[摘要] 这半年内,楼市似乎坐上了过山车,从年初的开局平淡,到3月份的短暂复苏,再到市场持续降温后,又回归平淡。


利好持续释放,市场反应平淡。观海新闻/青岛早报记者薛雅方摄

时间进入2023年7月份,青岛楼市也正式年中收官了。这半年内,楼市似乎坐上了过山车,从年初的开局平淡,到3月份的短暂复苏,再到市场持续降温后,又回归平淡。尽管政策端持续释放利好,但救市效果不尽如人意,楼市始终没能走出让人惊喜的行情。

随着半年销量成绩单出炉,与去年同期相比,无论成交面积还是价格,都几乎与去年持平,可算作是“基本及格”。而面对这样的局面,不少人在猜测,下半年楼市会不会有更好的表现?房价会不会有上涨的趋势?楼市“终考”要想取得好成绩,仍需冲刺加油。

【晒成绩】

量价齐涨但涨幅有限

先来看看上半年青岛新房的销售情况。来自锐理的数据显示,今年1—6月份,青岛新房销量达到51375套,622.16万平方米,销售总额为932.24亿元。这一成绩和去年同期相比,涨幅分别为1.5%、1.2%、1.6%,只能算得上是略微上涨。而房价方面,1—6月份平均价格为14984元,仅仅比去年价格上涨了0.4%。

从市场整体情况来看,今年上半年楼市可以用一个字来形容,就是“稳”。但从1月份开始,楼市走势与往年完全相反,早早地迎来了“小阳春”;3月份飙升至一季度最高点,很多人都在猜测楼市“小阳春”就要来了,几乎所有的业内人士都在预测,新一轮上涨行情已经启动。

然而在4月份,市场突然踩下了“刹车”,一波“倒春寒”让所有人始料未及。进入5月份之后,楼市依然处于“低温运行”阶段,市场复苏已经无望。而进入6月份,作为2023年上半年的收官之月,在楼市宽松的格局下,各大楼盘动作频频,特别是“618”冲刺半年度业绩的重要节点,各大房企都在为半年业绩发力。此外,叠加西海岸、城阳、即墨等区域多个楼盘集中网签,签约量明显上涨,并创下近半年最高纪录。

其实,对于楼市是否会就此复苏,多数人还是持有悲观态度。在业内专家看来,尽管各种市场利好政策频发,但求稳依然是目前市场的主旋律。销量和价格持平,也正是市场稳定的重要标志。

【看区域】

冷暖不均李沧成黑马

虽说上半年市场从总体数量来看处于相对稳定的阶段,但对各区市来说,差别巨大。来自锐理的数据显示,李沧区、高新区和市北区,成交套数增幅排名前三甲,分别上涨71%、64.8%和37.6%。而李沧区无疑成为最大的黑马,这背后是东李片区新项目持续放量。不同于其他区位的项目,东李片区新项目几乎兼顾了改善和刚需族的需求,性价比高也是东李片区最明显的竞争优势。

在市北区,浮山后片区依然是重要的增长点,但随着青啤静澜山和国泰华府逐渐进入尾盘阶段,市北区此轮大幅上涨也要告一段落。当然,就整个市北区来看,老四方即将开启新一轮的片区升级改造,闫家山等多地块进入到了下半年的拍地计划,由此是否产生类似浮山后的效果,我们将拭目以待。

另外,崂山区上半年楼市成交量增长也超过了19%,这与张村河项目逐渐入市有着密切的关系。目前,作为最为火爆的片区,张村河周边在今年上半年都处于楼市舞台的中心位置,不过从目前开发商的反馈来看,多数楼盘开盘后销量不及预期。所以,上半年崂山片区的成交总价只实现了4.6%的增长,而片区成交均价还出现了16.7%的下滑。当然,从成交的绝对量来看,排名前三的是即墨、胶南和城阳,这三个区域的成交量均突破100万平方米。

【二手房】

先强后弱挂牌量大涨

最后,来说一下二手房的成交成绩。来自贝壳研究院的数据,上半年青岛二手房成交量为34524套,与去年同期的25264套相比有了非常大的增长。但整个二手房走出了与新房几乎一模一样的行情,都是从1月份起量,到了3月份达到顶峰,随后一路下跌。不过与新房市场不同,二手房市场在6月份依然呈现下跌的趋势,6月份成交量下跌了26%,没能走出年中翘尾的行情。

