[摘要] “房地产市场依然是个10万亿级市场!”万科董事会主席郁亮在业绩会上表示。

“房地产市场依然是个10万亿级市场!”万科董事会主席郁亮在业绩会上表示。

8月31日,在万科中期业绩会上,郁亮对市场规模抱以信心,但同时又为万科自身企业规模披上克制的“外套”。他直言,短期看市场已经筑底,但恢复将会缓慢而温和,当下行业最主要问题是需“生火取暖”。

另一方面,前一日晚间万科交出了一份超市场预期的成绩单。万科中报显示,营收和归母净利润均录得双位数的同比增长,毛利率依然保持在20%以上。二级市场上,其股价亦有所反映,万科今日高开2.58%,一度涨逾5%。

行业需要“生火取暖”

曾提出地产行业进入“白银时代”说法的郁亮,在2018年喊出“活下去”的口号,一度被很多人认为是危言耸听,但是后来市场得到印证,“活下去”成为房企真实写照。如今房地产市场虽然利好频出,但是市场信心并未明显扭转,这位龙头房企掌门人31日在中期业绩会上又带来了新的预判。

“市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,”郁亮表示。他认为,从短期来看市场已经筑底,但恢复是缓慢而温和的过程。

郁亮直言,国内住房的刚需仍旧很强,房地产市场依然是个10万亿级市场。他解释称,现有住房按照自然更新速度,每年需要淘汰大概约10-11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米左右。而按照当前新开工情况,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,“这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。”

面对10万亿市场,万科自身反而对规模显得相当克制。“万科没做行业老大的时候,经常被问及能否再回行业老大,但万科在规模跟债务方面一直比较克制,”郁亮在会上提及。在他看来,当下行业最主要问题是找到“生火取暖”的办法,如果不能“生火取暖”,在冬天里生存会受影响。

郁亮称,正是万科在规模和债务方面一直比较克制,因此在经营层面有一定安全边际。他表示,去年以来,万科应对工作做得较早,销售回款效率保持在较高水平。“尽管上半年市场波动超出了所有人的预期,万科经营性现金流仍然实现了净流入,比去年同期表现更好。”

业绩有企稳回升之势

事实上,这家龙头房企给出的上半年成绩单,的确高于市场预期。在8月30日晚间,万科披露中报显示,上半年实现营收2069.16亿元,同比增长23.82%;归母净利润122.23亿元,同比增长10.64%。在行业深度调整阶段,营收与归母净利润实现两位数增长,已属不易。

在盈利能力方面,万科上半年毛利率为20.46%,较去年同期下降2.48个百分点。对此,万科总裁祝九胜解释,市场低迷的确对于毛利率有承压影响。“对万科而言,此刻首要的选择是确保经营安全,毛利率承压是一个短期的现象,从长期来看,毛利率还是要回到一个社会平均水平。”

另外,万科上半年实现经营性现金流净流入82.88亿元,高于去年同期的67.82亿元。在债务方面,万科截至年中有息负债金额为2802.3亿元,较年初增加142.6亿元,占总资产的比例为14.9%。其中短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4亿元,占比为22.4%,该比例基本与去年年底持平。

郁亮坦言,在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。事实上,郁亮早在年初就曾定下“企稳回升”的目标。相较于去年全年归母净利润近乎腰斩的表现看,万科今年中期业绩曲线已有企稳之势。

万物云上市不追求估值顶点

事实上,万科在房地产寒冬中“生火取暖”的工具不少。其中之一便是近期计划在香港IPO的万物云。据了解,今年7月,关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准,万物云将获准发行不超过1.8亿股境外上市外资股。

在业绩会上,郁亮直言拆分万物云上市“不是卖猪仔”,并非“叫个好价钱就把它卖掉”。他表示,对于万物云上市,市场估值并不是万科最在意的因素,而是希望通过万物云上市获得更大发展空间,这才是万科最关心的。

董秘朱旭也表示,万物云不是一个传统的物业管理公司,而是以一家城市服务商为定位启动上市。“上市对于万物云而言,只一个新的起点,而不是一个终点,我们并不追求在行业估值的顶点去上市,我们希望万物云能获得市场理性的估值,让参与万物云IPO的股东在后期万物云的发展中共同分享市场价值增长。”

今年上半年,万物云实现营收143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。

来源:中国基金报

记者:文夕

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