[摘要] 6月17日，青岛市发改局发布关于征求普通住宅认定标准意见的公告。明确青岛市物业服务收费管理中的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排三类别墅之外的住宅。
叠墅是不是普通住宅，物业收费多少合适，是最近几年困扰房地产市场的大问题，公说公有理婆说婆有理，物业被罚委屈，业主拿钱不高兴，监管机构执法也多次被提起诉讼。针对当前困境，6月17日，青岛市发改局发布关于征求普通住宅认定标准意见的公告。
在关于青岛市普通住宅认定标准的通知（征求意见稿）中明确，青岛市物业服务收费管理中的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排三类别墅之外的住宅。
《关于青岛市普通住宅认定标准的通知（征求意见稿）》的起草说明
一、起草背景
根据《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）、《山东省定价目录》（鲁发改价格〔2020〕1361号），普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，定价范围为普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费；其他物业的物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费实行市场调节价。
2019年9月12日，市发展改革委印发《关于进一步贯彻实施＜山东省物业服务收费管理办法＞的通知》（青发改价格〔2019〕257号），明确了市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费政府指导价标准等问题。
关于物业服务收费管理中的普通住宅认定标准，原山东省物价局《关于明确＜山东省定价目录＞有关问题的通知》（鲁价综发〔2018〕90号）、山东省发展和改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》（鲁发改价格〔2019〕162号）规定：《山东省定价目录》规定的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅（别墅）之外的住宅。我市亦执行上述政策规定。
一段时间以来，部分市民通过政务服务热线、政府（市长）信箱、行风在线等渠道向我委反映，在贯彻落实我省物业服务收费法规政策过程中，有的物业服务企业不全面执行省价格主管部门规定的普通住宅认定标准，打折扣、搞变通，随意扩大实行市场调节价的前期物业公共服务费适用范围。比如，将叠拼住宅的前期物业公共服务费也纳入市场调节价范围，提高收费标准。部分市民对此反映强烈。
为进一步规范我市物业服务收费管理，根据《山东省定价目录》（鲁发改价格〔2020〕1361号）、山东省发展和改革委员会《关于普通住宅范围界定问题的复函》（鲁发改价格〔2021〕112号），我委研究起草了《关于青岛市普通住宅认定标准的通知（征求意见稿）》，以回应市民关切，化解社会矛盾，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。
二、我市普通住宅认定标准
《关于青岛市普通住宅认定标准的通知（征求意见稿）》规定：青岛市物业服务收费管理中的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排三类别墅之外的住宅。
三、我市普通住宅认定标准的主要特点
从保持政策连续性上看，此次对物业服务收费管理中普通住宅的认定，与省上前期两次对普通住宅的认定标准保持一致；在文字表述上，力求语义清楚，不产生歧义。
从户型结构上看，将独栋、双拼、联排三类别墅排除在普通住宅之外，主要考虑这三类别墅“单户户型同时具备首层空间和顶层空间”的特点，与其他住宅的户型明显不同，且占地面积大，是国家严格控制的高档房地产开发项目。
从其他省市情况看，对普通住宅的认定标准基本一致。比如，广东省规定，普通住宅的范围不包含别墅；杭州市规定，普通住宅的范围不包含别墅、排屋；宁波市规定，普通住宅的范围不包含独栋、联排别墅；成都市规定，普通住宅的范围不含别墅；哈尔滨市规定，普通住宅的范围不含别墅；合肥市规定，普通住宅的范围不包含独栋、双拼、联排别墅。