对于上半年二手房市场的表现,来自诸葛找房的观点认为,二手房在上半年的成绩其实可圈可点,但依然存在着供需不匹配,“挂牌量飙升”与“交易减速”交织并存。针对上半年二手房成交总量的上升,诸葛找房的相关专家分析认为,这一方面是疫情防控放开,积压的需求加速释放,尤其是在大量刚性需求支撑下,市场热度高涨;另一方面,今年购房政策放宽,放松限购限售、二手房带押过户、公积金贷款优化等政策频出,刺激了购房需求的释放。但眼下二手房挂牌攀升、交易减速,市场信心仍待提振。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月,重点10城二手房挂牌量环比上涨3.6%,同比上涨113.6%。而从另一指标挂牌量与成交量的比值来看,则能更加直接地看出挂牌与成交之间的博弈,5月重点10城市二手房挂牌量与成交量的比值升至27.8,达到历史高位水平。挂牌量高涨,究其原因,其一是三年疫情的长期累积,去化放缓、挂牌量堆积;其二是业主持有房产信心不足,对未来形势的不确定性增强,使得业主着急将手头房产挂出,但由于近期去化速度减缓,去化速度赶不上挂牌的速度,所以才导致了挂牌量越积越多。

看点

销售金额君一第一

来自中指研究院的数据显示,2023年1—6月份,青岛房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为669.2亿元,同比下降3.5%;销售面积TOP20企业合计销售面积384.8万平方米,同比下降8.6%。君一控股以61.3亿元/31.9万平方米的销售业绩蝉联销售金额、面积排行榜双榜冠军;海信地产以57.9亿元的销售业绩位列金额榜第二名;中国金茂以57.8亿元的销售额位居金额榜第三名。

热度排名金茂府夺冠

中指研究院的数据显示,2023年1-6月份,青岛商品住宅项目销售金额排行榜TOP10合计销售金额为130.5亿元,同比下降10.5%,本月TOP10门槛值提高至11.3亿元。排行榜前三位的项目销售金额均超14亿元,其中大云谷金茂府持续热销,以14.7亿元的销售额位居榜首;第二位是银丰·玖玺城,销售金额为14.4亿元;青啤·静澜山排名第三,销售金额为14.2亿元。

预测

谁将是下半年新的增长点

来自卓易数据的专家预测,从上半年开盘及拿地情况来看,主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河沿岸。未来,东李东部在售楼盘达10个左右,昆仑天麓湾发布案名和产品,青山湖岸正式开盘入市,而亿联签约刘家下河,预计新增50万平方米的新盘。而且今年一批次土拍中,李沧区3宗地块全部成交,金茂获得2宗地,扩容世园金茂府,和达获得长涧地块,又新增一个项目。

上半年,张村河片区进入C位。先是越秀&青铁拍得地块将市场推向新高度;紧接着,海信地产在张村河再斩获018地块。目前,在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价;而海信和华润加速入市,其中华润崂山悦府已经开盘,海信君玺也已开盘;静山悦府目前现房在售。张村河南岸除了鲁信有邻花园之外,其他项目之间均面临着激烈竞争。

下半年市场走势将如何变化?让我们来听听专家的观点——

来自贝壳研究院的专家认为,目前限制性购房政策存在优化空间,市场仍有较大增长机会。

2023年上半年,中央积极表态房地产以修复市场预期,帮助楼市企稳。预计下半年,全国层面楼市政策将延续宽松态势。

6月,青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,新政全面覆盖新房和二手房市场,内容涉及执行差别化信贷政策、限售条件放松、降低首付比例、推进“带押过户”、推行棚改房票等,大力支持刚需和改善型需求。当前,青岛在限贷、限购等政策上亦有较大优化空间,伴随政策逐步优化,青岛市场仍存在增长机会。

诸葛找房的专家则认为,2023上半年市场由强复苏转入弱修复阶段,部分城市仍面临一定的下行压力。展望后市,当前市场复苏的基础仍然不稳固,复苏动力偏弱,后续市场修复很大程度上仍依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。

本版撰稿观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

我要评论↓

返回新闻网房产首页