[摘要] 2022年只剩最后一个月,从刚刚发布的百强房企销售排行榜来看,前11月百强房企累计销售业绩,无论是全口径、操盘口径还是权益口径,同比下降皆超4成。
2022年只剩最后一个月,从刚刚发布的百强房企销售排行榜来看,前11月百强房企累计销售业绩,无论是全口径、操盘口径还是权益口径,同比下降皆超4成。
今年最终能达“千亿”的房企应该只有20个。
在房地产市场下行、行业格局生变的当下,原本“竞相追逐”的“千亿”,如今已无人再提。
回顾往昔,“千亿房企”从数量登顶,到如今腰斩,仅过了一年。
以后“千亿房企”这个概念也许就此退出舞台,一个时代落幕了。
过去几年,“千亿目标”言犹在耳。
各大业绩发布会、品牌发布会、战略发布会上,但凡有点追求的房企,提出的目标都是“冲千亿”,那些已经过千亿的企业,三年、五年规划中,也大都会提到要上“三千亿”。
那时候的地产人,仿佛刷着“三年模拟五年高考”一般计划着“三年上千亿五年冲三千亿”。干劲十足地买地造楼,热火朝天地推动着“全国化浪潮”。
2015年时,千亿房企数量仅6个,2016年跳增至11个,到了2018年,在2017年16个的基础上再次翻番,一跃增至29个。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点,2021年千亿房企数量与2020年持平,止步于43家。
2021年,两会定调房地产,坚持“房住不炒”,在融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”三大政策下,行业迈入新周期。这个周期是下行的。
“千亿房企”增长止步于43家的2021年,这一年全国房地产市场规模达到了历史最高水平,商品房销售面积接近18亿平方米,商品房销售额达18.2万亿元。
这一年,会成为未来很长一段时间内的巅峰。
2022年,车轮停止了,没来得及刹车的房企们撞在了那个名为“规模”的山前。CRIC数据显示,2022年前11月百强房企全口径销售金额65399亿元,同比下降43.3%,较2020年同期下降42.3%。截至11月30日,全口径销售金额达千亿的房企仅19家,若加上12月预估,2022年千亿房企数量也仅为20家。
从43家,跌至20家,仅过了一年。
从2010年至今千亿房企数量变化可以看到,2016年是一个关键的年份。2016年之前“千亿房企”数量增长缓慢,从2010年万科首次达千亿,到2015年,千亿房企数量也仅6个,2016年之后,“千亿房企”数量激争,甚至有不少年份出现了翻倍增长。
2016年-2017年期间,在棚改发力的背景下,众多房企也开启了全国化的浪潮。其中标志性的事件之一便是房企总部的搬迁。2016年之前,房企选择迁总部的房企不多,2016-2017年迎来了第一波房企搬迁高峰。
从空间维度看,房企总部搬迁呈现集中化趋势,三个主要目标城市依次是上海、深圳和北京。
在当时,房地产行业高速发展,房企的发展目标是规模化增长,随着本地房地产市场的逐渐饱和与竞争的日趋激烈,跨区域扩张成为房企必然的选择。
据不完全统计,仅2016年一年就有7家房企从不同城市迁往上海,2000年至今有约40家房企总部迁至上海。
在上海大虹桥,有一条申虹路,从南到北,全长不足3公里,巅峰时集中了超过10家房企的总部。
然而到了2022年,已有约10家房企将总部迁出上海,迁出的速度远远超出了当时迁入的速度。
在“房住不炒”大方向下,无论是行业规模,还是房企规模,“天花板”出现了,不仅如此,随着房企们的流动性危机爆发,企业爆雷从中小房企开始蔓延,即使昔日前十强亦未能幸免。
对于部分挣扎在“千亿”线上的房企来说,在向千亿规模狂奔的路上,都在“负重前行”,不可避免的面临负债攀升、利润降低、现金流吃紧、运营管理难度升级等问题。
这些问题在行业高速发展期被不断增长的规模掩盖了,直到2022年,尚未完成转型的企业不得不“急刹”。
2022年至今,“压力”、“下行”、“低迷”、“探底”等词成为主流。
国家统计局数据显示,2022年1-10月商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%。单月来看,10月全国商品房共计销售9757万平方米和9452亿元,环比分别下降27.9%和30%,较8月面积持平微增0.5%、金额下降6.5%。
当前全国新房销售规模仍处于下行阶段。
所幸的是,11月以来房地产市场利好颇多,从“金融16条”到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”,合力托举房地产市场,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
至此,随着流动性的恢复,房企“爆雷潮”也将按下“暂停键”。
可以预见的是,2022年,行业规模将下调25%-30%,销售面积将维持在12亿-13亿平方米之间。
不仅如此,接下来几年,中长期来看,行业规模大概率会回落到12亿平方米左右,相当于2014年和2015年的水平。
从2016年开始走上前台的“千亿房企”概念也将随之退出舞台,一个时代落幕了。
2010年至今,“千亿房企”的数量变化,伴随着房地产市场的发展。
早些年的时候,“千亿”只是个别房企的全年销售业绩,随后“千亿”成为了一个标签,是房企们纷纷追逐的目标。时至今日,“千亿”无人再提。如何在寒冬中找到出路,如何活下去,成为了如今的关键。
2022年8月至今,直接支持房地产资金规模已经超过万亿,流动性正在加速释放,虽然短期内受制于市场整体需求和购买力不足,销售依旧疲软,但随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企有望率先回归正轨。
尊重市场发展规律,适应如今的行业变化,未来将在新常态中保持相对稳定。
