[摘要] 岛城房地产市场在今年第一季度出现较为明显的复苏迹象，但第二季度，这种态势并未得到更好延续。
时至年中，楼市又迎来“半年考”。岛城房地产市场在今年第一季度出现较为明显的复苏迹象，但第二季度，这种态势并未得到更好延续。
从市场反映看，第二季度的市场活跃度与第一季度相比虽然不高，但业内人士认为，促进房地产市场企稳复苏的各项政策正在持续产生效果，各界应有一点耐心，政策的落地见效需要一定时间。住房需求正逐渐从“有没有”向“好不好”转变，市场也逐步从高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式向新发展模式过渡。
新房市场
本土房企表现出色
2023年上半年，市场分化的现状强化了房企对于青岛市场占有率的争夺。据锐理青岛统计，今年上半年新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约550亿元，占青岛整个市场的半壁江山，占比49．7％。
海信地产、和达集团、万科地产三家房企占据前三位置。海信地产上半年以销售金额56．11亿元登顶销冠，海信君澜、海信依云小镇、海信璞悦等项目热销，海信君澜签约9．89亿元；海信依云小镇签约172套、8．93亿元；海信璞悦签约5．33亿元。
和达集团紧随其后，上半年销售43．92亿元位居第二。其中，和达智慧生态城、和达和山以及西海岸灵山湾板块和达云辰、和达云顶等项目均有不俗的表现。和达智慧生态城签约5．6亿元；和达和山签约3．3亿元；和达云辰签约3．26亿元；和达云顶签约3．01亿元。
万科地产以销售额39．67亿元位居第三，受益于森林公园、顺城万科海潮云起等项目热销的带动。森林公园签约12．8亿元、5．6万平方米；顺城万科海潮云起签约10．2亿元、7．1万平方米。
据卓易数据统计，前5个月全市商品住宅销售中，从需求结构来看，100平方米以下的占比只有21％，100－120平方米面积段成交最多，占比38％，与120－150平方米面积段加起来合计约70％。青岛市场进入“大改善”时代。改善型产品为市场提供支撑，而且越来越“卷”品质，产品增配明显，中高端改善产品成为供应主力。下半年随着张村河、金家岭、东李世博园等板块多个品牌开发商的新楼盘入市，改善产品仍将成为市场热点。
二手房市场
置换链条向上打通
随着楼市进入改善时代，越来越多的人开始卖旧换新，促进二手房交易，成为推动整个地产市场发展的重要一环。值得一提的是，今年上半年，青岛二手房挂牌量处于高位运行。二手房挂牌量增多，原因也是多重的，这其中有一定数量的换房需求，一些购房者通过卖旧买新或者卖小换大，实现居住条件升级。且“卖一买一”能够“带押过户”，以及能享受税费减免等便利和优惠，对二手房交易有一定的促进作用。
成交量方面，据贝壳数据统计，今年1－5月，岛城二手房共计成交29963套，超去年上半年6个月总成交量的近2成。业内人士认为，这个成交量还是比较乐观的，相当于保持了前几年的正常水平。从月份来看，1月本就是传统成交淡季，成交量较低。2月起，市场开始回暖，带看量和成交量激增。3月承接2月的势头，成交量继续上涨冲上“波峰”，环比涨5成左右，但这个上涨的势头只持续了2个月，到了4月，成交量开始下滑。5月基本稳定，持续了4月的态势。总体来看，上半年的二手房市场有点像“过山车”，经历了一个比较明显的抛物线过程。
购房者对二手房关注度最高的是位于主城区的延吉路片区、福州北路片区和浮山后片区。这3个片区今年前5个月的挂牌均价分别约为28000元／平方米、29000元／平方米和30000元／平方米。其中，前两个区域成为热门与供应量大有关，同时周边交通、学区、医院等配套成熟，各类面积段房源比较集中，价格上比新兴区域要低一些。而浮山后片区受关注主要与学区有关。
贝壳青岛相关负责人陈晶表示，目前岛城的二手房和新房市场有一个共同点，就是主城核心地段的房源保值度高、热搜度也高，因为地段好、品质好，而且各种配套齐全。“改善时代的到来，也让大户型变得更吃香，‘老破小’住宅的销售面临一定的困难。”
土地市场
行业未来谁唱主角
在房地产行业，有一个“面粉”和“面包”的比喻：土地是面粉，住房是面包。上半年青岛第一批次预告的14宗土地5月完成全部成交，占地面积约46．7万平方米，总建筑面积约113．68万平方米，成交总价106亿元。
一批次中的张村河046地块9家房企触发熔断，最后由越秀和青岛地铁联合获得；张村河018地块由海信获得。5月31日拍卖的市北捷能和郑州路地块，其中，捷能地块被中海获得；郑州路地块由海信电脑摇号获得。
6月初，青岛市发布2023年第二批次拟出让住宅地块清单预告。预告中显示，本批次青岛将供应地块14宗，本批次的供地范围主要为主城区，重点片区包括崂山株洲路片区、市北新都心片区、水清沟片区、湖岛片区、欢乐滨海城片区、李沧世园会片区、文昌路片区和青岛北站片区。
从今年第一次供地开始，青岛市的住宅地块供应节奏就已经发生了调整和优化。每批次供地前，会统一挂出地块预告，但时间上延长至3个月成交，且地块的上市拍卖不再集中为一次，而是改为多次。这一调整增加了政府供地和市场主体拿地的自由度，能在一定程度上提高房企的拿地意愿，改善了供求关系，为行业复苏在供给端打下良好的基础。
据中指研究院统计，今年5月，全国300城各类用地出让金达2605．79亿元，环比增长21．39％，同比增长5．57％。中指研究院企业研究总监刘水分析认为，今年以来，房地产市场发生积极变化，这些目前在积极拿地的房企，将是房地产行业未来的新势力。
政策调控
积极信号不断释放
居民购房意愿往往受到贷款价格、房价调整、税费和补贴、保交楼等多因素影响。政策层面，上半年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，包括优化集中供地制度、全面推行不动产“带押过户”、降准降息稳经济、规范房地产经纪服务等。
信贷方面，6月20日，央行公布最新市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3．55％，5年期以上LPR为4．2％，与上月相比均下降了0．1％。降息后，目前青岛执行的信贷政策为首套房商业贷款房贷利率最低为4％，二套房贷利率最低4．8％。
在政策层面不断释放积极信号的前提下，市场普遍认为，下半年岛城楼市推货量预计会重新上升，供应充足之下，房企的促销力度也有望加大。同时，伴随当下改善型客户占据市场主流，为争夺改善型客户，房企在产品力方面的竞争也将更加激烈，在户型产品和配套等方面也会进行相应的迭代升级。
本报楼市观察员李鹏飞表示，房住不炒决定了楼市的总基调就是稳定。房地产行业竞争格局在下半年还会很突出，对于购房者而言，买房仍需要结合自身状况选择合适的项目，依然是性价比高者得天下，消费者尤其要多方考虑，选择那些绝对优质开发商。
吕蕾
