河北岸区域未来拟打造为全省新旧动能转换示范区、胶东经济圈创新服务高地、青岛北部休闲消费中心、青岛市绿色宜居城区。加快推进片区内村庄改造工作，加快产业园区落地建设；同步推进滨河绿道和配套设施建设；研究机场航站楼等现状建筑的后续利用。
位于胶州湾北岸的青岛轨道交通产业示范区及周边区域，主要包括棘洪滩和上马街道零散分布的低效工业园区，占地面积约8300公顷。重点发展轨道交通、新材料、新一代信息技术等产业，打造生态优美的科技创新高地。近期围绕轨道交通、新材料等产业，加快推进片区内村庄改造，同步完善各项配套设施，推动金岭工业园、青大工业园、新材料产业园等工业用地更新升级。
此外，西海岸新区王台老工业区重点发展工业互联网，打造先进制造业、服务业融合发展示范区。以龙头企业为引领，整合零散分布企业，推动基础设施、公共服务设施建设，加快产业链配套企业落地，盘活闲置用地和低效用地，提高工业用地集约利用水平。
同样位于西海岸新区的青岛前湾保税港区及周边区域则聚焦现代海洋、国际贸易、现代金融、先进制造等产业，构建国际化科创研发产业服务系统，打造自贸区青岛片区更新先行示范区。
崂山区株洲路两侧区域的未来走向也一直都是大众关注的焦点。该区域将重点提升高新产业、科技创新、科教智慧、金融服务四大功能，打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级与城市更新示范区。近期围绕传统制造向智能制造转变，加快推进海尔云谷等项目建设；开展株洲路打通等基础设施项目；推进人才公寓和配套设施建设；实施220kV高压线入地，腾挪发展空间。
相隔不远的崂山区张村河两岸区域也正迎来“蝶变”，该区域规划定位为“水脉智城”，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业的高端综合型社区。据崂山区城市更新推进中心副主任王涛瑞透露，该区域重点开展区域内的村庄改造，已分步启动12个村庄改造，同时加快配套设施建设，推动滨河公园及绿道建设。
推进重点低效片区开发，是一项综合工程，要藉此不断为城市发展注入新动能、导入新产业、焕发新生机。要坚持高水平规划引领，注重统筹规划、整体设计，突出地域文化特色，以点带面、全面推进，打造更多亮点工程。
可以预见，随着接下来一个个攻坚行动方案的出炉，青岛城市更新建设各项任务将加速落地落实，不断提升城市功能和品质，重塑城市的产业地图和发展样貌，进一步增强城市的承载力和吸引力。
建设者说
李沧区开发建设推进中心副主任郝永成：北客站周边区域将打造青岛TOD综合开发样板
一直以来，李沧区北客站及周边区域的发展动向备受关注，其蕴含着的巨大城市发展潜能，也极具想象空间。那么，未来这个片区将引入哪些产业，搭建何种产业体系？
在新闻发布会上，李沧区开发建设推进中心副主任郝永成透露，北客站周边区域位于环湾路以东、四流中路以西、金水路以南、太原路以北，片区总用地面积约190公顷，目前土地已基本整理完毕，项目总建设量约为300万平方米。项目预计整体投资约500亿元，聚集约百余家企业。
据介绍，该项目将打造建设“青岛创新创业活力区”，借助“高铁＋三线换乘”独特区位优势，建设“青岛门户、城市客厅”，打造青岛市TOD综合开发样板，东联西引，南北互通，协调区域未来发展，打造胶州湾湾区重要引擎。未来将构建胶州湾东岸枢纽型新经济产业生态圈，搭建“1＋3＋N”的模式，突出交通枢纽强大的辐射能力和效能优势，构建以交通导向型总部经济为基石，枢纽特色商业、文化创意、科技服务为特色产业，商务服务、专业服务、会议展览、旅游娱乐、金融贸易等为支撑的产业体系。
青岛京东方项目建设组组长李正男：不断刷新建设速度确保2023年全面竣工
4000余人有序施工，项目提前10天完成临建施工，提前20天完成桩基施工，提前15天完成生活区餐厅主体结构封顶，仅用36天实现模组厂房首段主体结构封顶……自去年11月开工以来，位于西海岸新区王台街道的青岛京东方项目，不断与时间赛跑，全力刷新着建设新速度。
“各参建单位全力以赴，目前项目的基础施工已完成，主体厂房施工完成90％，预计今年5月将实现主体厂房封顶，11月底将实现产品投产，该节点较原计划时间节点提前一个月。待2023年3月份，项目将实现全面竣工，2024年达到满产。”青岛京东方项目建设组组长李正男告诉记者。
据悉，去年10月，由BOE（京东方）投资建设的全球最大显示模组制造单体工厂在青岛正式落地，总投资规模将达81．7亿元人民币，占地约800亩，提供就业岗位14000个，年产中小尺寸显示模组约1．5亿片。该项目在青岛的落地，将吸引全球知名配套厂商在当地投资建厂，具有较强的示范作用及龙头带动作用，对于促进产业集群发展、带动区域经济增长具有重要意义。
“接下来，我们将秉承‘开工即决战，起步即冲刺’的信念，以‘严、真、细、实、快’的工作作风，铆足干劲，勇往直前，安全、有序推进工程建设，确保项目按时封顶，如期投产，为青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动作出应有的贡献。”李正男介绍说。
