[摘要] 9月1日，城阳区人才发放购房券开始申领，为期15天，三到六层次人才最高一次性发放30万元、最低8万元购房券，这也拉开了城阳楼市“金九银十”的大幕。
金九银十”期间，人才购房券政策将成为城阳楼市继续突围的最大可能
青岛市地铁9号线一期在城阳开工，车站全部位于城阳区。
“在‘金九银十’还有希望吗”的不断发问中，我们步入了9月份。楼市低位运行下冷暖自知，对于部分房企和项目说，今年的9月、10月或将是“生死之局”。
卓易数据统计显示，8月青岛新建商品房网签8879套（不含退房房源），成交面积103．42万㎡，成交总价163．40亿，环比分别上涨4．8％、0．6％、10．2％；同比分别下降18．4％、18．3％、19．2％。2022年1月～8月青岛新建商品房网签成交90156套（不含退房），成交面积1064．81万㎡，成交总金额1577．49亿，同比分别下降7．3％、5．5％和8．5％。在年度内放开限购、提高住房公积金贷款最高额度、信贷放松等系列政策的激励下，这个同比数据并不理想。
9月1日，城阳区人才发放购房券开始申领，为期15天，三到六层次人才最高一次性发放30万元、最低8万元购房券，这也拉开了城阳楼市“金九银十”的大幕。
＞＞＞市场分化加剧
持续向改善型市场靠拢，城阳楼市主力项目难“迎新”
卓易数据统计显示，1月～8月城阳区（含高新区）成交17164套，其中，中欧国际城（15．22亿）、腾讯双创小镇（14亿）、绿地国科健康科技小镇（10．91亿）、蔚蓝创新天地（10．21亿）、和达智慧生态城（8．95亿）为城阳的前五。而在全市的商品住宅去化中，100～120㎡面积段成交最多，其次是120～145㎡，两个面积段加起来合计约67％，青岛市场进入刚改和改善阶段，改善市场占主导，持续向改善型市场靠拢。
城阳依然是刚需刚改群体的首选区域之一，而从今年以来城阳楼市成交前五位的楼盘看，基本集中在以上几个主力项目间，综合土地供应、拿地开发周期等因素，短期内很难“迎新”。刚需和刚改房者的选择空间不断被压缩，指向性更明显，聚焦性更突出，市场分化加剧。
＞＞＞借势突围可能
“降级版”人才购房券成为城阳楼市继续突围的最大可能
其实，从2020年至去年底，真正支撑城阳楼市的是人才共有产权住房政策。与限购与否相比，人才共有产权住房政策虽然让参与企业背负了较大的压力，但却能真切解决购房者所关心的首付问题，缓解贷款与还款压力，且该政策在执行过程中“加码”。但在今年3月31日，该政策按下了“暂停键”。对于市场和购房者来说，始终在期待着与人才共有产权住房政策同等效应政策的出台，这要比放开限购来的“实惠”。于是，人才购房券来了。
8月9日，为深入实施人才强区战略，满足人才多样化住房需求，城阳区出台《新引进人才发放购房券实施方案》，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券，方案有效期至2023年12月31日。
如果单从人才层次划分和金额来看，与人才共有产权住房政策相比，人才购房券政策的人才层次划分为六层，第六层次为全日制本科毕业生、技师，而人才共有产权住房政策是七层，第七层次为大专学历人员、初级、中级职称人员、中级技能人员。人才购房券政策的最低额度是8万元，而人才共有产权住房政策最低是由企业承担购房总价的20％，如果以一套总价120万元的房源计算，20％是承担24万元。也就是说，人才购房券政策已然“降级”。
客观来看，作为人才共有产权住房政策的替代政策，人才购房券能否真正成为城阳楼市新的提速“利器”，还有待市场和时间的检验。但即便如此，人才购房券政策的落地仍将较好地刺激当下的城阳楼市，尤其针对刚需型和改善型购房群体。对于已然到来的“金九银十”来说，人才购房券政策也将成为城阳楼市继续突围的最大可能。
＞＞＞城阳楼市机会
板块成长成熟期被拉长，选购房子最好是“左顾右盼”
根据卓易数据7月公布的最新版城阳“房价地图”，城阳主城区核心区板块的均价在17122元／平方米，白云山片区板块在16258元／平方米，农大北片区板块在15495元／平方米，惜福镇板块在10982元／平方米，城阳南板块在16844元／平方米，夏庄北板块在14890元／平方米，夏庄南在19830元／平方米，未来之城板块在16052元／平方米，白沙河板块在17477元／平方米，高新中心板块在14386元／平方米，上马板块在11304元／平方米，棘洪滩板块在9974元／平方米。各板块均价计算含有高层、洋房、别墅等产品。
从目前城阳楼盘主要在售区域来看，白云山片区的交通区位优势明显，且综合配套尤其是教育配套十分抢眼，中国科学院大学（青岛）附属学校、白云山学校、荟城小学、育才小学、城阳实验中学东部校区、白云山幼儿园等集结，在城阳“十四五”规划中，白云山片区也将被打为新兴产业与新型社区产城融合生态小镇；夏庄片区因靠近传统主城区，率先接受人口外溢；流亭尤其是未来之城片区发展概念突出，虽然相关规划尚未完全落地，但仍吸引不少购房者的关注。与此同时，地铁9号线的开工也给予了城阳楼市更多可能。
今年7月份，青岛市地铁9号线一期在城阳开工，车站全部位于城阳区，与4条线路换乘，工程起于海西村站，止于前金社区站，线路全长16．4公里，共设车站13座和铁骑山车辆基地，规划车站有海西村站、皂户站、城子站、华城路站、正阳中路站、长城路站、靖城路站、荟城路站、玉皇岭站、西荆站、正阳东路站、惜福镇站、前金社区站。9号线一期的建设，一方面能承担城阳区内部客流，有效缓解城阳区交通压力，保障居民出行效率，填补了东西向客流廊道的轨道交通空白；一方面可以推进城阳区与东岸中心城区深入融合，加速实现城阳区中心城区的转型发展，发挥其承上启下的北岸中心城区功能。
地铁9号线贯穿城阳东西两翼，堪称一条“黄金腰带”。对于城市发展而言，地铁引导城区人口迁徙，为新城区带来活力，缓解老城区压力。地铁延伸的方向，拓展城市发展，改变城市发展格局。在这条“黄金腰带”上，主城区核心区板块始终坚挺，西部片区近期有新规划出炉，且与未来之城接壤，东部片区白云山板块将成为重要的桥接点串接核心区与惜福镇板块。
但同时要看到的是，即便有交通升级、城市更新促动，但限于地产整体走势和经济环境，各板块的成长和成熟期已然被拉长。以城阳主城区核心区为例，从世纪公园到靖城路附近当年用了10年时间来成长成熟，目前来看今后各板块的成长成熟期将被拉长至15～20年。
存量时代下，在全域或区域人口增量无法迅速扩大的当下和未来一段时间，单靠刚需和改善型购房群体是无法撑起楼市全局的，重点在解决存量项目，房地产市场已然不可能再回到曾经的巅峰状态。而刚需和改善型购房者在确需选购时最好是“左顾右盼”，综合评估考量楼盘在建状态与交付时间、板块内教育医疗商业交通等综合配套和板块成熟期等。
半岛全媒体记者 高勇男
