[摘要] 新盘的扎堆亮相让该板块再度迎来供应高峰期，产品覆盖刚改、高端改善多样客群。
楼市新政
2023年青岛主城区东李世园板块成为青岛楼市的重头戏，十余个楼盘在售。新盘的扎堆亮相让该板块再度迎来供应高峰期，产品覆盖刚改、高端改善多样客群。如今该板块又有大型地块组团入市，这里毫无疑问将再度成为2024年青岛楼市的热门区域。面对变局，布局东李世园板块的房企会如何应对？其动向又会对其他板块产生怎样的影响？
改善项目领跑楼市
9月28日，青岛第三批次住宅用地拟出让地块详细清单表发布，拟出让时间段：9月27日－12月30日。其中，李沧区共计划出让地块12宗，总建面约77．96万平方米，体量可谓不小，而且供地区域相对集中。其中郑庄的地块，虽然被切分成了5宗地块，但都相对集中于铜川路以东的区域，也就是绿城理想之城的东侧。该区域在经过绿城多年经营后，目前有着较高的居住人气。5宗地块总面积超过了10万平方米，可以独立成为组团，以类似理想之城的模式开发大型社区。
另外，此次供应名单中还包括世园大道以南地块，该地块位于李沧区世园大道以南、龙川路以西，占地面积约4．29万平方米，容积率2．1，建筑面积约9．01万平方米。可以说是位于世园会的正南方向，与世园金茂府、和达和山等多个改善楼盘相邻，自然环境、地理位置非常优越，同样有地铁和世园大道等交通设施，出行便捷。
业内人士认为，从清单来看，未来大批的优质地块将投入东李市场，居住氛围会更加浓厚，购房者有了更多选择的同时，压力也给到了各大房企，未来东李片区的楼盘竞争会更加激烈。
目前，东李楼市项目众多，有高端改善的世园金茂府、和达和山，以及定位改善的青山湖岸、昆仑天麓湾，还有偏刚需的森林公园、融海启城等多个楼盘，购房者们的选择众多。实际上如今的东李楼市竞争已经非常激烈，甚至不断有楼盘促销的声音出现。最先开始的是去年的森林公园，在促销后持续热销，起步单价下探至2万元，近期某世园会板块标杆项目也是动作不断，120平方米和143平方米产品先后降价，而该板块的另一项目凭借120平方米的户型和2万元的单价也热销了一波。改善项目用价格突围，该板块中偏刚需的中小户型项目，面对激烈的竞争销售难度则越来越大。
“区域这么集中，产品定位又相对类似，种种因素注定了今年下半年乃至明年，东李板块将成为青岛楼市的热点区域。东李一直有着特色鲜明的购房群体，对于购房者而言，东李板块值得期待。”业内人士认为，在青岛的楼市版图中，东李板块由于其居住品质和住宅价格一直不乏吸引力。“一种是刚需，受房价的限制但是对环境有一定的要求，东李板块的居住氛围无疑合他们的胃口；一种是改善，在东李居住地铁交通也很方便。”整体来看，大牌房企优秀产品认购率仍保持在线，刚需项目热度不足，相对冷清。2023年第四季度“银十”冲刺在线，加上即将到来的“双11”，年底鏖战将继续，竞争或会进一步加剧。
主城楼盘加速“抢收”
相对于近郊，青岛主城区新建商品住宅的去化压力相对较小。据卓易数据统计，原市北区的去化周期只有9个月，为全市最短，但没有太多新项目入市。目前主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河片区。前者未来在售项目预计会超过15个。后者4宗土地3宗熔断，以致诞生了“张村河信仰”这样的词来形容它的不可阻挡。
青岛第三批次住宅用地拟出让地块详细清单中，有多宗住宅地块来自东李。有业内人士预测，未来一段时间内，东李会有更多楼盘入市。而张村河登上主城区楼市“C位”后，大战也在近期进入新的阶段。目前，鲁信有邻花园、融创壹号院都主打大户型、高总价；海信和华润的楼盘已开盘，越秀青铁和樾府示范区已开放。第三批次供地清单中，张村河南岸又有一宗地块在拟供应清单中，未来张村河的产品和市场也会聚集新的热度。
张村河板块是承接金家岭、石老人的重要居住、产业板块，进驻开发商的产品力也非常突出。周围海逸公馆单价4万多，青铁华润城、都市果岭的高层单价都在3万元以上，而且周围“老破小”并不多见。像华润崂山悦府、海信君玺的标准都不低于崂山前海的玖玺城和佳源华府，甚至复刻了各自高端产品体系如海信君字系，产品主要占据500万以上价格区间。
本报楼市观察员李鹏飞认为，“买张村河”的逻辑不难理解：山水禀赋优越，金融资本雄厚、高新产业聚集，国际人才创业基地、国际艺术中心和国际化商街等，都在反复标识着青岛城市更新的未来。“在张村河买房的人群，除了金家岭，还有株洲路、松岭路产业区、高校、医院等群体，这个体量其实不小了。但是花500万元以上买房的人下单前会各种考察多方比较，虽然资金方面没有太大压力，但是退而求其次，还可以选择东李的洋房、小高层等低密度住宅，还有浮山前的二手房可以选择。相较于近郊楼盘，主城楼盘的库存压力并不大，但目前竞争比较激烈，一些楼盘为了‘抢收’可能会加大促销力度。”李鹏飞说。
市场信心持续修复
主城楼盘的热销给购房者提供了观察楼市的窗口。金秋9月，青岛迎来限购、限售双双放开的局面。加上认房不认贷的执行，政策面的持续发声，不断重构着市场信心。传统的“金九”，新房成交量环比和同比均实现翻番，但今年前9个月整体的成交量却不及去年同期。进入10月份，市场信心能否继9月份后持续恢复？
据青岛锐理数据显示，10月第二周（10月9日－15日）青岛新房住宅成交约1048套，环比增长151．32％，成交面积约13．11万平方米，环比增长159．09％。国庆假期网签较少，环比增幅数据较明显，实际绝对值基本恢复到8－9月份周均量正常态势。二手房方面，上周二手房住宅成交1340套，环比增长210．19％，成交面积约14．15万平方米，环比增长237．73％，绝对值恢复态势较好，较之前9月份日均有所提升。整体来看，上周二手房住宅成交赶超新房住宅，市场混战持续。
本报楼市观察员李鹏飞认为，限购限售解除后，市场信心一直在重启修复。目前二手房市场尤其是次新房市场和新房市场形成混战，购房者选择从新房到二手房均形成比较。从市场来看，价格仍是最大的利器，对于成交敏感度也最高。现在的房贷利率、首付比例、公积金贷款额度都做了一些刺激性的调整，预计不少购房者会选择在年底前“上车”。
吕蕾
